Há um bom motivo pelo qual os compradores tendem a se fixar no pagamento mensal da hipoteca: geralmente é o número que está entre eles e as chaves de sua nova casa.
Mas avançando um ano ou uma década, muitos ficam chocados com o que vem a seguir: uma infiltração no telhado, um aumento inesperado no seguro ou uma fatura fiscal muito mais elevada do que o esperado na revenda. Os custos reais da aquisição de uma casa própria vão muito além da hipoteca, mas estes custos raramente são tidos em conta nos orçamentos dos proprietários.
“Já vi compradores obcecados com o pagamento de suas hipotecas e sendo pegos de surpresa pelos custos pós-fechamento”, diz Cody Schuiteboer, presidente e CEO da Best Interest Financial, uma empresa de soluções hipotecárias. “E em 2026, essas surpresas serão ainda mais duras.”
É por isso que, acrescenta ele, “eu digo a todos os compradores: o pagamento da sua hipoteca é um piso, não um teto”.
Os compradores se fixam nas hipotecas, mas custos ocultos, como seguros e impostos, destroem o orçamento. Andy Dean – stock.adobe.com
É uma mudança importante tanto para compradores quanto para proprietários: em vez de tratar o pagamento da hipoteca como o limite superior do que você pode pagar, pense nele como o ponto de partida. O custo real da casa própria inclui tudo o que está acumulado – seguros, impostos, reparos e muito mais – e você precisa deixar bastante espaço financeiro para essas despesas.
Mas quanto espaço, exatamente? Conversamos com os especialistas para descobrir.
A instabilidade dos seguros provavelmente será o maior destruidor do orçamento em 2026
Se 2025 foi o ano em que os proprietários descobriram o quão voláteis os seguros podem ser, 2026 pode ser o ano em que arriscarão totalmente os seus orçamentos.
“O seguro residencial está levando o orçamento em 2026 ao limite, e não as taxas de juros”, diz Ryann Brier, agente imobiliário licenciado e investidor da City Lights Home Buyers.
Ele adverte que mesmo os mercados relativamente estáveis não estão imunes: “Tenho alertado os meus clientes que os seguros poderão aumentar mais 8% a 10% no próximo ano, e para criar uma reserva nos seus orçamentos para que não sejam completamente apanhados de surpresa quando o seguro for renovado”.
Para ele, os prêmios aumentaram quase 70% desde 2021 e devem subir mais 16% até 2027, de acordo com projeções da Cotality. Uma combinação de custos crescentes de reconstrução, riscos crescentes relacionados com o clima e práticas de subscrição mais rigorosas está a aumentar as taxas. E à medida que essas pressões continuarem em 2026, os custos dos seguros deverão continuar a aumentar juntamente com elas.
Em áreas em dificuldades, os aumentos podem ser ainda maiores, diz Rami Sneineh, vice-presidente e produtor de seguros licenciado da Insurance Navy.
“Estou vendo renovações em que os prêmios aumentaram 18%, embora o proprietário nunca tenha feito uma única reclamação durante o ano anterior”, diz ele.
Embora existam alavancas que os proprietários podem utilizar para reduzir estes custos – como aumentar franquias ou procurar taxas melhores – essas estratégias muitas vezes vêm com compensações, como lacunas de cobertura. Uma estratégia melhor é considerar esse custo como uma despesa regular e considerável desde o início.
A pressão do imposto sobre a propriedade continuará no próximo ano
Os impostos sobre a propriedade continuam a ser um grande problema para os proprietários de casas – e essa pressão provavelmente não diminuirá em 2026. Embora estados como Montana e Texas tenham aprovado medidas de alívio significativas e o governo federal tenha aumentado o limite de dedução do imposto estadual e local (SALT), muitos proprietários de casas em todo o país provavelmente ainda sentirão o aperto do aumento das contas.
