Num dos bairros mais desejáveis da cidade, o fluxo de novos inventários de condomínios quase parou – e as consequências estão a repercutir-se no mercado.
Nos próximos três anos, o Upper West Side deverá receber apenas 51 novas unidades de condomínio, de acordo com projeções do Corcoran Sunshine Marketing Group.
Isto contrasta fortemente com as 869 novas unidades entregues entre 2016 e 2019 – uma queda dramática de 94%, o declínio mais acentuado entre os bairros de Manhattan monitorizado pelo Corcoran Sunshine.
A construção de novos condomínios no Upper West Side de Manhattan está quase paralisada, com apenas 51 novas unidades esperadas até 2028. Aristide Economopoulos
Corretores locais dizem que a escassez de novas listagens está intensificando a concorrência entre os compradores, especialmente entre aqueles que procuram residências prontas para morar em vez de cooperativas mais antigas e com muitas reformas.
“Vimos pessoas abandonarem o pré-guerra em favor de novos empreendimentos com ar central e gratificação instantânea”, disse Lisa Lippman, corretora da Brown Harris Stevens, à Bloomberg.
Veja como o mercado está reagindo: no terceiro trimestre, as vendas de novos empreendimentos aumentaram cerca de 41% ano após ano, enquanto as vendas de condomínios de revenda e cooperativas permaneceram estáveis, de acordo com Corcoran.
Ao mesmo tempo, o preço médio de venda do bairro aumentou cerca de 8%, impulsionado em parte pela actividade de novos empreendimentos de luxo. Em todo o Upper West Side, tanto as casas novas quanto as de revenda foram entregues em média 76 dias – o ritmo mais rápido do bairro, de acordo com dados do StreetEasy.
Isso representa uma queda impressionante de 94% em relação aos 869 condomínios adicionados de 2016 a 2019, de acordo com o Corcoran Sunshine Marketing Group Helayne Seidman
Mas a redução do pipeline está a comprimir segmentos do mercado mais acessíveis.
A listagem mais barata no carro-chefe da Extell, 50 W. 66th St., permanece em torno de US$ 3,6 milhões, enquanto os condomínios de revenda no terceiro trimestre foram negociados a uma média de cerca de US$ 1,6 milhão.
“Assim como qualquer coisa, quando há demanda e pouco estoque, o preço dos apartamentos no Upper West Side aumentará”, disse Miki Naftali, CEO do Naftali Group, um desenvolvedor ativo na área, à Bloomberg.
Em muitos aspectos, o Upper West Side está atingindo a plena expansão. Grandes parcelas são raras e muitas das ruas do bairro estão sob designações históricas ou de referência, restringindo a escala e a variedade do desenvolvimento potencial.
A oposição da comunidade complica ainda mais o licenciamento e a concepção de projectos mais agressivos.
A escassez alimentou uma procura feroz e o aumento dos preços num bairro há muito valorizado pelas suas escolas, cultura e ruas arborizadas. Helayne Seidman
Ryan Schleis, vice-presidente sênior de pesquisa e análise da Corcoran Sunshine, ofereceu uma explicação em camadas.
“Existem algumas razões pelas quais isto está a acontecer. E podem estender-se desde factores macro que estão a afectar o desenvolvimento em toda a cidade, até uma espécie de factores micro que estão a afectar apenas o próprio Upper West Side”, disse Schleis ao Post.
Do lado macro, Schleis cita o aumento dos custos de construção, os preços elevados dos terrenos e os custos elevados dos empréstimos.
“Isso significa que os incorporadores precisam vender os apartamentos por números maiores. E isso nem sempre é justificável em determinados locais do mercado atual.”
Ele acrescenta que muitos financiadores deixaram de apoiar projetos de condomínios, preferindo conversões de aluguel ou de escritórios para residências.
Os compradores estão cada vez mais a favorecer novos empreendimentos em detrimento de cooperativas e condomínios antigos que exigem renovações dispendiosas, aumentando os preços médios de venda em 8% no terceiro trimestre e reduzindo a média de dias no mercado para apenas 76, o mais rápido no bairro. Grupo VW Pics/Universal Images via Getty Images
Quando ele estreita a lente para o Upper West Side, Schleis destaca a natureza construída do bairro e o zoneamento restritivo.
