O mercado imobiliário nacional está em uma carta pós -pandêmica.
Os preços e as taxas de juros pararam em máximos inacessíveis e mantiveram os compradores afastados. O vendedor que não consegue obter os preços ainda altos que desejam se retirar do mercado. O resultado é um mercado imobiliário que está em melaço, com uma desaceleração com novas entradas, vendas estagnadas e um aumento de negócios que foram cancelados no último minuto.
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Quando o país como um todo está no meio de uma vila do mercado imobiliário, as condições na Califórnia parecem particularmente secas.
De acordo com o agente imobiliário on -line Redfin, em São Francisco, em São Francisco, listado para venda novas casas em São Francisco, elas caíram mais de 17%. Em San Diego, Riverside, também Anaheim, houve um declínio de dois dígitos nas listas por ano em comparação com o ano anterior. Cinco dos 10 metrô nos quais as novas listas caíram mais rápidas foram na Califórnia.
“O número de transações diminuiu a velocidade”, disse Amy Kong, uma agente imobiliária que trabalha em São Francisco e nos arredores. “Como todos sabem, é devido às taxas de juros mais altas e à acessibilidade, o que é simplesmente muito, muito baixo”.
Parte do mercado diminui uma patologia financeira em todo o país que remonta meia década, disse Daryl Fairweather, economista -chefe da Redfin. Como os custos do empréstimo hipotecário foram altos para o chique nos últimos cinco anos, a lacuna entre a maioria dos proprietários atuais que pagam por sua hipoteca e pelo que eles pagariam se eles emprestassem e comprassem novamente é historicamente amplo. Isso faz isso para vender para a maioria dos proprietários em um momento desfavorável.
Mas, como em tantos problemas residenciais no país, é pior na Califórnia, graças aos “distúrbios funcionais” específicos do nosso mercado e às características especiais do nosso sistema de impostos imobiliários, que remontam à década de 1970, disse Fairweather.
Os proprietários da Califórnia “todos classificados juntos”, disse ela.
Isso significa menos opções para os possíveis proprietários, mais pressão no mercado de aluguel, uma vez que os potenciais compradores em potencial são mostrados lá e os preços que provavelmente permanecerão altos, apesar das altas taxas de juros que devem esfriar as coisas.
O mercado imobiliário californiano está em uma espécie de padrão há anos, disse Oscar Wei, economista da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia. “Eu pensei que agora veríamos que as vendas aumentarão um pouco mais”, disse ele.
Perguntas sem resposta sobre o futuro da economia, as tarifas e as que elas poderiam significar para a inflação, o mercado de ações e, como todas as taxas de juros acima, provavelmente retribuirão compradores e vendedores, disse ele.
E há a lacuna de custo de empréstimo em andamento que os economistas descrevem o “efeito de bloqueio”.
Para iniciar uma economia que estava nos primeiros dias da Covid 19 Pandemic, o Federal Reserve trouxe as taxas de empréstimo a quase zero. Os compradores cortaram esses preços baixos para comprar casas. Os proprietários existentes estavam procurando refinanciamento para reduzir seus custos.
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Dois anos e meio depois e com a nova crise de preços rápidos rápidos, o Fed reduziu os custos de empréstimo. Para os proprietários de imóveis, as hipotecas estipuladas em empréstimos baixos em empréstimos baixos (a maioria faz a maioria), a venda de uma casa fez uma casa com os planos de comprar um novo e, assim, perdeu a cobiçada taxa de juros baixa em troca de uma alta declaração financeira.
Uma análise de economistas da Agência Federal de Finanças Habitacionais mostrou que a maioria dos mutuários tinha uma taxa de juros inferior a 4%em meados de -2024. Uma nova hipoteca típica, por outro lado, provavelmente será equipada com uma taxa de mais de 6,5%.
Essa diferença existe com um preço financeiro acentuado. Se o ancião hipotecário médio substituir seu empréstimo existente por uma nova taxa de juros, ele pagaria outros US $ 398 por mês, estimaram os pesquisadores da agência.
O efeito é ainda mais pronunciado na Califórnia, onde os valores da propriedade são particularmente altos. De acordo com a Associação Estadual de Corretores de Imóveis, o preço médio de venda de uma casa de família em todo o estado é de apenas 900.000 dólares.
Mesmo pequenas mudanças nas taxas de juros com uma compra tão maciça aumentam.
Um mutuário típico na Califórnia pagou 675 dólares adicionais todos os meses se, de acordo com o relatório da Federal Housing Finance Agency, ele assumisse a mesma hipoteca às taxas de juros atuais. Em São Francisco, é um dólar adicional de 915. Isso é um imperativo para não vender.
Na Califórnia, os proprietários têm ainda mais motivos para se mudar.
Desde 1979, quando a proposta 13 do ano anterior chegou em vigor, os impostos básicos na Califórnia estavam vinculados ao preço de compra de uma casa e só podem aumentar uma sentença modesta. Como os preços dos imóveis estão tendendo em todo o estado desde então, isso criou outro tipo de “efeito de bloqueio”: quanto mais uma pessoa tiver uma casa, menos ela paga em comparação com um novo comprador. Uma análise recentemente realizada do Instituto de Política de Terras Lincoln estimou -se que os novos compradores podem esperar que paguem mais do que o dobro de impostos sobre terras, em comparação com um proprietário típico de longa data em muitas das maiores cidades da Califórnia, incluindo Los Angeles, San Diego, Long Beach, Oakland e Sacramento.
“Se as pessoas se fundirem sobre quanto dinheiro custaria se mover e olham para os custos de hipoteca, e não vale a pena ser os custos de imposto sobre a propriedade”, disse Fairweather.
Sem um influxo de novas listas, os aspirantes a proprietários que procuram a possibilidade de comprar precisam esperar que um novo prédio as entregue. No entanto, a nova oferta foi essencialmente amaldiçoada na última década, apesar da conseqüência da legislação estadual que visa promover mais desenvolvimento. Fairweather disse que não estava otimista de que isso provavelmente mudará em breve-e os efeitos nos proprietários de imóveis são um motivo para isso.
“Estou cético de que os proprietários de casas simples e familiares desistem do país para realmente construir espaço suficiente para fazer alguma coisa”, disse ela. “É bom que todas essas leis mudem, mas tenho a sensação de que elas são cozidas no vapor em sua influência, uma vez que todas as outras forças que indicam casas simples e familiares permanecem as mesmas”.
Publicado originalmente: 29 de julho de 2025 às 11:01 PDT
