Um raro local de acessibilidade na ultraluxuosa Billionaires’ Row de Manhattan está oficialmente seguindo o caminho dos dinossauros.
Os proprietários da Carnegie House em 100 W. 57th St. estão agora diante de um cenário financeiro de pesadelo. A questão: um aumento impressionante de 450% nas rendas do terreno, contra o qual passaram o último ano a lutar, e que, na segunda-feira, um juiz do Supremo Tribunal do Condado de Nova Iorque confirmou.
Agora, com o enorme aumento de preços prestes a acontecer, os residentes das cooperativas dizem que os seus custos mensais atingirão níveis estratosféricos – e outros estão a tentar sair completamente, com anúncios de venda no edifício a pedir preços surpreendentemente baratos.
Carnegie House, uma cooperativa de 324 unidades na 100 W. 57th St. e um dos últimos edifícios de classe média na Billionaires’ Row, está enfrentando um potencial desmoronamento depois que um juiz da Suprema Corte de Manhattan manteve uma sentença arbitral permitindo um aumento de cerca de 450% no aluguel do terreno, uma decisão que os moradores dizem que poderia forçar os proprietários a se endividarem, à inadimplência ou à perda total de seu patrimônio. Tamara Beckwith
Se aplicada, a decisão aumentaria o aluguel anual do terreno para cerca de US$ 25 milhões, fazendo com que a manutenção mensal para muitos proprietários ficasse muito acima dos aluguéis comparáveis do bairro e desmoronasse os valores dos apartamentos, com unidades agora cotadas por apenas US$ 100 mil. Paulo Martinka
Louis e Barbara Grumet, ambos com 81 anos, compraram seu apartamento de dois quartos com cerca de 1.250 pés quadrados por pouco mais de US$ 700 mil em 2011.
Embora estivessem preparados para uma redefinição do aluguel no futuro, eles disseram ao Post que achavam que o aluguel nunca chegaria assim.
Louis estimou a manutenção mensal atual em “um pouco mais de US$ 3.700” e depois disse, no resultado de segunda-feira, “pagaríamos algo acima de US$ 9.000”.
“É mais do que uma loucura. Não é factível.” Disse Luís.
Moradores como Louis e Barbara Grumet, ambos na casa dos 80 anos e lidando com graves deficiências médicas, disseram que um salto de cerca de 3.700 dólares por mês para mais de 9.000 dólares “não é viável”, sublinhando os receios de deslocação. Tamara Beckwith
Além do aspecto acessível, o casal mudou-se para a Carnegie House por motivos médicos. Louis estava paralisado e usava cadeira de rodas – e o acesso aos hospitais locais era uma vantagem. Hoje, Bárbara também está em cadeira de rodas.
“Barb está paralisada. E aprendi a andar novamente, mas com um andador”, disse Louis. “Morávamos numa casa e por isso mudámo-nos para cá porque esta é uma localização perfeita em termos dos nossos hospitais e dos nossos médicos, e também porque aqui é um terreno bastante plano. E podíamos deslocar-nos numa cadeira de rodas.”
Os acionistas da Carnegie House, incluindo os Grumets, são proprietários dos seus apartamentos – mas o terreno abaixo do edifício é controlado por uma entidade separada.
Nos termos do arrendamento, o aluguel anual do terreno é recalculado periodicamente com base no valor justo de mercado do terreno. Desta vez, o novo número aumentaria o aluguel anual do prédio de US$ 4 milhões para cerca de US$ 25 milhões, disseram os moradores, um salto que ricochetearia diretamente nas contas mensais de manutenção.
Os moradores lutaram contra o aumento do arrendamento de terrenos nas ruas durante o verão. Tamara Beckwith
No interior do edifício, o impacto já é visível nos preços que os proprietários são obrigados a aceitar.
Cinco casas no endereço de 324 unidades estão à venda a preços bastante deprimidos, mostra StreetEasy. Um estúdio que pediu US$ 100 mil foi negociado pela última vez por US$ 375 mil em 2010. Um estúdio de um quarto com cerca de 900 pés quadrados agora listado por US$ 189 mil foi vendido pela última vez por US$ 545 mil em 2017.
Os 324 apartamentos internos, considerando a nova conta anual de US$ 25 milhões, enfrentam custos anuais de aproximadamente US$ 77.200. Dividido por mês, o aumento do aluguel do terreno deverá adicionar mais de US$ 6.400 às contas dos residentes.
A luta pela Carnegie House vem crescendo há mais de um ano. A disputa gira em torno de uma redefinição há muito programada do arrendamento do terreno do edifício.
