As cidades costeiras e do Cinturão do Sol estão a aumentar a construção de habitação – mas não o tipo de habitação que a maioria das pessoas pode pagar, com a oferta dominada por casas maiores e pequenos apartamentos com preços para pessoas com rendimentos elevados.
Isso está de acordo com um novo estudo do Centro Universitário de Georgetown sobre Pobreza e Desigualdade, que estudou dados habitacionais de Houston, Dallas, Phoenix, Atlanta, Seattle e Washington, DC.
Essas seis áreas metropolitanas superaram as médias nacionais de construção de moradias, descobriu Georgetown, com base na parcela de novas unidades habitacionais como parcela do estoque habitacional geral.
Em todo o país, cerca de 11,35% do parque habitacional entrou em operação de 2010 a 2023.
Nas seis regiões metropolitanas, esse número varia de 12,7% a 22,4%.
Esses números são um ponto positivo num mercado de construção residencial que desacelerou em 2025. E embora alguns estados tenham aprovado novas leis para agilizar a construção de casas do lado do zoneamento, os desafios permanecem.
Todas as cidades, exceto DC, também abrigam uma parcela enorme de investidores institucionais. O governo federal revelou novas limitações para reduzir os custos de habitação.
As cidades costeiras e do Cinturão do Sol estão a intensificar a construção de habitação – mas não o tipo de habitação que a maioria das pessoas pode pagar. Nova África – stock.adobe.com
As novas unidades ocupadas pelos proprietários são maiores
Em cada cidade, Georgetown encontrou uma estreita gama de moradias dominando o mercado de construção. As novas unidades ocupadas pelos proprietários são maiores, ao contrário das casas mais antigas no mercado.
Por exemplo, 33% das casas construídas na década de 1980 contêm quatro ou mais quartos. Para o parque habitacional desde 2010, quase 59% tinham esse número.
“Focar apenas na oferta não alcançará aqueles que estão com mais dificuldades”, disse Lelaine Bigelow, diretora executiva do Centro de Pobreza e Desigualdade de Georgetown, ao Realtor.com®.
Um novo estudo do Centro Universitário de Georgetown sobre Pobreza e Desigualdade analisou dados habitacionais de seis áreas metropolitanas, incluindo Dallas, Texas. Trongnguyen – stock.adobe.com
“O setor privado não está a satisfazer as necessidades das famílias com rendimentos mais baixos, e provavelmente também não da classe média.”
Juntamente com um mercado de arrendamento concentrado em grandes edifícios multifamiliares com pequenas unidades, estas tendências limitam a disponibilidade de casas mais pequenas e de menor custo, de acordo com o estudo.
“Esta redução de habitações mais pequenas e a concentração de habitações grandes e de custo mais elevado entre as habitações mais novas podem limitar as oportunidades de aquisição de habitação própria para famílias de rendimentos moderados e baixos”, afirma o relatório.
Entretanto, os arrendatários de rendimentos moderados, médios e elevados ocupam uma esmagadora maioria de 55% do parque habitacional mais recente nas seis regiões metropolitanas, sendo os restantes 45% de rendimentos baixos ou extremamente baixos.
Compare isso com o parque construído antes de 1971, onde 37% dos ocupantes têm rendimentos elevados e o restante é baixo ou muito baixo.
Pouco menos de 4% das unidades recém-construídas ocupadas pelos proprietários eram duplex, triplexes e outros tipos de habitação mais densos.
Bigelow disse que as forças do mercado por si só não resolverão a crise imobiliária. Também é necessário investimento público em habitação e infra-estruturas.
Sugere-se uma combinação de reforma do zoneamento, ferramentas financeiras e práticas inclusivas para expandir o parque habitacional, especialmente habitações “médias em falta”, mais acessíveis para compradores de rendimentos médios e baixos.
Os dados mostram que os dados podem estar mudando
Ainda assim, outros dados mostram que o mercado pode estar a mudar.
Uma análise do Realtor.com de dados de licenças de construção em todo o país mostrou que, em 2022, a mediana da nova construção tinha 2.128 pés quadrados de tamanho. Em 2024, esse número caiu para 1.965 pés quadrados.
O economista sênior da Realtor.com, Joel Berner, disse para não subestimar o “efeito de filtragem”, onde as pessoas de casas menores se mudam para casas maiores.
Os dados mostram que as pessoas alugam por mais tempo e, como resultado, as necessidades das casas que eventualmente compram mudam.
“Não acredito que as casas iniciais estejam sendo deixadas de lado, mas muitas delas estão sendo usadas como aluguel para uma única família, o que dá credibilidade à ideia de que as famílias podem alugar um apartamento ou uma casa para uma única família até terem filhos e precisarem de uma casa maior”, disse Berner.
O boletim de acessibilidade habitacional estado por estado do Realtor.com dá ao Texas um A-, à Geórgia um B, ao Arizona um C e a Washington um C-.
