O presidente Donald Trump disse recentemente nas redes sociais que pediria ao Congresso que impedisse grandes investidores e empresas de private equity de comprarem casas unifamiliares.
O seu plano não tinha muitos detalhes, mas ecoava um refrão comum em todos os EUA de que os investidores não deveriam possuir casas e que isso aumentava os preços.
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Os críticos argumentaram que a questão é exagerada, com cerca de 4% dos aluguéis unifamiliares pertencentes a investidores institucionais. Estudos ao longo dos anos têm mostrado rotineiramente que o condado de San Diego tem uma das taxas mais baixas de investidores institucionais.
Ainda assim, é provável que a medida seja popular entre os eleitores e até impedir que algumas grandes empresas, como a Blackstone, comprem propriedades poderá fazer uma pequena diferença no mercado imobiliário.
Pergunta: O Congresso deveria proibir grandes investidores de comprar casas unifamiliares?
Economistas
Ray Major, economista
SIM: Os investidores institucionais devem ser proibidos de possuir casas unifamiliares. O sonho americano baseia-se na propriedade da casa própria, e todas as pessoas nos Estados Unidos deveriam poder trabalhar arduamente e comprar uma casa. Os investidores institucionais reduzem a oferta e aumentam os preços das casas, transformando potenciais proprietários em arrendatários para toda a vida. Isto, a longo prazo, eliminará a capacidade do americano médio de construir riqueza geracional e transmiti-la aos seus filhos.
Caroline Freund, Escola de Política e Estratégia Global da UC San Diego
NÃO: Os investidores têm efeitos mistos na acessibilidade da habitação. As famílias que não têm condições de comprar se beneficiam do aluguel em bairros com escolas sólidas. Os investidores também podem estabilizar os mercados durante as recessões, como fizeram após a crise financeira, quando os preços caíram. Para melhorar a acessibilidade, limitar a propriedade dos grandes investidores em mercados onde estes têm poder de fixação de preços faria mais sentido do que uma proibição total. E se o objectivo é aumentar a oferta de habitação e melhorar a acessibilidade, existem ferramentas muito melhores do que as restrições ao investimento.
Kelly Cunningham, Instituto de Pesquisa Econômica de San Diego
NÃO: A grande maioria das casas para alugar para uma única família pertence a proprietários de pequeno e médio porte, menos de 5% a grandes investidores. Culpar as grandes empresas parece um desejo popular de fazer com que a administração pareça preocupada com os preços das casas e a fazer algo em relação à acessibilidade, mas ignorando os verdadeiros impulsionadores dos custos da habitação e os problemas reais causados pelo excesso de regulamentação, restrições de desenvolvimento e taxas compostas. Culpar os investidores pode resultar em políticas que tenham consequências adversas nos mercados internos.
Alan Gin, Universidade de San Diego
SIM: Embora os investidores institucionais representem uma pequena parte do mercado, a sua influência está a crescer. São importantes marginalmente, o que pode ter grandes implicações para algumas comunidades. Ao aumentarem a procura de habitação, fazem com que os preços subam, o que faz com que a inflação dos preços da habitação seja um dos maiores contribuintes para a elevada taxa de inflação global. Eles também podem expulsar compradores individuais, que podem ter dificuldade em competir com ofertas totalmente em dinheiro num ambiente de taxas de juros elevadas.
James Hamilton, Universidade da Califórnia em San Diego
NÃO: Se um investidor compra uma casa e a aluga, isso significa uma casa a menos ocupada por um proprietário e uma casa a mais ocupada por um locatário. Isto não altera o custo global da habitação. Além disso, a Constituição não confere ao Congresso ou ao presidente o poder de impor tal regra. Este é um problema local, não uma questão nacional. A verdadeira solução é reduzir as taxas locais e as restrições à construção de casas.
