O mercado imobiliário está estagnado, e não apenas por causa das altas taxas de hipotecas e da acessibilidade. Em muitas áreas metropolitanas, os proprietários de casas de longa data com grandes ganhos estão a adiar as vendas para evitar o desencadeamento de uma elevada taxa de imposto sobre ganhos de capital, mantendo as possíveis listagens fora do mercado.
Essa dinâmica colocou os ganhos de capital de volta na mesa em Washington, DC, onde os legisladores estão a ponderar reformas que excluam a nível federal as vendas de habitações primárias.
Atualmente, é de US$ 250.000 para requerentes individuais e US$ 500.000 para casais que fazem o pedido em conjunto – um limite que não mudou desde 1997, mesmo com o valor das casas subindo mais de 260%.
O resultado é um grupo crescente de proprietários de casas que não conseguem vender sem sofrer uma redução de impostos. Quase 29 milhões de famílias (cerca de 34% dos proprietários de casas nos EUA) podem já exceder o limite de exclusão do registo único, expondo-as a um imposto oculto sobre o valor da habitação caso se mudem.
Em muitas áreas metropolitanas, os proprietários de casas de longa data com grandes ganhos estão a adiar as vendas para evitar o desencadeamento de uma elevada taxa de imposto sobre ganhos de capital, mantendo as possíveis listagens fora do mercado. Gorodenkoff – stock.adobe.com
Até 2030, prevê-se que essa percentagem atinja 56%, transformando o que costumava ser uma questão fiscal de nicho num obstáculo generalizado à mobilidade habitacional e, por extensão, à oferta.
A National Association of Realtors® argumenta que o efeito já está aparecendo no mercado de revenda.
“Com base nas nossas melhores informações e insights, haveria um aumento significativo no número de casas que seriam colocadas à venda (se o imposto sobre ganhos de capital fosse reformado), mas variaria bastante entre os mercados locais”, afirma Evan Liddiard, diretor de tributação federal da NAR, citando estudos encomendados pelo grupo.
E os vendedores com maior probabilidade de responder podem não parecer “luxo” no papel. Em muitos mercados altamente valorizados, uma casa de US$ 1 milhão não é mais uma mansão, mas uma referência inicial.
Isso criou uma classe crescente de proprietários de “luxo acidental”: pessoas que compraram casas comuns há décadas e agora beneficiam de lucros inesperados que nunca esperaram e de uma lei fiscal pela qual não tinham ideia de que estariam em risco.
A questão em aberto é se uma política que desbloqueia listagens também pode reduzir os preços. A pesquisa sugere que pode reduzir o efeito de aprisionamento e aumentar a rotatividade. Se isso é suficiente para alterar os preços – ou aliviar a crise mais ampla de acessibilidade – é uma questão mais difícil.
O que está sendo proposto
Existem duas propostas que impulsionam o debate sobre ganhos de capital em Washington neste momento.
O primeiro é um projeto de lei da deputada Marjorie Taylor Greene (R-Geórgia) que eliminaria inteiramente os impostos sobre ganhos de capital nas vendas de residências primárias.
“Eu simplesmente acho que este é um grande presente para o povo americano e é fundamental para a nossa fundação”, disse Greene ao Realtor.com® em uma entrevista exclusiva em julho.
Embora o presidente Donald Trump tenha manifestado o seu apoio à medida, o futuro da proposta tornou-se incerto depois que a congressista anunciou que deixaria o Congresso no final do ano.
Isso colocou a Lei Mais Casas no Mercado, mais direcionada, do deputado Jimmy Panetta (D-Califórnia) de volta ao centro do palco.
Um projeto de lei da deputada Marjorie Taylor Greene (R-Geórgia) eliminaria inteiramente os impostos sobre ganhos de capital nas vendas de residências primárias. PA
O projecto de lei de Panetta aumentaria a exclusão dos ganhos de capital federais nas vendas de habitação primária e depois indexá-la-ia à inflação, de modo que o limiar se movesse com o mercado imobiliário em vez de permanecer congelado durante décadas.
