Para compradores que foram preços fora de casas unifamiliares, condomínios e moradias geralmente se parecem com a próxima melhor aposta, e é fácil ver o porquê: ambos prometem preços mais baixos, manutenção mais leve e um ponto de entrada mais fácil na propriedade.
Mas como essas vantagens se traduzem em riqueza de longo prazo pode parecer muito diferente, dependendo do que e onde você compra.
A última década foi notável para os proprietários, com valores subindo em quase todos os cantos do mercado. No entanto, a corrida entre condomínios e moradias está mais próxima do que muitos imaginam. Cada um deles produziu ganhos substanciais de patrimônio, embora diferenças sutis em sua dica de desempenho em dividirem mais profundamente moldem o mercado imobiliário de hoje.
Esses divisões estão ficando mais nítidos à medida que as pressões de acessibilidade aumentam. Em algumas regiões, os condomínios avançaram, alimentados pela densidade urbana e pela demanda da cidade. Em outros, as moradias capturaram a vantagem, montando a escassez de casas unifamiliares para fornecer retornos que parecem quase indistinguíveis de moradias isoladas.
Tanto os condomínios quanto as moradias produziram ganhos substanciais de patrimônio. Cavan – stock.adobe.com
Para os compradores que pesam seu próximo passo, a pergunta não é simplesmente condomínio versus moradia – é assim que as forças do mercado local moldarão o patrimônio que você constrói na próxima década.
Apreciação do pescoço e pescoço nacionalmente
Para avaliar onde condomínios e moradias podem ir durante a próxima década, ajuda a olhar para o último.
As casas unifamiliares apreciaram 87,3% de 2014 a 2024, de acordo com o analista sênior de pesquisa econômica Realtor.com®, Hannah Jones. Os moradores da cidade quase correspondiam a 86,5%, enquanto os condomínios percorreram apenas um pouco de 82,7%.
Essa lacuna modesta reflete as diferentes funções que os condomínios e moradias desempenham no mercado imobiliário.
“As casas unifamiliares ainda são o tipo mais popular de casas compradas nos EUA, no entanto, os condomínios apelam aos compradores que desejam uma metragem quadrada menor e menos manutenção”, explica Jessica Lautz, a Associação Nacional de Vice-Chefe Economista e Vice-Presidente da RealTors®. “Os condomínios também são significativamente mais acessíveis do que as casas unifamiliares, o que permite que os compradores que estão reduzindo o tamanho ou aqueles que estão apenas começando a casa de casa adotam condomínios”.
Ainda assim, os números mostram que os moradores de moradia estão aproximando-se da performance unifamiliar.
“As casas unifamiliares ainda são do tipo mais popular”, mas “os condomínios apelam aos compradores que desejam uma metragem quadrada menor e menos manutenção”, disse Jessica Lautz, economista-chefe da Associação Nacional da RealTors®. Kristina Blokhin – Stock.adobe.com
“Na última década, condomínios e moradias apreciaram quase em Lockstep, mas os moradias foram um pouco à frente recentemente, quando os compradores perseguem ‘caseiros’ vivendo sem o preço unifamiliar”, diz Jones.
Embora ambos os tipos de propriedades tenham fornecido retornos surpreendentemente semelhantes de uma lente nacional, como em todas as coisas imobiliárias, os ganhos reais se resumem ao local, localização e localização.
Tendências regionais: a verdadeira divergência
No Centro -Oeste, os preços do condomínio subiram 78,3% na última década, superando o crescimento de 70,7% das residências. O Sul seguiu um padrão semelhante, com condomínios subindo 66,7% em comparação com apenas 53,1% para os moradores da cidade.
Os preços dos condomínios no Centro -Oeste subiram 78,3% na última década, superando o crescimento dos moradores de moradia. temorningglory – stock.adobe.com
As virar dinâmicas em regiões de maior custo. No nordeste, os domicílios subiram 80,5%, muito à frente do ganho de 58,6% para condomínios. E no Ocidente, os moradores do Townhomos apreciaram 83,8%, percorrendo condomínios anteriores em 78,9%.
A acessibilidade explica grande parte da divisão, diz Jones.
