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Rochanne Douglas pensou que estava ajudando alguém necessitado quando aceitou uma reserva de 32 dias no Airbnb em fevereiro. Quase um ano depois, ela foi trancada fora de sua própria casa, pagando milhares de dólares em honorários advocatícios e hipotecas por uma propriedade na qual ela nem sequer podia entrar.
“Isso está me levando a algum lugar onde não estou tentando estar”, disse Douglas ao 7News em Washington, DC. “Todo mundo tem um ponto de ruptura (1).”
Na quinta-feira, um juiz de DC finalmente ficou do lado de Douglas, decidindo que Shadija Romero, a mulher que ocupa sua casa, não tem direitos de locação e pode ser removida imediatamente. A juíza concluiu que um acordo assinado anteriormente por Romero, reconhecendo que ela não era inquilina, continua válido.
É uma vitória rara para os proprietários em uma cidade onde as proteções aos inquilinos há muito inclinam a balança contra os proprietários. Mas o caso também expôs o que os críticos chamam de uma lacuna flagrante: em DC e em várias outras jurisdições, ficar na casa de alguém por apenas 30 dias pode ser suficiente para reivindicar direitos de inquilino, mesmo sem contrato de arrendamento.
O pesadelo de Douglas começou quando Romero reservou sua casa mobiliada pelo Airbnb, alegando que seu próprio apartamento havia sido danificado por um incêndio. O que Douglas não sabia: no momento da reserva, Romero já estava sendo despejado de outra propriedade por dever quase US$ 50 mil de aluguel atrasado (2).
Os registros judiciais descobertos pela 7News revelaram uma história preocupante. Romero enfrentou o despejo de pelo menos duas outras propriedades em DC antes de pousar na casa de Douglas. Em um complexo de apartamentos, ela supostamente devia US$ 35 mil em aluguel não pago. Em outro, ela pagou um mês de aluguel e ficou 13 meses.
“Ela sabe o que está fazendo”, disse o advogado imobiliário Rich Bianco ao 7News após analisar os registros. “Este não é o primeiro rodeio.”
Quando confrontado com os registros de despejo diante das câmeras, Romero negou ter sido despejado. Mas no tribunal na quinta-feira, sob juramento e advertida sobre perjúrio, ela disse que “não se lembra” se foi despejada.
Depois que sua estadia de 32 dias no Airbnb terminou em março, Romero se recusou a sair. Ela supostamente mudou as fechaduras, colocou serviços públicos em nome da filha, removeu os pertences pessoais de Douglas e mexeu nas câmeras de segurança. Douglas ofereceu-lhe US$ 2.500 para assinar um documento admitindo que ela não era inquilina e ir embora. Romero assinou, mas não cedeu (3).
Para Douglas, o custo financeiro tem sido impressionante.
“Se o juiz não me der algum alívio, vou perder a minha propriedade”, disse ela ao 7News antes da decisão de quinta-feira. “Não posso pagar US$ 4 mil por mês, minhas outras contas e minhas responsabilidades como esta.”
Sua história está longe de ser única. Em todo o país, os proprietários viram-se encurralados por leis destinadas a proteger os inquilinos – leis que os maus actores aprenderam a explorar.
O caso de DC surge em meio a uma onda de reformas legislativas visando a proteção aos invasores em todo o país.
Em março de 2024, o governador da Flórida, Ron DeSantis, assinou o HB 621, que permite aos proprietários preencher um formulário e fazer com que os xerifes removam os invasores imediatamente, sem necessidade de processo judicial. A lei também considera crime falsificar documentos de arrendamento ou causar mais de US$ 1.000 em danos materiais durante a ocupação.
“Estamos acabando com o esquema dos invasores na Flórida”, disse DeSantis na assinatura. “Enquanto outros estados estão do lado dos invasores, estamos protegendo os proprietários (4).”
A Geórgia adoptou a sua Lei de Reforma dos Invasores em Abril de 2024, exigindo que os invasores acusados apresentassem prova de residência legal no prazo de três dias ou seriam detidos (5). Nova York alterou sua lei de propriedade em abril de 2024 para esclarecer que os invasores não são considerados inquilinos em nenhum período. Alabama, Kentucky, Illinois e Texas aprovaram ou avançaram legislação semelhante em 2024 e 2025 (6).
A tendência reflecte a crescente frustração entre os proprietários que sentem que as leis actuais favorecem aqueles que manipulam o sistema em detrimento daqueles que realmente possuem casas.
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O caso de Douglas levou o presidente do Conselho de DC, Phil Mendelson, a revisar as políticas de aluguel da cidade.
“Eu vi alguns dos relatórios”, disse Mendelson ao 7News. “Acho muito chocante o que eles revelaram (7).”
Para proprietários que consideram aluguéis de curto prazo, os especialistas recomendam vários cuidados. Analise os hóspedes com cuidado, mesmo em plataformas como o Airbnb, que oferecem alguma verificação. Limite a duração da reserva a menos de 30 dias, quando possível, já que esse geralmente é o limite para reivindicar os direitos do inquilino. Documente tudo, incluindo comunicações, condições da propriedade e termos de reserva. Conheça as leis locais, pois as proteções aos inquilinos variam drasticamente de acordo com a jurisdição. Aja imediatamente se um hóspede ultrapassar o prazo, pois os atrasos podem fortalecer a posição legal do invasor.
O Airbnb disse ao 7News que está acompanhando o caso Douglas e observou que sua plataforma possui proteções para anfitriões.
Para Douglas, a decisão de quinta-feira marcou o fim de uma provação de 10 meses. Mas para o debate mais amplo sobre os direitos de propriedade versus a protecção dos inquilinos, este pode ser apenas o começo.
O caso realça uma tensão fundamental na legislação habitacional: como proteger os inquilinos vulneráveis de proprietários predatórios sem criar lacunas que os maus atores possam explorar?
Estados como a Flórida optaram claramente por priorizar os proprietários. Cidades como DC historicamente se inclinaram para a proteção dos inquilinos. O caso de Douglas – e a indignação pública que gerou – sugere que o equilíbrio pode estar a mudar.
“Eu nunca dei a ela nenhum aluguel”, disse Douglas. “Eu nunca dei um aluguel a ela.”
Agora, finalmente, um juiz concordou.
Casos como este levaram os legisladores a levar a ocupação a sério, gerando uma onda de legislação anti-ocupação em todo o país. Em Junho de 2025, cerca de 30 estados estavam a considerar a implementação de legislação, enquanto 13 estados já promulgaram leis novas ou adicionais, de acordo com a National Apartment Association (8).
Ainda assim, o custo de despejar um invasor pode ser alto para a maioria.
As taxas legais para processos de despejo normalmente variam de US$ 1.500 a US$ 5.000, de acordo com especialistas em habitação. Danos materiais e limpeza podem exceder US$ 10.000. E a perda de renda de aluguel durante batalhas judiciais que duram meses pode devastar as finanças do proprietário (9).
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7Notícias (1, 2, 3, 7); Governador da Flórida (4); Mergulho Multifamiliar (5, 6); Associação Nacional de Apartamentos (8); Direitos dos posseiros (9); Federal Deposit Insurance Corp (10)
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser interpretado como um conselho. É fornecido sem qualquer tipo de garantia.