É uma solução elegante para um limite que está congelado desde 1997, quando o preço médio de uma casa era de US$ 145 mil e o Netscape era o navegador preferido da América.
Embora a abordagem de Greene seja mais contundente, a de Panetta ainda teria um efeito significativo, praticamente duplicando a isenção actual para 500 mil dólares para indivíduos e 1 milhão de dólares para casais, restaurando a intenção original da lei de proteger os proprietários comuns, e não de os penalizar.
A ascensão dos proprietários de casas de ‘luxo acidental’
Para compreender como a alteração da exclusão dos ganhos de capital poderia impactar os preços da habitação, vale a pena considerar uma classe crescente: os proprietários acidentais de casas de luxo.
São pessoas comuns que compraram o que era, na época, uma casa comum. Mas devido à dinâmica do mercado fora do seu controlo, eles estão agora a contar com ganhos extraordinários.
“Quando promulgada em 1997, a exclusão capturou em grande parte ganhos inesperados em propriedades de desempenho incomumente alto”, explica Anthony Smith, economista sênior da Realtor.com®.
“Hoje, muitas casas que são ‘normais’ para o seu mercado, especialmente residências primárias de longa duração, estão a exceder a exclusão simplesmente por causa da valorização dos preços e não por vantagens especulativas.”
Proprietários acidentais de casas de luxo fazem parte de uma classe em crescimento. Konstantin L – stock.adobe.com
Essa dinâmica é especialmente visível nas áreas metropolitanas de “luxo básico”, onde sete dígitos se tornaram uma referência, em vez de um valor atípico.
Isso inclui a costa da Califórnia, juntamente com mercados em expansão do Sun Belt, como Austin, TX; Nashville, Tennessee; Fênix; e partes da Flórida.
Na área metropolitana de Seattle-Tacoma, por exemplo, 596 casas actualmente listadas para venda foram compradas antes de 2010 por menos de 1 milhão de dólares e estão agora cotadas a 1 milhão de dólares ou mais, diz Smith, “ilustrando como a valorização a longo prazo empurrou muitos proprietários de casas de longa data para uma casa de um milhão de dólares”.
É uma ilustração perfeita do estrangulamento político: à medida que mais casas “normais” ultrapassam o limite, mais proprietários têm uma razão para esperar, diminuindo a oferta de revenda que, de outra forma, ajudaria a baixar os preços.
Porque é que os impostos sobre o valor da habitação criam um efeito de “aprisionamento”
Basta considerar meus pais. Eles compraram sua casa em Phoenix em 1989 por pouco menos de US$ 64 mil, muito antes do crescimento e da demanda do metrô.
Ao longo das décadas, o seu rendimento manteve-se geralmente no extremo inferior da faixa de rendimento médio, conforme definido pela Pew Research – não o perfil que a maioria das pessoas associa a uma grande lei fiscal sobre ganhos de capital.
Mas se tivessem vendido perto do topo do mercado recente, quando a sua modesta casa de dois quartos, estilo rancho, estava avaliada em mais de 700 mil dólares, uma parte considerável dessa valorização teria se tornado tributável.
Mesmo depois de ter em conta a exclusão federal para casais casados e as melhorias de capital que fizeram, eles estariam a considerar a responsabilidade fiscal sobre cerca de 200.000 dólares de capital arduamente ganho.
Para proprietários de longa data como eles que estão tentando se mudar, essa matemática tributária pode se tornar um motivo para optar pela exclusão, e esse atrito já está aparecendo nos dados.
As famílias mais idosas tornaram-se muito menos propensas a mudar-se do que nas décadas anteriores, com a mobilidade entre pessoas com 65 anos ou mais a cair de 10% na década de 1970 para cerca de 3% em 2023, de acordo com uma pesquisa do Federal Reserve Bank de Richmond.
As famílias mais idosas tornaram-se muito menos propensas a mudar-se do que nas décadas anteriores. – stock.adobe.com
É uma queda vertiginosa que aponta para quantos idosos sozinhos podem estar presos no local.