“No Centro-Oeste e Sul mais acessíveis, os condomínios ganharam terreno mais rápido que as residências. Em regiões de maior custo, como o nordeste e o oeste, os moradias apreciaram mais rapidamente”, explica ela.
Nos mercados de menor custo, os condomínios se beneficiam de seu agrupamento em áreas do centro e seu apelo aos compradores que perseguem a vida na cidade. Mas em metrôs caros e com restrição de suprimentos, o prêmio muda em direção a moradores de moradia.
“Os moradores da cidade estão comandando um prêmio crescente, pois os compradores buscam uma propriedade semelhante a uma casa quando as casas unifamiliares estão fora de alcance. Em mercados mais acessíveis, condomínios-geralmente concentrados em densos centros das cidades-capturaram um crescimento mais forte à medida que os compradores competem por opções de moradia limitadas”, acrescenta ela.
O caso das moradias
“Os moradores da cidade parecem prontos para um crescimento mais constante”, diz Jones. Parte disso é por causa do que você recebe quando compra um.
Quando você compra uma moradia, você possui a estrutura e a parcela de terra em que ela fica. Essa propriedade da terra oferece mais controle, normalmente menos restrições, e pode ser um fator mais forte da apreciação a longo prazo.
“Geralmente, as moradias têm um forte potencial de apreciação, porque a própria terra se aprecia de uma maneira mais confiável”, explica Aman Sharma, um agente imobiliário da Serhant.
Eric Hughes, um investidor imobiliário e treinador da Aluguel Renda Advisors, concorda. “O crescimento dos preços dos domicílios acompanhará extremamente o crescimento de preços de casas unifamiliares em geral”, diz ele.
“Geralmente, as moradias têm um forte potencial de apreciação, porque a própria terra se aprecia de uma maneira mais confiável”, disse Aman Sharma, um agente imobiliário de Serhant. Konstantin L – Stock.adobe.com
Essa conexão com casas unifamiliares é fundamental. A “sensação unifamiliar” amplia seu apelo a uma ampla gama de compradores-famílias, reduções e até iniciantes que procuram colocar o pé na porta.
Eles também tendem a vir com taxas mais baixas do HOA do que condomínios. Isso não apenas libera mais energia de compra para a própria hipoteca, mas também facilita a revenda, pois os futuros compradores têm menos probabilidade de serem adiados por quotas mensais íngremes ou avaliações iminentes.
Mas Jones adverte que esse investimento não é livre de ventos em potencial. Nos mercados onde o inventário unifamiliar está se expandindo e os preços estão amolecendo, a demanda da Townhome pode ser atingida à medida que mais compradores optam por casas isoladas.
O caso de condomínios
“Nos mercados urbanos apertados, os condomínios ainda podem brilhar à medida que os compradores são criativos”, diz Jones.
Embora a taxa de apreciação de condomínios tenha ficado para trás da cidade e das casas unifamiliares nacionalmente na última década, elas ainda podem oferecer retornos fortes nas condições certas.
“Nos grandes mercados urbanos, os condomínios são frequentemente o tipo mais desejável de residência urbana e podem apreciar fortemente”, diz Hughes. Isso significa que em lugares como Miami Beach, Nova York e São Francisco – onde a terra é escassa e a demanda por vida na cidade é forte – os condóveis dominam.
A taxa de apreciação de condomínios ficou para trás da cidade e das casas unifamiliares nacionalmente na última década. Roman – stock.adobe.com
“Há certas partes da nossa cidade, onde os arranha-céus do condomínio altamente fragmentados têm melhor desempenho do que as moradias do ponto de vista do investimento”, diz Miltiadis Kastanis, diretor executivo de vendas da Compass, com sede em Miami.
As comodidades do estilo de vida são outro empate. Serviço de concierge, piscinas, academias e outras vantagens tornam os condomínios especialmente atraentes para compradores de luxo ou buscadores de segunda casa que priorizam a conveniência. Para os residentes em tempo integral, essas comodidades também podem se traduzir em maior valor percebido na hora de vender.
Mas, novamente, Jones enfatiza que há maior potencial para alguns inchaços na estrada para condomínios, desde os crescentes custos de propriedade até a concorrência de casas unifamiliares e moradias.
