San Jose inicia sua revisão única de quatro anos de seu plano geral. Aqueles que esperam que a revisão aumente a produção residencial leia cuidadosamente o “escopo do trabalho” oficial. O memorando parece obrigar a cidade a continuar as diretrizes que causam nossa crise imobiliária.
Nosso fracasso em construir espaço de estar se deve a diretrizes que foram introduzidas sob o prefeito Chuck Reed de 2007 ao início de 2010. Antes de Reed ser prefeito, San Jose produziu a mesma quantidade de espaço que Seattle (2.000 a 5.000 unidades por ano). O Plano Geral de 2011 previa uma nova capacidade residencial considerável – 170.000 unidades até 2040. São cerca de 6.000 unidades por ano.
No entanto, houve uma captura terrível; E o escopo do trabalho para a atualização do plano geral não indica que o departamento de planejamento de San Jose cancelou a captura. O plano “Envision 2040” afirmou que a moradia seria densidade em pelo menos 50 unidades por manhã. Essa vida densa exige vagas de estacionamento dentro de casa e deve ser maior, o que cria uma série totalmente nova de custos adicionais. Assim que você começa após três ou quatro andares, você não pode mais construir madeira principalmente, uma opção muito mais barata. Em vez disso, o apoio de edifícios muito maiores requer muito mais cimento e uma base de aço, o que aumenta significativamente todos os custos de moradia por unidade em relação ao uso mais baixo de apartamentos.
Em outras palavras, os requisitos de densidade que a cidade deseja aliviar os altos custos de moradia são uma estratégia autodestrutiva. Somente pessoas mais ricas podem pagar sua visão a preços de mercado. Depois, há o problema de que as pessoas com renda são necessárias para vivê -la em edifícios que nem querem morar nos distritos de San Jose, onde a cidade tenta aumentar a construção. Como resultado, a maioria do espaço em geral pode ou não se desenvolver ou não. Como resultado, e não surpreendentemente, San Jose tem apenas um terço a um quinto como Seattle todos os anos.
Se você adicionar mais desse tipo de “capacidade residencial”, as autoridades de supervisão do estado poderão usar a aprovação de futuras envios em San Jose. Mas praticamente nada fará para produzir mais espaço de vida.
O memorando atualizado não reconhece nenhum erro no plano de 2040. O Plano Geral de 2011 é “um documento político abrangente e futuro, no qual a estrutura para publicidade é uma cidade fiscal e ambientalmente amigável e, ao mesmo tempo, um crescimento populacional previsto de mais de 470.000 novos residentes ocorre”. Onde é discutido que a adição de capacidades de espaço está adicionando espaço de vida, isso é feito em conexão com a preparação para os requisitos futuros do estado. Não diz nada sobre a reorientação do planejamento para a construção de moradias, que pode realmente ser construído.
Existem empresas de planejamento que parecem ter uma capacidade real de reorientar o planejamento habitacional de uma cidade. Sacramento fez progresso. Sacramento parece ter reconhecido que seu sistema existente não funciona e trabalhou com um consultor sério para alterá -lo.
Não devemos exigir mais do que o que geralmente planeja verificar o trabalho?
San Jose deveria pelo menos ser uma demanda pelo que Seattle e Sacramento entregam. San Jose é uma cidade de 181 milhas quadradas. Definitivamente, ele tem terras suficientes para permitir as 7.750 unidades por ano que o estado exige que construímos. No ano passado, aprovamos 2.000 unidades. Para construir, no entanto, San Jose deve legalizar um apartamento de densidade média barata mais baixa (aproximadamente 20 a 35 unidades por manhã), onde é impossível uma carcaça de alta densidade. Os 70% da cidade, que não são divididos em zonas para edifícios residenciais, e encontram alguns quilômetros quadrados nos quais mais apartamentos e prados podem ser mais baratos com a densidade do edifício.
Essas são pequenas mudanças, mas podem ter um grande impacto. Por que as mudanças não são verificadas no escopo do trabalho da lona geral?
Robert Chapman Wood é professor emérito de gestão estratégica da Universidade Estadual de San Jose.
