Negócio de lucratividade sob a lupa: é melhor vender ou alugar seu próprio M?
Contratar ou vender? Hoje, muitos proprietários de apartamentos compraram a crédito para enfrentar esse dilema há alguns anos. De acordo com a última análise do ISOD, apesar de reduzir a lucratividade do aluguel, o lucro real do investidor está crescendo – em média para PLN 1655 Monthly 2024.. Proprietários de instalações em Varsóvia (PLN 2654), Mas a verdadeira surpresa é Płock, que superou as maiores cidades em relação à taxa de retorno de mais de 9 %. Verificamos em quais locais mais paga.
Jovens proprietários que compraram seus próprios anos atrás primeiro apartamentoHoje, em resposta a uma nova vida ou desafios profissionais, eles geralmente consideram o movimento. No entanto, quando a decisão de se mover, para a face de mudanças dinâmicas em mercado imobiliárioA questão é: o que fazer com o apartamento atual – é melhor alugá -los ou vendê -los?
Analisamos esse dilema da perspectiva de um lucro de arrendamento puro, depois de recusar os custos do empréstimo. Estamos focados no modelo popular: Apartamento de dois quartos de até 40 metros quadrados, comprou 2020 com um empréstimo de 20 %. sua própria contribuição. Verificamos como a lucratividade do arrendamento mudou e na qual as cidades polonesas são mais lucrativas para alugar esses residentes.
Alugando diante da mudança. Ainda é uma estratégia de investimento lucrativa?
Em 2020. As taxas de juros caíram Depois, no mínimo histórico, atingindo 0,10 %. Foi um momento de intenso aumento no interesse no mercado imobiliário e no uso de financiamento barato. No entanto, a partir do final de 2021. A situação começou a mudar rapidamente. Foi iniciado um aumento em uma série de taxas de juros, que atingiu um pico de 6,75 %. Em 2022, desde então, as condições financeiras, graças à desinformação e redução gradual do WIBO, se estabilizaram, o que trouxe para o alívio dos orçamentos do mutuário para os empréstimos. E no início de julho de 2025. As taxas de juros foram reduzidas para 5 %.
O que isso significava na prática para os proprietários dos apartamentos de aluguel? Ao contrário das performances, não necessariamente uma diminuição nos lucros. Quanto à lucratividade nominal do arrendamento (entendida como uma conta do fluxo anual esperado de receita, desde o preço do arrendamento até a resgate), ele caiu devido ao aumento mais rápido dos preços dos apartamentos para a venda de taxa de aluguel para aluguel de 8,34 %. Em 2020 a 7,77 % em 2024, o lucro real do investidor aumentou (levando em consideração os custos de empréstimo). 2020. Lucro mensal médio do aluguel de uma área de 40 metros quadrados. Era PLN 1209, 2024. Já era um PLN 1655.
Aumentando o aluguel por quase 39 % nos anos 2020-2024, em grande parte equilibrou os custos crescentes de empréstimos. Aumentando a demanda por apartamentos, o aluguel foi influenciado por, entre outras coisas, o influxo de refugiados da Ucrânia, mais difícil de abordar os empréstimos, a inflação e o retorno de estudantes e funcionários após a pandemia em grandes cidades. Isso permitiu não apenas manter o lucro do investimento a um nível semelhante, mas em muitos casos até aumenta – ele explica Milena ChełchowskaEspecialista no mercado imobiliário de Otto.
No entanto, vale a pena assistir à dinâmica desse crescimento. O maior salto nos investidores ocorreu em 2022, quando foi superior a 15 %. superior a um ano antes. No entanto, essa dinâmica começou gradualmente a diminuir: 2023 foi de 10 %. Y/Y, 2024. Havia apenas cerca de 4 rpoc. r/r. É um sinal de que o mercado de arrendamento é definido no início, que é analisado (apartamento de dois keey de até 40 metros quadrados, comprado 2020 com um empréstimo com 20 % com sua própria contribuição), embora ainda seja lucrativa, há um investimento cada vez menos atraente.
