Depois de anos de aumento dos custos de habitação, a maioria dos americanos acredita que a casa inicial está morta e que a promessa deste tipo de propriedade – uma opção acessível para compradores de primeira viagem que querem subir na escada imobiliária – já não existe.
Uma nova pesquisa encomendada pela NerdWallet e conduzida pela Harris Poll descobriu que 61% dos adultos norte-americanos acreditam que as casas iniciais são uma relíquia, como telefones públicos e fumar em restaurantes. A pesquisa foi realizada entre 7 e 9 de abril e entrevistou 2.070 adultos norte-americanos com 18 anos ou mais.
Será a sua opinião uma resposta ao crescente pessimismo em torno da economia dos EUA e à crise de acessibilidade da habitação no país ou um sinal de que algo correu profundamente errado na América nos últimos anos?
Analisando os dados recentes, os especialistas disseram à Newsweek que as casas iniciais estão, de facto, a desaparecer rapidamente do mercado e que esse ato de desaparecimento pode mudar significativamente a sociedade americana, e não para melhor.
Qual é a situação dos compradores de primeira viagem?
Os últimos números do mercado imobiliário mostram que os americanos estão lutando com os custos da habitação e que se tornou mais difícil subir na escada imobiliária.
A idade média dos compradores de casas pela primeira vez nos EUA atingiu 40 anos no ano passado, de acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), um recorde histórico. E a participação dos compradores de casas pela primeira vez caiu para um mínimo histórico de 21%.
Isto deve-se em parte ao facto de as casas serem agora muito mais caras do que eram antes da pandemia da COVID-19, quando um frenesim de compras de casas colidiu com uma falta crónica de inventário em todo o país, fazendo os preços dispararem.
Em março de 2026, o preço médio de venda de uma casa típica nos EUA era de US$ 436.523, com base em dados do Redfin, acima dos US$ 431.544 do ano anterior e dos US$ 295.100 em março de 2019.
As casas iniciais são normalmente menores e mais baratas do que outras propriedades no mercado, com a Zillow estimando que o valor nacional de uma entrada típica era de US$ 195.388 no final de 2025.
Mas porque são tão procuradas – especialmente à medida que mais potenciais compradores são empurrados para a margem do mercado – a valorização do valor das casas iniciais ultrapassou em muito outros tipos de casas nos EUA, informou Zillow.
Existem algumas maneiras de definir uma casa inicial, mas a maioria tem a ver com preço e tamanho.
“Na maioria das vezes usamos um corte de preço de 80% da mediana da área, mas os pesquisadores também analisam o número de quartos, a metragem quadrada e os limites absolutos de preços”, disse Hannah Jones, analista sênior de pesquisa econômica da Realtor.com, à Newsweek.
As casas iniciais tornaram-se mais caras, não importa como você as defina.
“Pela definição baseada no preço, os preços iniciais das casas aumentaram à mesma taxa que o mercado geral, passando de 252.000 dólares em abril de 2019 para 340.000 dólares em abril de 2026, um aumento de 34,9% em sete anos”, disse ela.
“Observar a contagem de quartos revela uma história mais nítida. As casas unifamiliares com dois ou menos quartos, cerca de 12% de todas as listagens, viram os preços subir 77,2% no mesmo período, e as casas com três ou menos quartos subiram 51,4%, ambas bem acima do crescimento médio dos preços. As casas mais pequenas ficaram mais caras mais rapidamente.”
Em 233 cidades dos EUA, uma casa inicial típica valia pelo menos 1 milhão de dólares no final de 2025, de acordo com a Zillow – cinco vezes mais do que a média nacional.
As casas iniciais ficaram mais caras porque também ficaram maiores nos últimos anos.
“Apenas cerca de 11 por cento das vendas de novas construções são casas com menos de 1.400 pés quadrados, e esse número quase não mudou desde 2019”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin, à Newsweek. “Em 2025, apenas 58.000 pequenas construções novas foram vendidas, em comparação com 256.000 grandes (mais de 2.000 pés quadrados).
“Os construtores estão construindo esmagadoramente casas maiores e mais caras. A casa média de construção nova tem cerca de 2.000 pés quadrados, quase 300 pés quadrados maior do que a casa média existente. Há uma enorme escassez estrutural de novos produtos básicos.”
A razão pela qual os incorporadores estão abandonando as casas iniciais é que elas geralmente são menos lucrativas e mais difíceis de construir devido a restrições de zoneamento e regulamentações complexas.
