Quase três anos após o prazo estabelecido pelo estado, um condado da Bay Area e três cidades da região ainda não finalizaram os seus planos habitacionais exigidos pelo estado, deixando-os vulneráveis a multas, perda de financiamento e à temida “remédio do construtor”, que pode custar-lhes o controlo sobre as decisões de uso da terra.
O condado de San Mateo e as cidades de Half Moon Bay, Belvedere e Clayton ainda não garantiram a aprovação estadual para seus planos, que deveriam ser concluídos em 31 de janeiro de 2023.
A cada oito anos, os governos locais em toda a Califórnia são obrigados a apresentar os planos, conhecidos como elementos habitacionais, que servem como roteiros sobre como as cidades e condados pretendem permitir um número específico de casas em vários níveis de acessibilidade.
Após décadas de desenvolvimento lento e custos de habitação disparados, as autoridades estaduais aumentaram significativamente as metas de construção de casas para a maioria das jurisdições – e acrescentaram novas penalidades para aqueles que não concluíssem os seus planos a tempo.
No total, os 110 governos locais da Bay Area são responsáveis pela adição de 441.000 novas casas entre 2023 e 2031, contra 187.990 no ciclo anterior de oito anos. Até agora, a região está muito atrasada no cumprimento do ambicioso novo objectivo, em parte devido às elevadas taxas de juro e outras forças de mercado.
Apesar da ameaça de sanções mais rigorosas, os defensores da habitação dizem que os poucos municípios restantes sem elementos habitacionais concluídos parecem não ter sentido de urgência na obtenção da aprovação do estado.
“São, na sua maioria, jurisdições pequenas e ricas que provavelmente sentem que não têm qualquer obrigação e que podem contratar advogados suficientes para se livrarem de qualquer obrigação que o Estado lhes imponha”, disse Matt Regan, especialista em política habitacional do Bay Area Council, um grupo pró-empresarial.
Algumas autoridades locais rejeitaram a alegação, dizendo que trabalharam em estreita colaboração com os reguladores para finalizar os planos complexos, que normalmente têm centenas de páginas e descrevem uma ampla gama de políticas e práticas habitacionais.
“Não houve nenhum atraso na cidade de Half Moon Bay”, disse Leslie Lacko, diretora de desenvolvimento comunitário da cidade.
No início deste mês, a cidade costeira do condado de San Mateo adoptou um quinto projecto do seu plano para actualizar as políticas sobre unidades habitacionais acessórias e outras preocupações dos reguladores. A cidade pretende apresentar o plano às autoridades estaduais este mês.
Desde a introdução progressiva das novas regras relativas ao elemento habitacional, o estado apenas impôs sanções graves contra um punhado de cidades, principalmente no sul da Califórnia, por não terem conseguido a aprovação dos seus planos. Em 2023, autoridades estaduais processaram Hunnigton Beach, que desrespeitou abertamente o processo do elemento habitacional, colocando-o em risco de receber potencialmente centenas de milhares de dólares em multas mensais.
O departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário do estado não respondeu às perguntas sobre se o estado tentaria impor penalidades contra quaisquer jurisdições da Bay Area.
Ainda assim, as comunidades da Bay Area que atrasaram a apresentação dos seus planos habitacionais foram sujeitas à reparação do construtor, uma disposição da lei estatal que permite aos promotores avançarem com projectos habitacionais massivos que excedam os limites de zoneamento local. Os governos locais só são obrigados a aceitar tais projetos durante os períodos em que o estado determina que os seus elementos habitacionais estão fora de conformidade.
No ano passado, cidades e condados de toda a região receberam pelo menos 98 propostas de soluções de construtores, totalizando mais de 13.000 unidades. Apesar de uma enxurrada de candidaturas que ganharam as manchetes e do subsequente alvoroço dos moradores suburbanos de que a solução do construtor iria “manhattanizar” as suas comunidades, ainda não está claro quantos projectos foram realmente iniciados.
Em Belvedere, no entanto, um empreendedor usou a ameaça de uma proposta de solução de um grande construtor para persuadir as autoridades locais no ano passado a aprovar um projeto duplex menor, de 40 unidades, ao longo da orla marítima da rica cidade do condado de Marin.
Mesmo assim, o Belvedere ainda não concluiu a sua parte habitacional. Em Setembro, os reguladores enviaram à cidade uma carta instando-a a concluir um processo de rezoneamento necessário para permitir mais habitações, um aspecto fundamental do seu plano. A carta também lembrou a cidade sobre possíveis multas e penalidades por descumprimento, incluindo a inelegibilidade para certos subsídios estaduais de habitação e transporte.
Autoridades do Belvedere não responderam a um pedido de comentário.
Na Península, o condado de San Mateo recebeu uma carta semelhante da unidade de responsabilização em Setembro. As autoridades do condado disseram que estão trabalhando “da forma mais rápida possível” para concluir o processo de rezoneamento necessário até meados do próximo ano, atribuindo o atraso às “dificuldades de navegar pelas muitas novas leis habitacionais” aprovadas nos últimos anos. Eles disseram que o condado não recebeu um pedido de reparação do construtor.
Em Half Moon Bay, as autoridades disseram que o progresso lento é necessário para garantir que o plano habitacional da cidade cumpra os regulamentos definidos pela Comissão Costeira do estado. A comissão pretende proteger os habitats costeiros e manter o acesso público à costa, mas os críticos há muito que a culpam por atrasar a construção de novas habitações. Autoridades disseram que a cidade não recebeu uma proposta de solução do construtor.
As autoridades municipais de Clayton, um pequeno enclave suburbano perto de Concord, não responderam a um pedido de comentários sobre o atraso na obtenção da aprovação do seu plano.