“As restrições de zoneamento ou de marcos no bairro apenas tornam mais difícil a construção para os incorporadores. Eles tornam mais difícil a montagem de locais maiores para a criação de edifícios maiores”, disse Schleis.
Como resultado, a maioria dos novos negócios tende a ser empreendimentos boutique menores.
Schleis também observa que as fontes de abastecimento do tipo conversão desapareceram em grande parte.
“As mudanças nas leis de aluguel em 2019… tornaram quase impossível para os incorporadores converterem moradias para aluguel em condomínios, e isso historicamente foi uma parte muito significativa da oferta para venda que chegou ao mercado”, disse ele. Prédios e distritos históricos, acrescenta ele, restringem ainda mais a nova oferta.
Projetos como Henry, do Naftali Group, e Rockwell, da Toll Brothers, venderam rapidamente, com 70% e 86% das unidades adquiridas, respectivamente, ultrapassando a taxa de absorção geral de Manhattan. O Henrique
Além disso, Schleis vê uma dinâmica central de oferta e demanda assumindo o controle,
“Quanto menos oferta chegar ao bairro, isso certamente exercerá pressão – pressão ascendente – sobre o preço do produto existente no bairro.”
Ele espera que os compradores excluídos das novas construções concorram cada vez mais pelas mesmas unidades de revenda, alimentando ainda mais a valorização.
“Hoje em dia, é preciso ser muito rico para viver aqui”, disse Marcia Kaufman, moradora de longa data.
Mas os poucos novos condomínios disponíveis têm um preço alto – o 50 W. 66th St. da Extell custa a partir de US$ 3,6 milhões, mais que o dobro da mediana de US$ 1,6 milhão para revendas da área. François Roux – stock.adobe.com
Onde há oportunidade, ela tende a ficar ao norte da 86th Street, sugere ele, ou em raras conversões de preenchimento.
“À medida que você se move mais ao norte na vizinhança, é aí que você verá mais propriedades novas… que você verá mais perto desses números medianos e medianos”, disse Schleis.
Ele apontou um exemplo – 720 West End Avenue – onde uma conversão totalmente desocupada permitiu um projeto para venda.
“Aquele prédio estava totalmente vazio, então o incorporador conseguiu convertê-lo”, disse ele.
Os promotores citam os elevados custos de terreno e de construção, as proteções rigorosas dos marcos históricos e a resistência da comunidade às torres altas como as principais barreiras, enquanto uma lei de 2019 acabou efetivamente com a conversão de edifícios para arrendamento em condomínios. Imprensa rica
Schleis reconheceu que a lenta mudança no desenvolvimento significa que a nova oferta permanecerá escassa no curto prazo.
“Depois que comprarem o site, levará alguns anos para realmente colocar alguma coisa… no mercado para vender.”
Ele repetiu a noção de que o Upper West Side é uma versão impressionante, mas extrema, de uma tendência que abrange toda a cidade.
“Isso está acontecendo em muitos bairros da cidade. Tribeca, West Village, quase todo o Brooklyn… apenas no Upper West Side, é a diminuição mais impressionante.”
Com terrenos limitados e despesas crescentes, apenas projectos ultraluxuosos são financeiramente viáveis, colocando o bairro ainda mais fora do alcance das famílias de classe média. Cristóvão Sadowski
Devido à oferta limitada, novos projetos no Upper West Side estão encontrando compradores mais rapidamente do que em qualquer outro lugar de Manhattan.
O Henry (West 84th Street) vendeu 70% de suas unidades desde o lançamento, enquanto o Rockwell da Toll Brothers (West 103rd Street) movimentou 86% de suas 81 unidades.
Em média, os novos empreendimentos aqui venderam cerca de 66%, contra uma média de 55% em Manhattan.
No entanto, esses movimentos estão concentrados no segmento ultraluxuoso. Os compradores iniciantes – famílias de classe média, profissionais ou compradores de novas construções pela primeira vez – estão encontrando poucas opções. A lacuna entre o que está sendo desenvolvido e o que muitos compradores podem pagar está apenas aumentando.
