O mercado imobiliário americano dividiu-se em dois: compradores e vendedores com rendimentos elevados ainda têm opções e influência, enquanto todos os outros enfrentam opções cada vez menores e custos crescentes. É uma divisão que reflecte a economia mais ampla em forma de K que define 2025.
Após um choque económico, partes da economia disparam para cima – como o braço superior da letra “K” – enquanto outras deslizam para baixo, formando uma divisão acentuada. O resultado é uma recuperação que recompensa a riqueza e pune todo o resto, alargando o fosso entre aqueles que podem esperar a volatilidade passar e aqueles que vivem de salário em salário.
Agora, essa divisão está a aparecer em toda a economia, desde os gastos no retalho até ao crescimento do emprego. Mas em nenhum lugar isso é mais aparente do que no setor imobiliário, onde o aumento das listagens e o resfriamento dos preços significam coisas muito diferentes dependendo do lado do mercado em que você está.
“Os vendedores no topo do mercado podem literalmente se dar ao luxo de ser mais pacientes e ancorados nos preços”, explica Jake Krimmel, economista sênior da Realtor.com®.
Isso porque esses vendedores têm opções: múltiplas propriedades, fluxo de caixa para lançar múltiplas hipotecas e economia suficiente para esperar pela melhor oferta. O proprietário típico não. A maioria está vendendo a casa em que mora, e o tempo começa a contar no momento em que eles listam.
“A família média precisa vender para comprar, por isso é mais provável que reduzam os preços para garantir o próximo passo”, acrescenta Krimmel. “Os vendedores de casas de luxo têm o luxo do tempo.”
O setor imobiliário norte-americano oferece atualmente muitas opções para vendedores e pessoas com altos rendimentos – mas menos flexibilidade para o resto do país. Cristóvão Sadowski
Onde a paciência compensa
Mesmo enquanto 22 economias estatais flertam com a recessão, os proprietários de casas mais ricos mantêm-se firmes, impulsionados pelas mesmas forças que definem o topo da recuperação em forma de K: riqueza concentrada, activos diversificados e o luxo do tempo.
“A Califórnia e Nova Iorque, que juntas representam mais de um quinto do PIB dos EUA, estão a aguentar-se e a sua estabilidade é crucial para a economia nacional evitar uma recessão”, explica Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics.
Estes dois estados – juntamente com outras regiões metropolitanas ricas do Nordeste – ancoram a curva superior do mercado imobiliário, onde os centros de emprego nas áreas das finanças, da biotecnologia e dos cuidados de saúde continuam a gerar uma procura constante, de acordo com um relatório recente da Cotality.
Os dados do Realtor.com Luxury Housing Report reforçam essa força. Mesmo com o índice de referência nacional do luxo a cair 0,5% em Setembro, para 1,24 milhões de dólares, as listagens de topo estão a demorar apenas um pouco mais para serem vendidas – 79 dias contra 62 para casas de luxo com preços médios. Essa disparidade manteve-se estável durante quase uma década, sublinhando o facto de que, mesmo quando o mercado mais amplo arrefece, o nível superior abranda sem estagnar.
Mercados como Santa Bárbara, na Califórnia, actualmente o metro de luxo mais caro do país, e Bridgeport-Stamford, CT, continuam a comandar limiares multimilionários, apoiados por compradores que podem pagar em dinheiro. Quase metade de todas as casas com preços superiores a 2 milhões de dólares foram vendidas sem financiamento este ano – prova de que a própria liquidez se tornou a vantagem definidora do ciclo imobiliário moderno.
Onde o risco desce ladeira abaixo
Isto contrasta fortemente com os agregados familiares na metade inferior da forma K. Aqui, a acessibilidade diminuiu e a incerteza sustenta todas as decisões.
“Tal como a tendência em forma de K observada nos gastos gerais dos consumidores – impulsionados em grande parte por grupos de rendimentos mais elevados – os potenciais compradores de casas com rendimentos mais baixos enfrentam desafios devido a um mercado de trabalho incerto, ao crescimento lento dos salários e à deterioração das condições financeiras”, afirma a Dra. Selma Hepp, economista-chefe da Cotality.