Esse arrendamento, que sempre foi definido para ser recalculado em 2025 com base no valor crescente dos terrenos em Midtown, foi acionado depois que o terreno abaixo do edifício foi adquirido em 2014 por um grupo ligado aos magnatas do setor imobiliário Rubin Schron e David Werner, e ao bilionário fundador da Dell Technologies, Michael Dell. A Dell possui uma casa de aproximadamente US$ 100 milhões no mesmo quarteirão da One57.
A propriedade, que inclui o fundador da Dell Technologies, Michael Dell, afirma que muitas unidades são propriedades de investimento e diz que está aberta a trabalhar com residentes permanentes necessitados. PA
No verão passado, os proprietários protestaram em frente ao edifício e à Câmara Municipal, argumentando que a redefinição iria efectivamente custar-lhes a saída de casas que muitos possuíam durante décadas, drenar o seu património e deixar os idosos e residentes com deficiência sem alternativa viável no bairro.
“Quando eles formaram a cooperativa, acredito que o aluguel inicial de 21 anos era de US$ 250.000 para todo o edifício. Vinte e um anos depois, foi para US$ 4 milhões. Isso foi 21 anos depois, e eles queriam chegar a algum (valor) astronômico… que ninguém jamais sonhou que um edifício como este pudesse alcançar”, disse Louis.
David Saxe, um juiz de apelação aposentado que agora representa a Carnegie House, disse que o pior cenário é que o edifício ceda financeiramente sob o peso do aluguel mais alto do terreno. Se isso acontecer, a Carnegie House poderá perder totalmente o seu estatuto de cooperativa e reverter para apartamentos com rendas estabilizadas – uma mudança que eliminaria as participações acionárias dos acionistas, ao mesmo tempo que os deixaria responsáveis por qualquer dívida hipotecária remanescente.
“Os acionistas perderiam essencialmente o seu capital”, disse Saxe, acrescentando que a decisão do tribunal foi “terrivelmente equivocada”.
O presidente do conselho, Richard Hirsch, descreveu a luta como um exemplo claro de uma dinâmica de poder desigual entre uma única cooperativa e proprietários de terras bilionários. Tamara Beckwith
Richard Hirsch, o presidente do conselho da cooperativa que se mudou para a Carnegie House em 1997 e pagou US$ 350 mil por seu apartamento de dois quartos, descreveu uma longa briga.
“Ficamos muito desapontados”, disse ele sobre a decisão. “Se olharmos para todo este processo, temos vivido sob esta dinâmica de poder muito perversa e injusta”, disse Hirsch, acrescentando: “somos apenas o canário na mina de carvão”.
O lado dos proprietários contesta o enquadramento do edifício pelos residentes como uma comunidade pura de residência primária e diz que está aberto a ajudá-los.
“Embora mais de 100 apartamentos no edifício sejam de propriedade puramente como investimentos especulativos ou segundas residências, estamos preparados para trabalhar de boa fé para chegar a uma resolução global e trabalhar com residentes permanentes que demonstrem necessidade de assistência para aluguel”, disse um porta-voz da entidade proprietária, 57th & 6th Ground LLC, ao Post.
Mas os residentes discordam da categorização de propriedades para investimento. De acordo com Hirsch, “Eles não podem vender o apartamento, então estão alugando-o. Não são investidores. São forçados a alugá-lo”, disse ele.
À medida que os recursos se aproximam, o caso tornou-se um ponto crítico na crise imobiliária mais ampla de Nova Iorque, destacando como as cooperativas de arrendamento de terrenos – outrora concebidas para tornar a propriedade da casa acessível – podem tornar-se armadilhas financeiras quando o valor dos terrenos dispara. Paulo Martinka
Atualmente, o prédio tem nove unidades listadas para aluguel, variando de US$ 3.000 por mês para um estúdio a cerca de US$ 9.000 por mês para uma unidade de três quartos.
Hirsch estima que “mais de 90%, se não mais”, de todo o edifício será forçado a sair, o que ele reitera que pode ser o objetivo dos incorporadores.
Por enquanto, a próxima batalha é sobre o tempo – se a cooperativa conseguirá manter uma liminar em vigor por tempo suficiente para obter uma revisão real do tribunal de apelação.
“Minha maior preocupação é que não teremos condições de ficar em um lugar que é importante para nossas necessidades médicas”, disse Louis.
Bárbara acrescentou: “Minha maior preocupação agora é apenas a incerteza sobre o que pode ou não acontecer no futuro”.
