À medida que a crise imobiliária do Utah se aprofunda, o governador Spencer Cox apresenta uma solução ousada: retirar o poder de zoneamento das cidades e usar a autoridade estatal para permitir habitações de maior densidade.
No Ivory Prize Summit – um evento que celebra soluções de habitação a preços acessíveis – Cox sinalizou uma mudança política acentuada, prometendo “ser mais agressivo” na abordagem da acessibilidade.
Sua mensagem era clara: “Fornecimento, fornecimento, fornecimento”.
É uma proposta surpreendente para um estado que há muito celebra subúrbios familiares, espaços abertos e o padrão de propriedade de casa própria. Mas com os preços médios das casas a aproximarem-se dos 600.000 dólares e apenas 9% dos não-proprietários terem condições de comprar uma casa, de acordo com uma investigação do Instituto Kem C. Gardner da Universidade de Utah, esses ideais estão a escapar ao alcance.
O plano de Cox marcaria um ponto de viragem na política habitacional do Utah, alinhando-se com uma tendência nacional crescente: os líderes estaduais intervindo onde os governos locais resistiram à reforma do zoneamento.
Uma proposta retiraria o poder de zoneamento das cidades e usaria a autoridade estadual para permitir moradias de maior densidade em Utah. Heidi – stock.adobe.com
Os defensores dizem que é a única maneira de aliviar a escassez, mas os críticos alertam que isso pode mudar o que torna Utah único.
Uma aquisição de zoneamento em todo o estado
No centro da proposta de Cox está uma das ferramentas mais controversas do conjunto de ferramentas da política habitacional: a preempção do zoneamento estadual. Esta medida anularia as regras locais para permitir habitações mais densas e lotes mais pequenos, mesmo em cidades onde os residentes lhe resistiram.
Mas porquê pressionar por mais densidade num estado que só tem espaço? Embora a construção possa parecer uma solução mais simples e menos controversa, na prática não é.
Impulsionar o desenvolvimento para áreas selvagens convida à expansão urbana – a expansão desenfreada de bairros de baixa densidade e dependentes de automóveis em terras agrícolas e terrenos abertos. E essa expansão tem um custo elevado.
Vista aérea de um vibrante bairro suburbano em St. George, Utah. Nicholas J. Klein – stock.adobe.com
Uma análise de 2015 concluiu que a expansão não intencional custa quase 1 bilião de dólares por ano, o que se traduz em mais de 750 dólares per capita em custos adicionais para infra-estruturas, como estradas, serviços públicos e serviços de emergência. Adicione as despesas com veículos, lesões no trânsito e problemas de saúde física devido à redução da capacidade de locomoção, e o fardo a longo prazo torna-se claro.
Isto para não falar do aumento do risco de incêndios florestais, um problema crescente nos EUA. O rápido crescimento do desenvolvimento habitacional na interface urbano-selvagem (WUI) aumentou a exposição a incêndios florestais, colocando mais casas (e vidas) em áreas vulneráveis e aumentando as ignições, de acordo com uma investigação do Serviço Florestal dos EUA.
Essas são apenas algumas das razões pelas quais é mais eficiente acumular, e não eliminar. Mas fazê-lo significa enfrentar as leis de zoneamento ultrapassadas que dominam a maioria das cidades dos EUA: cerca de 75% dos terrenos urbanos estão bloqueados em zoneamento unifamiliar – proibindo efectivamente duplexes, triplexes e outros tipos de habitação mais acessíveis, de acordo com o Journal of Housing and Community Development.
Em Utah, esses limites de zoneamento estão ajudando a alimentar a crescente crise de acessibilidade do estado. O estado está a caminho de ter falta de 50.000 casas na próxima década, e o preço médio das casas é agora cinco vezes superior ao rendimento médio – um limite que os economistas chamam de “extremamente inacessível”.
Foram essas forças em conflito que empurraram Cox para um canto e prepararam o terreno para sua última investida imobiliária.
“Não quero seguir o caminho da preempção, mas estaria mentindo se dissesse que isso não estava em questão”, disse o governador Spencer Cox, que fez a sugestão. NBC
“A preempção ainda está em jogo? A resposta é sim, tem que estar”, disse Cox ao Deseret News. “Não quero seguir o caminho da preempção, mas estaria mentindo se dissesse que isso não está em jogo.”
A ideia não é isenta de resistência. O controlo local é sacrossanto em muitas comunidades do Utah, especialmente num estado que se orgulha do governo limitado e do crescimento suburbano centrado na família.
Os defensores, no entanto, sugerem que é exatamente esse o espírito que defendem.
“Não estamos dizendo: ‘Faça as pessoas fazerem isso’. Estamos apenas dizendo: ‘Deixe as pessoas fazerem isso’”, disse Alli Quinlan, diretor interino da Incremental Development Alliance, ao Deseret News. “Remover as regulamentações governamentais que impedem as pessoas de fazer esta forma muito prática, muito comum e muito histórica que usamos para construir cidades.”