Custos e riscos ocultos que comem em patrimônio líquido
Os especialistas que conversamos para enfatizar que seu retorno sobre o investimento não se trata apenas de apreciação e pagamento de empréstimos. Os custos ocultos da propriedade de casa podem se afastar nos retornos. No entanto, vale a pena notar que mesmo casas unifamiliares podem ser vítimas dessas mesmas armadilhas.
“Embora as casas unifamiliares possam não ter uma taxa de HOA, algumas comunidades fazem até para casas unifamiliares”, diz Lautz. ““A manutenção pode ser mais cara quando um comprador deve explicar itens caros, como telhados, pelos quais é improvável que um proprietário do condomínio seja responsável. ”
O retorno do investimento não é apenas sobre apreciação e pagamento de empréstimos, mas inclui outros custos, como taxas de HOA e custos de manutenção. Linda J Photography – Stock.adobe.com
Embora seja verdade que os proprietários de casas unifamiliares devem assumir todos os seus próprios custos de manutenção, os proprietários do condomínio correm o risco de ser atingidos por avaliações especiais que podem cobrir reparos ou atualizações para instalações que não usam ou que deveriam ter sido feitas corretamente na primeira vez.
Rick Bannon, consultor imobiliário global da One Sotheby’s International Realty, aponta para um condomínio em Miami, onde os moradores foram atingidos com uma avaliação especial de US $ 1 milhão apenas para trazer o edifício aos padrões de segurança.
É por isso que Joe Luciano, corretor da Re/Max Bentley’s, toma cuidado especial ao ajudar seus clientes através de uma compra de condomínio.
“Ao aconselhar os clientes em uma compra do condomínio, sempre queremos obter as atas da reunião para ver se há alguma conversa em torno de projetos em potencial chegando e também as finanças para ver se elas têm a quantia apropriada em fundos de reserva para cobrir qualquer surpresa”, diz ele.
Fora de avaliações especiais, Luciano diz que as taxas mensais do HOA podem dar uma grande mordida no retorno do investimento de um proprietário.
“Ao olhar para os dois como investimentos lado a lado por 10 anos, a apreciação pode ser semelhante, mas pagar US $ 300 a US $ 500 por mês é um custo afundado de US $ 36.000 a US $ 60.000 que não vão em relação ao seu diretor de hipoteca”, explica Luciano.
No extremo extremo, ele aponta para o luxo Boston High Rises com mais de US $ 2.000 mensais HOA que viram apreciação estagnada nos últimos anos.
Então, qual é um investimento melhor após 10 anos?
Se os últimos 10 anos provarem alguma coisa, é que condomínios e moradias continuarão a fornecer retornos fortes – apenas nem sempre pelas mesmas razões ou nos mesmos lugares.
Os moradias mostraram que podem sombrear com segurança a trajetória de casas unifamiliares, alimentadas pelo valor da terra e um apelo “parecido com uma casa” que os compradores continuam a premiar. Os condomínios, por outro lado, prosperam onde a acessibilidade e a densidade impulsionam a demanda, tornando-os especialmente potentes em núcleos urbanos e regiões de baixo custo, onde os compradores são espremidos em casas isoladas.
A década seguinte pode afiar essas divisões. À medida que as pressões de acessibilidade se aprofundam, os compradores iniciantes poderiam se inclinar mais fortemente em condomínios, revivendo a demanda em centros da cidade que viram recuperações desiguais desde a pandemia. Ao mesmo tempo, as reformas de zoneamento e a escassez em andamento de casas unifamiliares poderiam continuar empurrando os compradores para as moradias como o substituto mais próximo de uma casa isolada. As opções de políticas – dos incentivos fiscais da propriedade à forma como as cidades lidam com os requisitos de reserva de condomínio após as recentes crises de segurança – também influenciarão qual tipo de propriedade captura a maior parcela de apreciação.
Para os investidores, a lição não é para escolher um vencedor e ir embora. É para entender como a acessibilidade local, as restrições de fornecimento e a regulamentação interagem para inclinar o campo de jogo.