Os dados mais recentes da empresa mostram que 1 em cada 5 regiões metropolitanas dos EUA regista agora quedas anuais nos preços das casas – a maior percentagem desde meados de 2023 – enquanto graves incumprimentos hipotecários estão a aumentar em vários estados de custos elevados, especialmente na Florida, onde mercados outrora em expansão, como Tampa e Orlando, estão a arrefecer mais rapidamente.
São números preocupantes que se tornam ainda mais confusos pelo facto de os preços mais baixos das casas não se terem traduzido num boom de compras por parte daqueles que estiveram à margem durante anos.
Parte desse descontentamento pode resultar do facto de os custos de compra e aquisição de casa própria estarem a ultrapassar os rendimentos. As despesas com garantias aumentaram 45% nos últimos cinco anos e os pagamentos reais de hipotecas aumentaram 72%, mesmo depois de contabilizar o recente alívio das taxas.
E mesmo com o arrefecimento dos preços em algumas áreas, três quartos dos 100 principais mercados do país continuam sobrevalorizados, de acordo com o Índice de Preços Domésticos da Cotality.
O poder combinado dessas pressões prejudicou os compradores iniciantes e de baixa renda, apesar de um aumento modesto na oferta e da recente redução nas taxas hipotecárias. Assim, mesmo com o aumento das cotações, a rampa de entrada permanece bloqueada e, embora o mercado imobiliário pareça estar a abrir uma porta à distância, permanece trancado.
O meio decrescente
Parte do perigo de uma economia em forma de K é a forma como ela esvazia o próprio grupo que outrora mantinha tudo unido: os trabalhadores com rendimentos médios.
Outrora a espinha dorsal da procura do consumidor e da estabilidade habitacional, os trabalhadores com rendimentos médios têm vindo a diminuir há mais de meio século. Em 1971, cerca de 61% dos adultos norte-americanos viviam em famílias de classe média, segundo o Pew Research Center. Em 2021, essa percentagem caiu para 50%, enquanto os níveis de rendimento inferior e superior cresceram.
Agora, essa estratificação criou uma dependência indevida de pessoas com rendimentos elevados para sustentar a economia em geral e continuar a gastar.
“Para aqueles que se encontram nos 80% mais pobres da distribuição de rendimentos, os gastos simplesmente acompanharam a inflação”, partilhou Zandi num recente post X. “Os 20% que ganham mais tiveram um desempenho muito melhor.”
Basta olhar para Manhattan para encontrar provas de como este padrão se está a repetir no mercado imobiliário. As compras à vista representaram um recorde de 69% de todas as vendas de casas no segundo trimestre de 2025, de acordo com o relatório trimestral de Miller Samuel para Douglas Elliman. Ao mesmo tempo, os acordos que incluíam contingências de financiamento – onde os compradores podem desistir se não conseguirem garantir um empréstimo – atingiram o segundo nível mais alto numa década.
O resultado é uma tela dividida: um mercado ainda em movimento, impulsionado pelos participantes do topo, e desacelerando em todos os outros lugares.
O que está em jogo: o que acontece se o topo parar de gastar
O mercado imobiliário dos EUA – e grande parte da economia em geral – assenta agora numa base frágil: a confiança contínua dos ricos.
“A economia dos EUA é em grande parte impulsionada pelos ricos”, diz Zandi. “Enquanto continuarem a gastar, a economia deverá evitar a recessão. Mas se se tornarem mais cautelosos, a economia terá um grande problema.”
Isso ocorre porque se a demanda no topo diminuir, haverá pouca proteção abaixo dela. A classe média, já pressionada pela estagnação dos salários e pelo aumento dos custos, não pode intervir facilmente para preencher a lacuna.
Numa economia equilibrada, a habitação reflecte uma confiança generalizada. Em forma de K, reflete a concentração. E se a curva superior dobrar, o resto pode não ter onde pousar. Pois nunca houve uma história de maior desgraça do que esta, de compradores de alto e baixo nível.