O plano de Cox alinhar-se-ia com uma tendência nacional crescente em que os líderes estaduais intervêm onde os governos locais têm resistido à reforma do zoneamento. PA
‘Volte para a prancheta’
Apesar da urgência da crise imobiliária no Utah, nem todos apoiam a pressão pela preempção. Em todo o país, propostas semelhantes esbarraram num muro familiar: a resistência local enraizada na identidade, na autonomia e no carácter comunitário. Utah não está provando ser diferente.
Os líderes locais do Partido Republicano estão entre os oponentes mais veementes. Cristy Henshaw, presidente do Partido Republicano do Condado de Utah, e Mike Carey, presidente do Partido Republicano do Condado de Salt Lake, enquadraram o debate como um conflito fundamental entre o excesso do estado e a autodeterminação local.
“Eles precisam voltar à prancheta e fazer as melhores perguntas para ver o que estão recebendo ‘mandato’ ao se apegarem aos recursos financeiros contra os municípios”, disse Henshaw ao Deseret News.
Argumentam que os preços da habitação são moldados por forças de mercado mais amplas e não simplesmente por leis de zoneamento, e alertam que um “mercado imobiliário planeado centralmente” não abordará as causas profundas da acessibilidade. Sem mencionar o risco do caráter que torna as cidades de Utah especiais.
“Riverton, Sandy ou Cottonwood Heights, se eu moro em qualquer uma dessas cidades, normalmente não me mudo para lá porque queria que um dia fosse uma cidade”, disse Carey. “No segundo que você densifica, você está apenas adicionando mais pessoas a um sistema que já está no limite da capacidade.”
Quanto o upzoning poderia ajudar?
Os críticos de Cox levantam uma questão importante: Será que mudar as leis de zoneamento é suficiente para reduzir os preços da habitação?
O argumento é simples: a desregulamentação significa mais oferta, o que significa preços mais baixos. Mas os críticos contestam que as taxas de juro, a escassez de mão-de-obra, os preços dos terrenos e a inflação são barreiras maiores do que apenas a oferta.
Ainda assim, os dados iniciais sugerem que a oferta é importante, se for alcançada em grande escala.
Os aluguéis em Salt Lake City caíram 0,2% depois que mais de 8.000 novas unidades de aluguel foram adicionadas. Jason – stock.adobe.com
Depois de mais de 8.000 novas unidades de aluguel terem sido adicionadas em Salt Lake City, os aluguéis caíram 0,2%, de acordo com uma análise recente da Yardi Matrix. Isso pode parecer modesto, mas contraria a tendência nacional, onde os aluguéis se mantiveram estáveis ou aumentaram em muitas regiões metropolitanas.
De forma mais ampla, Utah ainda ocupa apenas o 29º lugar no país em termos de acessibilidade habitacional e ritmo de construção de casas, de acordo com os últimos boletins imobiliários do Realtor.com estado por estado. Para um estado que enfrenta um défice previsto de 50.000 habitações, mesmo melhorias incrementais no zoneamento poderiam fazer uma diferença significativa.
Utah é a nova Califórnia?
A proposta de Utah dificilmente surge do nada. A reforma do zoneamento tornou-se um campo de batalha nacional, com estados de todo o espectro político à procura de formas de controlar os custos da habitação.
O SB 9 da Califórnia é um bom exemplo. A lei, aprovada em 2021, permitiu que os proprietários dividissem lotes unifamiliares e construíssem duplexes – exactamente o tipo de habitação de alta densidade que os defensores dizem estar em falta.
Mas a implementação tem sido difícil. Os construtores enfrentaram custos trabalhistas altíssimos, escassez de materiais e obstáculos logísticos, como atualizações de serviços públicos, que atenuaram o impacto imediato da lei. E hoje, o Estado continua longe das suas metas.
No ano passado, Sacramento, por exemplo, emitiu apenas 2.387 das quase 5.700 licenças de habitação necessárias para se manter no caminho do seu objectivo de 2029 de 45.580 novas casas. Los Angeles, que enfrenta a dupla crise de recuperação dos devastadores incêndios florestais em Eaton e Palisades, também está fora do caminho, emitindo pouco mais de 1.800 licenças para as mais de 11.000 estruturas destruídas pelos incêndios.
São resultados preocupantes para quem espera que estes tipos de reformas de zoneamento sejam o futuro da habitação a preços acessíveis e por que razão, se a estratégia de cima para baixo de Cox for bem-sucedida, poderá oferecer um novo manual para lidar com a escassez de habitação. Mas se falhar, poderá reforçar uma realidade preocupante: mesmo as reformas mais agressivas não conseguem superar a resistência NIMBY, o abrandamento da cadeia de abastecimento ou a política local arraigada.
