Embora o início de 2026 tenha trazido custos mensais de habitação mais baixos e taxas de vacância mais altas para muitas das principais áreas metropolitanas, os locatários em alguns centros selecionados e acessíveis e repletos de empregos estão vendo exatamente o oposto.
O que está impulsionando a mudança? Pesquisadores da Realtor.com® dizem que o principal culpado é o fluxo de locatários vindos de cidades mais caras, atraídos pelos custos mais baixos. À medida que esses recém-chegados abocanham unidades disponíveis, eles inadvertidamente aumentam os preços e tornam esses mercados econômicos muito menos acessíveis para todos os demais.
Nacionalmente, janeiro marcou o 29º mês consecutivo de queda anual nos aluguéis de propriedades que variam de estúdios a dois quartos, com o aluguel médio caindo 1,5% ano após ano, de acordo com o último relatório mensal de aluguel da Realtor.com.
O aluguel médio nas 50 maiores áreas metropolitanas dos EUA foi de US$ 1.672 no mês passado, uma queda de US$ 85 em relação ao pico de agosto de 2022.
Nesse grupo, 22 mercados terminaram o ano favoráveis aos locatários, outros 22 equilibrados e apenas seis favoráveis aos proprietários.
Um afluxo de inquilinos que se deslocam de cidades mais caras aumenta inadvertidamente os preços e torna os mercados mais baratos menos acessíveis para todos os outros. Andy Dean – stock.adobe.com
Uma taxa de vacância de aluguel na faixa de 5% a 7% sinaliza um mercado equilibrado onde a oferta e a demanda estão estreitamente alinhadas.
Taxas de vacância abaixo de 5% geralmente sinalizam um mercado sólido para proprietários, enquanto taxas superiores a 7% normalmente transferem a alavancagem para os locatários.
Quando as taxas de vacância excedem 7%, a alavancagem tende a se deslocar para os locatários. Macaco Negócio – stock.adobe.com
Onde os locatários não têm mais vantagem
Sete áreas metropolitanas se destacaram por mudar de amigável ao comprador para equilibrada no ano passado, lideradas por Richmond, VA, onde a taxa de vacância caiu de 8,2% em 2024 para 5,2% em 2025. Enquanto isso, o aluguel médio pedido aumentou 1,9% ano após ano, atingindo US$ 1.509 em janeiro.
Localizada nas proximidades de Washington, DC, Richmond possui vários setores de emprego prósperos, ancorados por sistemas de saúde em expansão; serviços financeiros, liderados pela Capital One; empresas manufatureiras; agências governamentais federais, estaduais e locais; e instituições de ensino superior.
Também é significativamente mais acessível do que a capital do país.
O aluguel médio pedido em DC foi de US$ 2.253 no mês passado, um aumento de 0,4% em relação ao ano anterior, mesmo com a taxa de vacância do metrô aumentando de 4,7% para 6,3%, transformando-o de um mercado de aluguel favorável ao proprietário para um mercado de aluguel equilibrado.
Talvez sem surpresa, Richmond emergiu como um dos principais destinos para graduados universitários que buscam uma vida a preços razoáveis e oportunidades atraentes de crescimento profissional.
A área de Richmond emergiu como um destino importante para graduados universitários. Estúdio My Ocean – stock.adobe.com
Pittsburgh passou por uma transição semelhante à de Richmond, passando de um mercado favorável ao locatário para um mercado equilibrado, à medida que sua taxa de vacância caiu de 8,7% para 6,9% em um período de 12 meses.
No entanto, o aluguel médio pedido em Pittsburgh teve um crescimento mais moderado em comparação com Richmond, subindo 0,9% para US$ 1.427 em janeiro.
Steel City se tornou um ímã para estudantes, recém-formados e jovens profissionais em busca de empregos bem remunerados, acessíveis e de alta qualidade de vida, enriquecidos por um cenário artístico vibrante e várias equipes esportivas profissionais.
A cidade do Nordeste abriga vários grandes empregadores, incluindo universidades, serviços de saúde, repartições governamentais, bem como grandes corporações privadas como PNC e Kraft Heinz.
De acordo com uma análise dos dados de aluguer mais recentes disponíveis do final de 2025, Richmond tinha uma das maiores quotas de procura de aluguer fora do mercado do país, ultrapassando os 60%, o que significa que perto de dois terços de todas as pessoas que procuravam alugueres na cidade eram de fora da cidade.