Norma Miller, Universidade de San Diego
NÃO: Este limite à propriedade institucional simboliza a interferência impulsionada pela população no mercado imobiliário e, tal como os controlos de rendas, é prejudicial a longo prazo, inibindo a alocação de capital e a nova oferta no mercado imobiliário. Os preços das casas e os níveis de renda são esmagadoramente impulsionados pelos fundamentos da oferta-procura: ou seja, crescimento do emprego, migração, restrições de zoneamento, NIMBYs e níveis de construção. As instituições podem gerir as rendas de forma mais sistemática, utilizando ferramentas dinâmicas de fixação de preços e procedimentos operacionais padronizados — mas não definem o mercado. Eles respondem a isso.
David Ely, Universidade Estadual de San Diego
NÃO: A escassez de casas unifamiliares a preços acessíveis deve-se principalmente à insuficiência de novas construções. Os proprietários existentes que optam por não atualizar porque não querem desistir de suas hipotecas de baixa taxa são um fator que contribui. Dada a percentagem relativamente pequena de habitações unifamiliares propriedade de investidores institucionais, restringir a sua compra de habitações não expandirá substancialmente o stock de habitação disponível para as famílias nem abrandará a valorização dos preços.
Executivos
Phil Blair, recursos humanos
NÃO: A questão não é quem possui imóveis para alugar, mas quão poucos existem disponíveis. O sector privado encontrou um nicho de investimento imobiliário e merece poder explorá-lo. A lei da oferta e da procura diz que construam mais habitações e os preços dos aluguéis cairão. A administração poderia estar a abrir milhares de hectares de terras subutilizadas em todo o país para habitações tão necessárias.
Chris Van Gorder, Scripps Saúde
SIM: As percentagens podem ser baixas em termos do número de casas compradas por grandes investidores, private equity ou outros investidores empresariais. Mas as suas compras aumentam o preço das casas, reduzindo o inventário disponível para aqueles que desejam comprar casas para uso pessoal através de activos privados. Penso que isto poderia controlar modestamente o preço das casas, aumentando a disponibilidade para compradores privados.
Jamie MoragaFranklin Revere
NÃO: O presidente Trump propôs proibir os grandes investidores institucionais de comprarem mais casas unifamiliares. A palavra-chave “mais” sugere um limite, não uma liquidação. Em vez de uma proibição total, o Congresso poderia encontrar apoio bipartidário para avaliar um limite para a propriedade institucional de uma única família. Um limite máximo poderia facilitar a concorrência para quem compra pela primeira vez, ajudar a proteger os inquilinos dos “megaproprietários” e reduzir a concentração do mercado. Também poderia ajudar a equilibrar a acessibilidade da habitação, a oferta de aluguer e os impactos da construção de habitações.
Gary London, consultores da Moeder de Londres
SIM: Mas isto é um pouco de queimada económica porque há relativamente poucas casas detidas em carteiras institucionais em San Diego. Proponho legislação que se concentre em 1) políticas de zoneamento e uso do solo para incentivar a construção de novas habitações, 2) incentivar a redução do tamanho dos cidadãos idosos, eliminando o imposto sobre ganhos de capital e 3) permitir um repasse único dos impostos sobre a propriedade existentes para novas transações. Então surgiria um mercado de revenda mais robusto, juntamente com a procura de novas habitações.
Bob Rauch, RA Rauch & Associados
NÃO: Os investidores institucionais representam uma pequena parcela do mercado imobiliário, pelo que a sua proibição pouco contribuiria para baixar os preços. Eles também fornecem moradias para aluguel para pessoas que não podem ou não querem comprar. As propostas para restringir quem pode comprar propriedades refletem os tipos de políticas promovidas na cidade de Nova Iorque pelo prefeito Mamdani. Precisamos reduzir regulamentações, impostos e taxas que restringem a oferta. Limitar quem pode comprar casas encolhe o mercado e desencoraja a construção.
Austin Neudecker, Weave Growth
SIM: Embora a propriedade institucional represente atualmente apenas 4% do mercado, os fundos com crescente segmentação algorítmica, ofertas em dinheiro e conversão em alugueres podem impulsionar os preços e criar externalidades negativas, afetando especialmente os compradores de primeira viagem. Primeiro, realizar ensaios específicos de mercado com períodos de expiração curtos e analisar o impacto nos preços, na oferta e na acessibilidade dos alugueres antes de uma implementação mais ampla ou permitir que caduquem.
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