Varsóvia ocupa a posição de um líder, mas Płock é quem surpreende os investidores
Em termos de lucro do arrendamento, o capital permanece número um. Em 2024, o lucro médio mensal de investidores em Varsóvia foi de 2.654 PLN – esse é o resultado mais alto do país. Altos preços de aluguel (no caso de apartamentos de dois quartos, cerca de 40 metros PLN 3328 ) Com um preço igualmente alto (PLN 684 mil), eles andam de mãos dadas com atividades de mercado muito altas.
No entanto, acaba sendo uma verdadeira surpresaPłockque está na frente da maioria das principais aglomerações em termos de aluguel de aluguel. Com um lucro médio de investidores em um nível 2230 PLN e a taxa de rendimento superior a 9 %, Płock é um exemplo de modelo de um relacionamento favorável entre o preço de compra (PLN 310.000) e o aluguel.
Um exemplo de Płocko pode ser um sinal para muitos investidores que vale a pena assistir hoje, não apenas nas maiores metrópoles. Nas cidades médias, onde a relação entre o preço de compra e a receita potencial do aluguel é mais favorável, hoje é mais fácil com uma taxa de fundo satisfatória. É importante considerar a realidade local, como a taxa de classificação da taxa de arrendamento, a disponibilidade de lances ou mudanças demográficas que afetarão realisticamente a lucratividade do investimento – enfatiza Milena Chełchowska.
Tradicionalmente, centros fortes – Wrocław (2204 PLN/MC), Gdańsk (PLN 2165/MC) e Krakow (PLN 2122/MC) também estão no pedestal da alta lucratividade. No entanto, vale a pena notar que, embora eles atraíssem uma forte demanda e o mercado estável, o preço alto e os custos de empréstimos limitam sua lucratividade em algumas cidades menores.
Por outro lado, existem locais onde o investimento no apartamento para aluguel exige mais cautela. Na lucratividade de Olsztyn, caiu para apenas 4,99 %., em cidades como Włocławek (PLN 1054), Ore śląska (PLN 1278 Lucro) ou Tarnó (PLN 1288 Lucro) baixas taxas de aluguel e liquidez limitada do mercado reduzem significativamente o potencial de investimento, apesar de seus atraentes preços de resgate.
Vender ou contratar?
A decisão será mais favorável para o empréstimo de um apartamento comprado no empréstimo que altera o apartamento ou aluguel atual.
Para pessoas que não precisam vender, o aluguel pode ser uma fonte atraente de renda passiva. Ainda A lucratividade do arrendamento diminui, o lucro nominal de investidores ainda cresce – Em média, PLN 1655 por mês, mas em cidades como Varsóvia, Wrocław ou Płock, mesmo mais de 2.000 PLN. Uma vantagem adicional é o aumento potencial do valor do apartamento em um momento que pode aumentar significativamente o reembolso final do investimento.
Por outro lado, as vendas são mais simples, uma solução. Ativa a implementação de um lucro que tem crescido dinamicamente nos últimos anos e liberando capital para outros fins: Apartamento maior, nova casa ou formas alternativas de investimento. Além disso, a taxa de crescimento do lucro começa a frear claramente – com 15 %. 2022 a apenas 4 % em 2024. Portanto, para pessoas que não querem lidar com a gerência, as vendas podem ser mais confortáveis.
Tanto o aluguel quanto as vendas devem ser considerados no contexto de suas próprias metas financeiras, planos de vida e ambiente de mercado. Para alguns proprietários de imóveis, a taxa regular de aluguel traseiro pode ser atraente. Outros, por sua vez, podem preferir a segurança e um lucro das vendas. Ao tomar uma decisão: vender ou alugar, vale a pena não apenas analisar dados sobre preços de aluguel ou transações, mas também previsões demográficas para um local específico – resumem Milena Chełchowska.