Um dos motivos é que as avaliações – a base para o valor tributável da sua casa – provavelmente não cairão significativamente, mesmo que os valores de mercado diminuam. Outra é que as taxas de milhagem (a taxa de imposto real aplicada à sua casa) tendem a permanecer estáveis ou mesmo a aumentar, à medida que os governos locais continuam a lutar contra a inflação, o aumento dos salários e os défices orçamentais.
Os prêmios de seguro aumentaram quase 70% desde 2021, e os impostos sobre a propriedade continuam a pressionar os proprietários. nopparat – stock.adobe.com
Mas em alguns mercados, os compradores enfrentam um desafio adicional: a sua fatura fiscal pode aumentar drasticamente logo após o fecho.
Esse é o caso em Michigan, onde os impostos sobre a propriedade são limitados a aumentos de 5% ou à taxa de inflação, o que for mais barato, durante a propriedade. Quando a casa é vendida, entretanto, o valor tributável é redefinido para o Valor Equalizado do Estado. É uma lei que pega muitos compradores de primeira viagem desprevenidos.
“Em Grand Rapids, a abertura do limite pode aumentar o valor tributável em dezenas ou mesmo centenas de milhares de dólares durante a noite”, diz Brier. “Não baseie sua conta de impostos no que o atual proprietário está pagando.”
Em vez disso, os compradores devem fazer suas próprias contas: consultar a taxa de milhagem local e aplicá-la ao valor equalizado do estado (que é 50% do preço de venda), não ao valor avaliado do proprietário anterior. Em estados com reavaliações automáticas ou regras de deslimitação, essa é a única maneira de evitar ser pego de surpresa por uma conta muito maior após o fechamento.
E se a cidade avaliar demais o seu imóvel? Você não está preso.
“Você tem todo o direito de recorrer de seus impostos”, observa Brier. “Trabalhe em um recurso se a cidade avaliou sua nova casa com um valor mais alto do que o que você pagou recentemente.”
Os custos de manutenção que os compradores sempre subestimam
A manutenção é um dos custos mais incompreendidos e subfinanciados da casa própria. Embora os compradores muitas vezes saibam fazer um orçamento para impostos e seguros, eles rotineiramente diminuem o que é necessário para manter a casa funcionando.
Muitos confiam em regras práticas desatualizadas, como reservar 1% do valor de uma casa a cada ano para reparos. Mas no mercado actual, com o aumento dos custos laborais e materiais e o envelhecimento do parque habitacional, esse número é muitas vezes insuficiente.
“Não economize e estime que sua casa terá 1% de problemas de manutenção”, alerta Brier. “O orçamento de 2% é realmente mínimo.”
Em climas mais frios ou em casas mais antigas, com maior probabilidade de necessitar de grandes reparos, essa reserva pode precisar ser ainda maior.
“Você pode aumentar até 4% do valor da casa ao fazer o orçamento para reparos anuais, especialmente nos meses de inverno, em uma casa antiga em Michigan”, acrescenta Brier.
Os especialistas estimam um adicional de US$ 1.400 a US$ 3.750 em custos mensais além da hipoteca. Angelov – stock.adobe.com
O que torna difícil economizar nesses itens de linha é que a manutenção não é linear. Uma casa pode durar anos com necessidades mínimas e depois exigir de US$ 10.000 a US$ 20.000 em reparos urgentes. Isso é especialmente verdadeiro quando os principais sistemas estão próximos do fim de sua vida útil.
“Um telhado com 18 ou 25 anos restantes significa uma conta de US$ 15.000 a US$ 25.000 em cinco a sete anos”, diz Schuiteboer. E esses prazos são importantes quando você planeja vender, refinanciar ou alugar a casa nesse meio tempo.
Ignorar uma inspeção residencial para economizar dinheiro antecipadamente pode agravar os danos.
“Vem à mente um comprador que pulou a inspeção e encontrou um sistema HVAC no fechamento que custava mais de US$ 12.000 e tinha 12 anos”, acrescenta Schuiteboer.