A procura fora do mercado de Pittsburgh foi ligeiramente mais moderada, mas ainda registou 55% no quarto trimestre de 2025.
Notavelmente, ambas as áreas metropolitanas atraíram a maior parte do tráfego online de Washington, DC.
“A consistência da nova oferta multifamiliar é o principal fator para determinar se mercados como Pittsburgh e Richmond podem atender à demanda de longo prazo”, diz Jiayi Xu, economista da Realtor.com. “Nossa pesquisa anterior indica que vários desses mercados poderiam ter ultrapassado o pico de licenças multifamiliares e construção. Enquanto isso, o recente declínio nas taxas de vacância de aluguel também serve como evidência desse mercado cada vez mais restritivo.”
“A consistência da nova oferta multifamiliar é o principal fator para determinar se mercados como Pittsburgh e Richmond podem atender à demanda de longo prazo”, diz Jiayi Xu, economista da Realtor.com. Mediterrâneo – stock.adobe.com
Outros mercados que se tornaram menos favoráveis ao locatário
Cinco outras áreas metropolitanas passaram de favoráveis ao locatário para equilibradas no ano passado, incluindo Columbus, OH, onde a taxa de vacância caiu de 7,3% para 5,7%, enquanto a mediana do aluguel pedido subiu 0,3%, subindo para US$ 1.187.
Em Columbus, mais de metade do tráfego online veio de locatários fora do mercado, com os CDs de alto preço sendo mais uma vez a maior fonte de demanda externa.
Las Vegas viu sua taxa de vacância cair de 8,3% para 6,4%, mas o aluguel médio pedido também diminuiu, caindo 2% ano após ano, para US$ 1.429.
“As unidades estão sendo absorvidas e a vacância está diminuindo, o que nos indica que a demanda está presente”, diz Tania Jhayem, corretora imobiliária em Las Vegas. ABCreative – stock.adobe.com
“Essa dinâmica aponta para um mercado ativo, mas competitivo”, disse Tania Jhayem, corretora imobiliária da divisão de luxo do Keller Williams The Marketplace em Las Vegas, ao Realtor.com. “As unidades estão sendo absorvidas e a vacância está diminuindo, o que nos diz que a demanda está presente. Ao mesmo tempo, os proprietários ainda estão precificando estrategicamente e, em alguns casos, estão oferecendo concessões para manter os imóveis alugados.”
De acordo com o agente, a queda na mediana do aluguel pedido sugere que os proprietários estão focados em manter a ocupação, em vez de impulsionar um crescimento agressivo dos aluguéis.
A capital do jogo nos Estados Unidos destacou-se por ter a maior parcela de tráfego fora do mercado no ano passado, com 62%, sendo a ultracara Los Angeles a fonte dominante.
De acordo com Jhayem, a queda na mediana do aluguel pedido sugere que os proprietários estão focados em manter a ocupação em vez de um crescimento agressivo dos aluguéis. Patryk Kosmider – stock.adobe.com
Jhayem confirma que o metrô de Nevada tem visto uma demanda constante por aluguel por parte de pessoas que migram de outras partes dos EUA para trabalhar, mudanças no estilo de vida e considerações gerais sobre o custo de vida.
“Uma grande parte dessas famílias está optando por alugar primeiro, antes de decidir comprar”, diz Jhayem. “Esse padrão de aluguel antes de comprar tem sido consistente e está ajudando a absorver as unidades disponíveis, especialmente em comunidades de apartamentos mais novas e em produtos suburbanos bem localizados.”
O aluguel médio em Louisville, KY, encolheu por uma margem ainda maior do que em Las Vegas, caindo 2,8% ao ano, caindo para US$ 1.219 em janeiro, já que a taxa de vacância caiu de 7,2% para 6,7%.
Atlanta também se tornou um mercado mais acessível para os inquilinos, com o aluguel pedido caindo 1,6%, para US$ 1.544. No entanto, a taxa de vacância diminuiu de 9,3% para 7%, oferecendo a quem procura alugar menos opções e menos poder de negociação.
Em Indianápolis, IN, apenas 6,6% das unidades de aluguel dentro do metrô estavam vagas no ano passado, abaixo dos 9,1% em 2024, já que o aluguel permaneceu praticamente estável.