“Nossos dados mostram que o preço por metro quadrado em pequenas construções novas (US$ 233 por metro quadrado) é na verdade mais alto do que em grandes construções novas (US$ 203 por metro quadrado), então os compradores estão pagando um prêmio por casas pequenas”, explicou Fairweather. “Mas isso não se traduz em lucros do construtor porque os custos fixos de construção (licenciamento, preparação do local, conexões de serviços públicos, mobilização de mão de obra) são aproximadamente os mesmos, quer você esteja construindo 1.200 pés quadrados ou 2.400 pés quadrados.”
A margem de uma casa grande de US$ 530.000 é muito melhor do que uma pequena de US$ 285.000 para incorporadores, desencorajando-os de construir novas casas iniciais.
“Além disso, o zoneamento na maioria das jurisdições suburbanas exige tamanhos mínimos de lote, recuos e mínimos de estacionamento que efetivamente tornam ilegal a construção de pequenas casas em pequenos lotes que seriam economicamente vantajosos. Os construtores não podem distribuir os custos do terreno por unidades suficientes”, disse Fairweather.
Os pagamentos de hipotecas também são muito mais elevados agora do que há seis anos. O pagamento mensal da hipoteca de alguém que comprou uma casa média no final do ano passado, de acordo com a NerdWallet, é de US$ 3.300, assumindo um pagamento inicial de 10%.
É importante porque é por isso que muitos proprietários permanecem trancados nas casas iniciais que compraram antes ou durante a pandemia, evitando uma “rotatividade” essencial no mercado imobiliário dos EUA.
As casas iniciais ainda existem?
Ainda existem casas iniciais, mas são raras de encontrar – e muitas vezes não são a pechincha que tradicionalmente têm sido.
Em 2019, 62% das vendas de casas ficaram abaixo de US$ 300.000, disse Fairweather. Hoje, são 39 por cento. No mesmo período, as casas abaixo de US$ 200 mil passaram de 40% das vendas para 21%.
“A casa inicial não desapareceu completamente, mas tornou-se muito menos acessível”, disse Fairweather. “O preço médio nacional acabou de ultrapassar US$ 396.000 (em abril, um aumento de 2,4% em relação ao ano anterior), com quatro meses de oferta. As casas iniciais existem principalmente no parque habitacional existente de casas menores e mais antigas, e não no que está sendo construído de novo.”
De acordo com dados do Realtor.com, o conjunto de casas com preços iguais ou inferiores a US$ 350.000 também diminuiu significativamente, caindo de cerca de 60% de todas as listagens à venda no primeiro trimestre de 2019 para cerca de 40% no primeiro trimestre de 2026.
“As casas que permanecem nessa faixa de preço também são menores do que costumavam ser, com a metragem quadrada média no segmento abaixo de US$ 350.000 caindo de cerca de 1.500 pés quadrados para cerca de 1.200 no mesmo período”, disse Jones. “Os compradores do segmento acessível do mercado estão pagando mais e obtendo menos espaço.”
Mesmo em locais onde há mais casas disponíveis, “elas tendem a esgotar-se rapidamente, o que pode exacerbar a percepção de que essas casas não existem”, disse Wood. “Há tanta demanda reprimida, especialmente entre a Geração Z e os compradores de primeira viagem da geração Y, que casas prontas para morar e com preços acessíveis serão adquiridas imediatamente.”
Embora a demanda por casas iniciais ainda seja alta, os construtores “claramente não querem construí-las, dada a situação econômica atual”, disse Fairweather.
Na verdade, as novas construções têm deixado de ser pequenas, explicou ela, com a proporção de novas construções com menos de 1.400 pés quadrados caindo de 12,2% em 2021 para 10,9% em 2026.
“Os construtores são intervenientes racionais: maximizam os retornos por lote, e a estrutura regulamentar e económica recompensa-os por construírem maiores”, disse Fairweather.
Existem, no entanto, pontos positivos na paisagem nacional sombria.
“No metrô de Austin (Texas), por exemplo, 53,3% das casas recém-construídas tinham preços abaixo da mediana do metrô no primeiro trimestre de 2019, e essa parcela cresceu para 60,7% no primeiro trimestre de 2026”, disse Jones. “As participações de construção de nível de entrada estáveis ou crescentes são mais comuns nas áreas metropolitanas do Sun Belt, onde os construtores são mais ativos e o zoneamento é mais permissivo.”
Este padrão geográfico não é uma coincidência. As casas iniciais recém-construídas estão concentradas em áreas suburbanas onde os terrenos são mais baratos e a economia da construção inicial é mais viável, explicou Jones.
