Cada vez mais, os principais edifícios de escritórios de Manhattan estão acendendo a luz “Sem Vagas”.
Embora a taxa de vacância da cidade ainda seja muito superior aos níveis pré-pandemia, os melhores grandes blocos em edifícios melhores estão a ser arrebatados – alguns atingindo 100% de ocupação – por isso os corretores estão a pedir aos inquilinos que ajam rapidamente ou ficarão em dificuldades.
De acordo com a Savills, o arrendamento atingiu robustos 10,5 milhões de pés quadrados no terceiro trimestre – um aumento de 20% em relação ao trimestre anterior – elevando o total acumulado no ano para 32 milhões de pés quadrados, o que o coloca dentro do alcance do arrendamento total de 2019 de 41,5 milhões de pés quadrados.
A menina dos seus olhos vai, vai, vai, a menos que você aja rápido. Cristóvão Sadowski
Até agora, a Colliers relatou 1,85 milhão de pés quadrados alugados no sofisticado Plaza District, com outros 1,05 milhão de pés quadrados nas torres mais novas em Hudson Yards/Manhattan West.
Cerca de 77% de todos os arrendamentos foram realocações e, ao contrário do que os proponentes do trabalho em casa previram após o COVID, os inquilinos estão expandindo 15%.
“É por isso que estamos vendo uma absorção positiva em nove dos últimos 12 meses”, explicou David Falk, da Newmark, que está monitorando 27 milhões de pés quadrados de necessidades de inquilinos ativos – 17% a mais do que em 2019.
“Não há espaço suficiente para satisfazer estas necessidades”, acrescentou Bill Elder da RXR, proprietário de um grande escritório.
Embora o espaço para troféus possa custar até US$ 300 por pé, a CBRE descobriu que os aluguéis médios solicitados para todos os tipos de escritórios permanecem estáveis em US$ 77,45 por pé, enquanto os sublocações diminuíram para 3,1% do espaço disponível a um aluguel pedido mais baixo de US$ 57,55 por pé.
“Não há espaço suficiente para satisfazer as necessidades.”
Bill Elder da RXR
Jason Muss, da Muss Development, disse que as conversões para residências e o aluguel de espaços nobres estão realmente mudando a narrativa: “Há espaço disponível, mas não é uma situação em que haja 10 vagas para cada inquilino”, disse Muss.
A procura de arrendamento também está a transbordar dos edifícios de grande porte para o mercado mais amplo de escritórios Classe A, disse Gaby Rosen da RFR Holding.
Basta olhar para a Park Avenue, onde a vacância é tão baixa e os aluguéis tão altos que os negócios estão agora sangrando tanto na Sexta quanto na Terceira Avenidas.
Waterman Interests e HPS estão lidando com os 605.000 pés quadrados de espaço do 850 Third Ave. Lois Weiss
“É o próximo passo lógico para as empresas”, disse Tod Waterman, da Waterman Interests. Ele se uniu à HPS para realizar uma reforma de US$ 57 milhões da 850 Third Ave., de 605.000 pés quadrados – o primeiro projeto do programa M-CORE da cidade. Waterman, que também reconstruiu a Lever House em 390 Park, é um ex-jogador de golfe competitivo. Ele brincou: “850 fica a seis ferros de distância da Park Avenue, e este delta está proporcionando uma grande oportunidade para as empresas migrarem para esses ativos reconstruídos”.
Os aluguéis estão entre US$ 70 e US$ 80 por pé – metade a um terço daqueles na Park Avenue.
Embora os inquilinos já não tenham poder de arrendamento nas principais avenidas ou em edifícios de primeira classe, têm mais poder de negociação nas ruas laterais, disse a advogada Kathy Younkins.
Enquanto isso, há muita pressão sobre as empresas para tomarem decisões. “Se não aproveitarem as oportunidades agora, não estarão disponíveis quando estiverem prontos para agir”, acrescentou Adam Henick, da Current Real Estate Advisors. “Muitos espaços são alugados ou negociados antes de chegarem ao mercado.”
O armazém em 520 W. 20th St. em Chelsea agora está totalmente alugado graças aos crescentes inquilinos de tecnologia que amam a cobertura arquitetônica.
O armazém em 520 W. 20th St. em Chelsea estava definhando desde o COVID, mas agora está 100% ocupado graças a dois inquilinos de tecnologia: Suno.ai e o host do site Wix. Cada um absorveu dois andares do prédio industrial remodelado da Elijah Equities, com aluguéis de cerca de US$ 150 por pé. Sua nova cobertura de vidro com terraços externos foi projetada por Morris Adjmi.
Adjmi também projetou o prédio da Samsung de 58.000 pés quadrados, anteriormente vago, na 837 Washington St., que estava à venda. Agora, o processador de pagamento de aluguel Bilt alugou-o inteiramente, com o estado de Nova York arrecadando US$ 6,5 milhões em créditos fiscais para renovação.
Os inquilinos de IA também estão ganhando espaço em edifícios que antes eram os queridinhos do grupo de tecnologia. “O crescimento deles é tão exponencial que eles estão assinando acordos, mas podem precisar dobrar, triplicar (ou até) quadruplicar o espaço nos próximos anos”, disse Henick. “Isso cria desafios de planejamento de espaço, por isso trabalhamos em estreita colaboração com os inquilinos para resolvê-los.”
Na 570 5th Ave. de Gary Barnett, a IKEA está investindo em 70.000 pés quadrados de espaço na base. INKA
Ainda não está nas estatísticas um possível acordo de 700.000 pés quadrados com o escritório de advocacia Simpson Thacher & Bartlett na próxima torre de Gary Barnett na 570 Fifth Ave. Projetado pela KPF, obteve um investimento de US$ 292 milhões da IKEA junto com uma loja de 70.000 pés quadrados.
As atuais escavações de Simpson na 425 Lexington Ave. foram compradas pelo Vanbarton Group em 2018. Vanbarton é líder na transformação de edifícios de escritórios em apartamentos, mas não comentou quaisquer planos futuros para a propriedade, que já recebeu milhões em atualizações. O contrato de arrendamento de 20 anos de Simpson terá um aumento no aluguel em 2028 e terminará em 2033.
Mas os corretores dizem que mesmo que o escritório de advocacia saia da propriedade, sua localização desejável no Grand Central Terminal garantirá que ele seja preenchido rapidamente.
“Quando qualquer inquilino deixa um edifício nobre para uma nova construção, esses andares serão ocupados por outros inquilinos que desejam crescer”, disse Jonathan Mazur, da Newmark.
