Quando o Realtor.com® expôs pela primeira vez o valor oculto da casa – há um ano, parecia uma penalidade à paciência.
O risco era mais agudo em locais onde décadas de valorização tinham empurrado os proprietários de casas de longa data para além da exclusão de ganhos de capital para vendas de casas primárias – expondo-os potencialmente a taxas de impostos federais tão elevadas como 20%.
Agora, uma nova pesquisa da National Association of Realtors® (NAR) sugere que o imposto sobre o valor da casa própria também pode se tornar uma penalidade no momento. Nos mercados em rápido crescimento, os proprietários que compraram casas antes de um recente aumento de preços estão a aproximar-se muito do limite de exclusão.
“O que estamos a ver são duas dinâmicas a acontecer ao mesmo tempo”, explica Nadia Evangelou, economista sénior e diretora de investigação imobiliária da NAR. “Temos os mercados de alto custo, onde a exposição já é muito elevada, afetando muitas vezes a maioria dos proprietários, e depois temos os mercados em crescimento, onde a exposição aumenta rapidamente à medida que os preços aumentam.”
A NAR estima que 13,1 milhões de famílias proprietárias, ou cerca de 15% de todas as famílias ocupadas pelos proprietários, já têm ganhos não realizados acima da exclusão de ganhos de capital à sua disposição.
É um número mais conservador do que pesquisas anteriores, que estimaram a possível exposição em 29 milhões de domicílios.
Mas a nova análise aplica limites ao estatuto de registo, oferecendo uma imagem mais precisa de quem já está exposto e para onde o risco se irá espalhar a seguir.
San Jose é uma das cidades em expansão que poderia ser a mais afetada pelo imposto. Obturador
Boomtowns são a próxima frente para o imposto oculto sobre o valor da casa própria
Cerca de 63% das famílias proprietárias em San Jose, CA, têm ganhos não realizados acima do limite de exclusão aplicável, de acordo com a análise da NAR. Em Urban Honolulu, a participação é de 54,4%, e em San Diego, é de cerca de 54%.
Estes são os mercados de alta exposição e alto custo descritos por Evangelou.
Nestas áreas, a exposição é em grande parte resultado do tempo: os proprietários compraram há décadas, quando os preços locais ainda estavam ao alcance das famílias de rendimento médio.
Depois, a apreciação normal fez o que a apreciação normal deveria fazer – criar riqueza – até os empurrar para além do limite de exclusão.
Parte do problema é que esses limites não mudaram desde 1997, mas desde então, o poder de compra real da exclusão foi reduzido aproximadamente para metade quando ajustado pela inflação. Entretanto, o preço médio das casas mais do que triplicou no mesmo período, subindo de cerca de 129.000 dólares para 419.300 dólares hoje.
Shannon McGahn, vice-presidente executivo e diretor de defesa da NAR, diz que esta é apenas uma das muitas razões para a reforma.
“A NAR apoia há muito tempo a modernização da exclusão dos ganhos de capital porque o mercado imobiliário atual já não reflete a realidade de uma política fiscal que não é atualizada há décadas”, diz ela.
“Nossa pesquisa mostra que mais proprietários em todo o país, não apenas em mercados tradicionalmente de alto custo, estão enfrentando exposição potencial a ganhos de capital simplesmente porque os valores das casas aumentaram dramaticamente ao longo do tempo e os níveis de exclusão são fixos”, acrescenta ela.
É um ponto importante que Evangelou faz eco: “Acho que também existe este equívoco de que se refere apenas aos mercados de luxo”, diz ela. “Em muitos casos não estamos falando de pessoas que necessariamente compraram casas de luxo.”
E agora, compradores ainda mais recentes podem estar em risco.
O relatório também identifica mercados onde a exposição foi desencadeada não por décadas de valorização lenta, mas por uma compra feita pouco antes dos preços subirem.
“O impacto da exposição também é significativo nestas áreas de rápido crescimento, porque os preços das casas aumentaram significativamente durante um período muito curto”, afirma Evangelou. “(Essas não são as) áreas de alto custo que normalmente temos em mente.”
Boise, ID e Nashville, TN, são exemplos notáveis do que Evangelou descreve.
A exposição actual permanece bem abaixo das áreas metropolitanas costeiras – cerca de 21,5% em Boise e 17,7% em Nashville – mas o ponto do relatório é que estes mercados são invulgarmente sensíveis ao que acontece a seguir.
Tanto Boise como Nashville têm muitos proprietários que compraram antes da aceleração dos preços pós-2010, o que significa que outra ronda de valorização poderia levá-los a ultrapassar o limiar muito mais rapidamente do que em mercados onde os ganhos se acumularam ao longo de gerações.
Estados em rápido crescimento estão se recuperando
A mesma dinâmica é visível no nível estadual. A Califórnia, o Havai e outros mercados costeiros de alto custo ainda apresentam a exposição mais profunda, mas o relatório destaca um risco emergente no Oeste das Montanhas e no Cinturão do Sol.