“Construir casas acessíveis em mercados urbanos de alto custo e com restrições de terra continua a ser estruturalmente difícil, independentemente da procura, porque o piso de custo para novas construções deixa pouco espaço para estabelecer preços em níveis para os quais os compradores de primeira viagem possam realmente qualificar-se”, disse ela. “Nos locais onde os compradores de primeira viagem enfrentam as maiores barreiras de acessibilidade e precisam de um ponto de entrada, o inventário mais acessível tende a ser o mais escasso.”
Em lugares com muitas regulamentações de zoneamento e menos espaço para construir, como a Nova Inglaterra e os estados costeiros do Meio Atlântico, “você não tem tantas comunidades residenciais ou outros empreendimentos habitacionais mais acessíveis”, disse Kate Wood, especialista em empréstimos da NerdWallet, à Newsweek. “O parque habitacional existente é mais antigo e nem todos os compradores de primeira viagem têm apetite por reparadores – reparos e reformas podem rapidamente superar a economia de custos de um preço de listagem mais baixo.”
O que isso significa para os americanos?
Para milhões de americanos nas últimas décadas, comprar uma casa inicial representou uma forma fundamental de construir capital e, eventualmente, passar para propriedades maiores e melhores – talvez até a casa dos seus sonhos.
Cada pessoa que não consegue comprar uma casa está a perder a oportunidade de acumular capital e de ser mais estável financeiramente mais tarde na vida. De acordo com um relatório recente do Realtor.com, aqueles que compram uma casa aos 30 anos têm um patrimônio líquido 22,5% maior aos 50 anos em comparação com aqueles que compram na casa dos 40 anos.
“Todos os anos, uma família gasta alugando em vez de acumular capital é um ano de construção de riqueza que não pode ser recuperada”, disse Jones. “Quando o ponto de entrada para a propriedade desaparece, o fosso entre aqueles que entraram e aqueles que não conseguiram aumenta de uma forma que persiste muito depois de os mercados imobiliários eventualmente se reequilibrarem.”
O desaparecimento das casas iniciais do mercado “significa que a propriedade da casa própria se torna um privilégio de herança e alta renda, em vez de um marco na vida da classe média”, disse Fairweather. “Quando falta o degrau de entrada da escada, as pessoas permanecem inquilinas por mais tempo, acumulam menos riqueza, têm menos estabilidade habitacional e enfrentam maior vulnerabilidade ao deslocamento.
“Também concentra a riqueza habitacional entre os proprietários existentes, ampliando a desigualdade entre gerações e raças. Já estamos vendo isso: a taxa de propriedade de casas para menores de 35 anos estagnou, mesmo com a recuperação geral das taxas. Se não corrigirmos o zoneamento e as estruturas de incentivos que tornam as pequenas casas impraticáveis, estaremos aceitando um mercado imobiliário permanentemente estratificado.”
A maioria dos americanos já não se sente bem em relação à economia e ao mercado imobiliário.
Uma sondagem da CNN publicada esta semana revelou que 55 por cento dos eleitores dos EUA acreditam que a economia e o custo de vida são a questão mais importante que o país enfrenta, mas apenas 30 por cento aprovam a forma como o presidente Donald Trump está a lidar com a economia dos EUA. Cerca de dois terços acreditam que as políticas da administração pioraram as condições económicas no país.
O mercado imobiliário – e a actual crise de acessibilidade – desempenha um papel crucial no seu crescente descontentamento.
Uma sondagem divulgada pela Gallup em Abril concluiu que a inflação e os preços elevados eram as principais preocupações dos eleitores dos EUA (31 por cento), seguidos pelos custos de habitação (13 por cento). E outra sondagem divulgada este mês pelo Centro de Política Bipartidária concluiu que 79 por cento dos americanos identificaram o custo da habitação como uma questão extremamente ou muito importante.
Por mais que os americanos ainda sonhem com a casa própria, muitos estão desistindo de alcançar esse marco tão cedo. A maioria de 67 por cento dos adultos norte-americanos pensa que agora é uma má altura para comprar uma casa, de acordo com um inquérito realizado em Abril pela Gallup, e apenas 25 por cento dos não proprietários pensam que comprarão uma casa nos próximos cinco anos.
Este é um forte contraste com os anos anteriores ao frenesi pandêmico de compras de casas. Entre 2013 e 2018, as intenções dos não proprietários de comprar uma casa no prazo de cinco anos situavam-se entre 41% e 49%.
E apesar da promessa de Trump de reduzir o custo da habitação, 65% dos americanos disseram ao Gallup que pensam que os preços das casas aumentarão no próximo ano.