Por que um HOA baixo nem sempre é uma vitória
Para muitos compradores de casas, as taxas mensais da associação de proprietários ou as taxas de construção são outra reflexão tardia. Na melhor das hipóteses, são tratados como um pagamento mensal estável.
“É de vital importância, ao considerar o que você vai comprar, qual é o custo total de propriedade”, afirma Nikki Beauchamp, consultora imobiliária global sênior e corretora associada da Sotheby’s International Realty. “Inclusive de HOA/taxas comuns.”
Na cidade de Nova York, onde fica a sede de Beauchamp, as cooperativas e os condomínios costumam apresentar camadas de complexidade que pegam os compradores desprevenidos.
“Condomínios e cooperativas têm cobrança mensal”, explica ela. “Nos condomínios há uma cobrança tributária separada; nas cooperativas, uma parte da manutenção é dedutível do imposto.”
Além das mensalidades, os compradores também precisam estar atentos às avaliações especiais, que são taxas únicas cobradas para cobrir grandes reparos em edifícios ou projetos de capital. Isso pode adicionar milhares aos custos do proprietário sem aviso prévio.
“Também é aconselhável descobrir se há alguma avaliação futura da qual os proprietários precisarão participar”, diz Beauchamp, “com um entendimento o mais claro possível sobre o escopo, custo e cronograma projetados da obra”.
Mesmo em comunidades suburbanas ou planejadas, as taxas baixas de HOA nem sempre são um sinal de acessibilidade. Na verdade, podem sinalizar que a comunidade está subfinanciada e que um grande aumento nas taxas pode estar no horizonte.
“Sim, procure comunidades mais baratas”, diz Schuiteboer, “mas um HOA com taxas baixas que leva ao adiamento da manutenção é o pior”.
Ele acrescenta que quando finalmente chegam reparos há muito adiados (novos telhados, estacionamentos ou estradas repavimentadas), as taxas muitas vezes aumentam de 30% a 50% em um único ano.
‘Custos verdadeiros e não contabilizados podem realmente prejudicar’
Então, quanto os proprietários precisam adicionar às suas despesas mensais com moradia? De acordo com Brier e Schuiteboer, entre US$ 1.400 e US$ 3.750. Como esses custos são muitas vezes proporcionais ao preço da casa, quanto mais cara for a sua casa, maiores serão provavelmente os seus custos mensais de manutenção.
Mesmo em comunidades suburbanas ou planejadas, as taxas baixas de HOA nem sempre são um sinal de acessibilidade. MENTE E EU – stock.adobe.com
Brier rotineiramente orienta os clientes em uma verificação da realidade em uma casa de US$ 300 mil. Os impostos sobre a propriedade custam cerca de US$ 425 por mês, o seguro acrescenta US$ 142, uma reserva de manutenção realista é de cerca de US$ 500 e serviços públicos como gás, eletricidade, água e lixo custam cerca de US$ 350. Isso representa um total de US$ 1.417 em despesas mensais – sem incluir um único pagamento de hipoteca.
“Esses números não mentem”, diz Brier. “Custos verdadeiros e não contabilizados podem realmente prejudicar.”
Com um preço mais elevado, a diferença entre o que os compradores pensam que vão gastar e o que realmente gastam fica ainda maior.
Schuiteboer recentemente ajudou um cliente a comprar uma casa de US$ 625.000 com uma hipoteca de 6% e 10% de entrada. Sua hipoteca mensal chegou a US$ 3.750, mas seu custo mensal total de moradia foi de US$ 5.065, uma vez adicionados os impostos sobre a propriedade (US$ 625), seguro (US$ 170) e uma reserva de manutenção (US$ 520).
Os exemplos ressaltam um ponto crucial: a hipoteca pode fazer você entrar, mas são os custos recorrentes e imprevisíveis que determinam se você terá condições de permanecer.