Nas condições actuais, 20,4% dos proprietários de casas em Idaho, 24,4% em Utah, 17,4% no Arizona e 18,7% em Nevada já têm ganhos não realizados acima do limite de exclusão aplicável, de acordo com a NAR.
Essas quotas permanecem bem abaixo dos estados de maior exposição, incluindo o Havai com 51,3% e a Califórnia com 43,6% – mas a diferença diminui rapidamente no cenário de crescimento de preços de 30% da NAR.
Nesse caso, a exposição aumentaria para 39% em Idaho, 46,5% em Utah, 35,4% no Arizona e 38,3% em Nevada.
É uma descoberta especialmente surpreendente, dado que estes estados já foram uma alternativa acessível às costas – locais para onde as pessoas migraram para fugir de estados de alto custo.
Mas agora, outra subida dos preços poderá empurrar os proprietários para a mesma zona de risco fiscal.
Nacionalmente, o mesmo padrão é ainda mais claro.
Cerca de 13,1 milhões de famílias proprietárias estão expostas hoje.
Mas se os preços das casas subirem mais 10%, esse número sobe para 17,5 milhões.
Um aumento de 20% eleva a exposição para 22,1 milhões, e um aumento de 30% exporia 27,2 milhões de proprietários, ou pouco mais de 30% de todos os proprietários.
O relatório adverte que esses cenários não são previsões. Ainda assim, a NAR afirma que esses níveis de valorização poderão materializar-se aproximadamente nos próximos quatro a 10 anos, dependendo das condições do mercado local.
E se isso parece irrealista, Joel Berner, economista sênior da Realtor.com, diz que a história recente sugere o contrário.
“Esta gama de resultados é consistente com períodos de crescimento constante no mercado imobiliário. Por exemplo, de 2016 a 2019, o país registou um crescimento de 23,4% nos preços de listagem”, afirma. “Para ser justo, nos últimos quatro anos assistimos a um aumento de preços de apenas 1,3%.”
Embora fosse necessária uma medida de “regresso ao normal” para atingir novamente esses níveis de valorização, ainda serve como uma ilustração dramática do que a próxima onda de valorização poderá significar quando os preços das casas continuarem a evoluir e o limiar permanecer em vigor.
Sem reforma, o imposto oculto sobre o valor da habitação continuará a espalhar-se
O custo dessa exposição crescente vai além dos proprietários que podem estar enfrentando uma cobrança de impostos. Quando a venda se torna mais cara, menos casas entram no mercado – e isso pode aprofundar o problema de acessibilidade para todos os outros.
“Muitos dos mercados onde a exposição aos ganhos de capital é mais elevada são também mercados onde os inventários já são muito limitados”, afirma Evangelou. “Quando os proprietários ficam mais relutantes, quando não listam as suas casas devido a potenciais implicações fiscais, isso pode reduzir ainda mais o volume de negócios e, claro, a oferta.”
Berner diz que a dinâmica representa um problema para os compradores de casas que aguardam alívio. “Isto funciona diretamente contra a recuperação dos stocks que o mercado tem vindo a reunir lentamente desde a pandemia”, diz ele, observando que a pressão é especialmente aguda no mercado em ascensão.
Evan Liddiard, diretor de Política Tributária da NAR, concorda – acrescentando que, para os proprietários mais velhos, a decisão se estende à proteção do patrimônio que eles podem ver como poupança para a aposentadoria ou legado familiar.
“À medida que os proprietários envelhecem, as suas atitudes mudam frequentemente”, explica ele. “Não é apenas uma questão de saber se eles vão comprar outra casa, mas há também a questão da quantidade de ativos de aposentadoria que possuem em seu patrimônio e o que querem fazer com eles.”
É por isso que os defensores da reforma argumentam que a questão é maior do que a conta fiscal de um proprietário de casa – afectando todos, desde reformados a compradores de primeira viagem, até mesmo economias locais que dependem do sector imobiliário.
“Atualizar a exclusão de ganhos de capital através de propostas como a Lei bipartidária Mais Casas no Mercado ajudaria a libertar inventário, melhoraria a mobilidade para famílias e reformados e criaria mais oportunidades para a próxima geração de compradores entrar no mercado”, diz McGahn.
Embora tenha havido uma enxurrada de propostas no ano passado para resolver o problema, a Lei Mais Casas no Mercado mencionada por McGahn propõe a solução mais direta. O projeto de lei aumentaria a exclusão para refletir melhor o mercado atual, atingindo US$ 500.000 para inscrições individuais e US$ 1 milhão para casais, e depois indexaria os limites à inflação daqui para frente, para que o mesmo problema não continuasse.
Sem esse tipo de mudança, sugere o relatório, o imposto oculto sobre o valor da habitação manter-se-á após a valorização – fora das zonas costeiras, para as cidades em expansão e mais profundamente no já tenso mercado imobiliário.