O que a Lei de Ajuda ao Contribuinte de 1997 nos ensina sobre o comportamento do vendedor
Para aqueles que estão cépticos de que uma simples reforma fiscal possa levar a mais casas no mercado e a preços mais baixos, é útil olhar para a última vez que o imposto sobre ganhos de capital foi reformado.
A Lei de Alívio ao Contribuinte de 1997 substituiu uma exclusão única de ganhos de capital para proprietários de casas com mais de 55 anos pelos limites atuais.
A mudança não foi radical, mas produziu resultados: os investigadores descobriram que a redução da fricção fiscal encorajou mais pessoas a vender, especialmente aquelas próximas do novo limite de isenção.
A Lei de Alívio ao Contribuinte de 1997 substituiu uma exclusão única de ganhos de capital para proprietários de casas com mais de 55 anos pelos limites atuais. Brian – stock.adobe.com
Na mesma altura, a revogação da exclusão baseada na idade também estimulou a mobilidade. As famílias com cerca de 50 anos, muitas delas com filhos vazios ou que foram reduzidos após o divórcio, tornaram-se significativamente mais propensas a mudar-se, de acordo com outra análise. Nos grupos-alvo, a mobilidade aumentou entre 22% e 31%.
As pessoas que se moviam também não eram aleatórias. Eles estavam frequentemente em mercados de alta valorização, enfrentando uma carga tributária esperada mais alta se permanecessem onde estavam e preparados para negociar em baixa.
Por outras palavras, pareciam-se muito com os actuais proprietários de longa data em zonas metropolitanas sobreaquecidas, pessoas sentadas em grandes ganhos e a debater se agora é o momento certo para vender.
Então, isso realmente reduziria os preços das casas?
Mesmo uma mudança modesta na oferta pode alterar rapidamente o comportamento dos preços. Melhor ainda, o impacto nos preços provavelmente não se assemelharia a um colapso nacional dramático.
Em vez disso, manifestar-se-ia naquilo que os compradores realmente sentem: mais poder de negociação, menos guerras de licitações e mais listagens por tempo suficiente para convidar a reduções de preços.
Dessa forma, a reforma do imposto sobre ganhos de capital poderia ser a chave para reduzir os preços das casas para os compradores.
“A nação como um todo tem um problema significativo e crescente com o inventário sendo retido por proprietários de casas mais antigos e de longa data, que não estão vendendo às taxas históricas, devido ao fato de que deveriam um imposto significativo sobre ganhos de capital sobre o lucro da venda de sua casa”, diz Liddiard.
A reforma do imposto sobre ganhos de capital pode ser a chave para reduzir os preços das casas para os compradores. steheap – stock.adobe.com
Ele aponta para um colapso no ciclo habitacional típico, onde muitos proprietários de famílias vazias ou proprietários que estão se aproximando ou chegando à aposentadoria estão reduzindo seu tamanho a taxas incomumente baixas.
“Muitos proprietários mais velhos sabem que se mantiverem a sua propriedade até à morte, poderão repassá-la aos seus herdeiros sem pagar impostos, o que leva muitos a não quererem vender”, diz ele.
“Outros estão insatisfeitos com a perspectiva de entregar seu patrimônio conquistado há muito tempo e com dificuldade ao Tio Sam quando precisarem dele para pagar sua próxima casa.”
Se você remover esse atrito, o mercado começa a se acalmar. Os compradores deixam de ter que fazer lances como se fosse um leilão, os vendedores perdem a alavancagem, os dias de alta do mercado e as reduções de preços se tornam mais comuns.
É assim que se consegue pressão descendente sobre os preços – não através de um único choque, mas através de uma mudança na dinâmica de negociação à medida que a escolha regressa.
Nada disto significa que a reforma dos ganhos de capital resolveria por si só o mercado imobiliário. Mas poderia oferecer um mecanismo direto de alívio.
