Embora esteja bem documentado que a fricção regulamentar está a obstruir o processo de novas construções, um novo relatório oferece uma rara visão de como a burocracia local também pode estar a afectar as casas já existentes.
A análise do Common Sense Institute (CSI) revisou 2,8 milhões de registros de licenças de construção em todo o Arizona e descobriu que a obtenção de uma licença acrescenta, em média, cerca de 23 dias aos prazos de conclusão de projetos residenciais – um fardo que pode transformar até mesmo o trabalho rotineiro em um processo longo e caro.
É uma descoberta particularmente preocupante, dado o estado do parque habitacional do país. A casa média ocupada pelos proprietários tem agora 42 anos, contra 31 em 2005, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB).
À medida que as casas envelhecem, a manutenção torna-se mais essencial para mantê-las habitáveis e menos para seguir tendências. Essa mudança já é visível – quase 49 milhões de famílias nos EUA relataram a necessidade de pelo menos uma reparação no último American Housing Survey, e o Federal Reserve Bank de Filadélfia estima que a actual carteira de reparações de casas ocupadas seja de 198,4 mil milhões de dólares.
Uma casa danificada por um tornado F3 em St. Louis, Missouri, é retratada em 20 de setembro de 2025. Bloomberg via Getty Images
Embora a análise do CSI se limite a um estado, levanta uma questão com implicações nacionais: à medida que o parque habitacional da América envelhece, os sistemas de licenciamento locais estão a dificultar a sua manutenção?
Estas não são atualizações de HGTV – são os reparos que mantêm as casas habitáveis
A remodelação pode evocar imagens de programas de reforma residencial, mas esses projetos são cada vez mais dedicados a reparos necessários, de acordo com Sophia Wedeen, analista de pesquisa sênior do Joint Center for Housing Studies de Harvard.
Em 2023, quase metade de todos os gastos com reformas residenciais (49%, ou US$ 197 bilhões) foram destinados a substituições que afetam a segurança e o funcionamento de uma casa – como telhados, janelas, HVAC e outros componentes essenciais, de acordo com o centro..
“Quando as pessoas pensam em reformar, podem vir à mente cozinha e banheiro”, disse Wedeen ao Realtor.com®.
Uma casa está à venda em um bairro do Brooklyn com oferta limitada de residências unifamiliares em 31 de março de 2021, na cidade de Nova York. GettyImages
“Mas muitos destes investimentos são proprietários que investem em manutenção básica, substituição de sistemas e equipamentos (críticos)… e são todos atualizações essenciais que fazem parte do que mantém uma casa em condições seguras e habitáveis.”
E quanto mais antiga a casa, mais os gastos passam de atualizações opcionais para substituições necessárias.
Wedeen observa que os proprietários de casas construídas antes de 1940 gastaram cerca de metade dos seus dólares de remodelação na substituição de componentes estruturais, sistemas e equipamentos essenciais, em comparação com 37% para casas construídas na década de 2010 e 9% para casas construídas em 2020 ou mais tarde.
“Portanto, vemos realmente que, à medida que as casas envelhecem, o foco dos gastos dos proprietários nessas casas muda para as substituições necessárias”, diz Wedeen. “Isso tem um grande impacto no mercado.”
Arizona mostra como as licenças podem adicionar tempo e dinheiro aos reparos necessários
À medida que uma maior parte das despesas dos EUA se desloca para as reparações necessárias, as conclusões do Arizona sugerem que os encargos regulamentares podem estar a acrescentar tempo e despesas a esse processo.
“Os processos de licenciamento e aprovação regulamentar desempenham um papel por vezes desproporcional na definição do custo, do calendário e da viabilidade dos projectos de construção e infra-estruturas”, escrevem os autores do relatório, Glenn Farley, director de políticas e investigação da CSI, e Thomas Young, economista sénior da CSI.
À medida que uma maior parte das despesas dos EUA se desloca para as reparações necessárias, as conclusões do Arizona sugerem que os encargos regulamentares podem estar a acrescentar tempo e despesas a esse processo. Instituto de Senso Comum
“Na verdade, a investigação académica e política sugere que requisitos de licenciamento complexos ou ineficientes podem aumentar substancialmente os custos globais do projecto”, acrescentam.
Nesse sentido, as conclusões do relatório citam uma ampla gama de requisitos nas 106 jurisdições reguladoras de edifícios e emissoras de licenças do Arizona. Cada uma dessas jurisdições tem seus próprios códigos, procedimentos e prazos de aprovação e taxas – variando de US$ 200 a mais de US$ 600, dependendo do projeto e da jurisdição.
Para entender como essa variação pode impactar um reparo essencial, é útil seguir o cronograma de um reparo ou substituição de HVAC em todo o estado – um projeto que sem dúvida seria considerado essencial, dado o clima do Arizona.
Embora 91% das jurisdições exijam uma licença para este tipo de projeto, o tempo para obter essa licença pode variar de seis dias a mais de 17 dias, dependendo da localização do proprietário no estado. As taxas para tal licença também podem variar amplamente – variando de apenas US$ 126 a quase US$ 300, dependendo do tamanho do sistema e de como a jurisdição calcula as taxas, de acordo com a pesquisa da CSI.
“Estes custos surgem não apenas através de despesas diretas de conformidade regulamentar, mas também através de atrasos, incerteza administrativa e processos de aprovação fragmentados em múltiplas jurisdições”, acrescentam Farley e Young.
Para proprietários com dinheiro, isso pode ser frustrante. Para os proprietários que já lutam para pagar pelos reparos, isso pode fazer ou quebrar um reparo essencial.
Onde mais isso está aparecendo
O Arizona é um dos poucos lugares onde os pesquisadores quantificaram como os atrasos nas licenças afetam as melhorias comuns nas casas. Noutros lugares, as provas são mais fragmentadas – mas a mesma tensão básica manifesta-se de formas diferentes.
Na Califórnia, por exemplo, os atrasos nas autorizações foram responsabilizados por atrasar a recuperação de Los Angeles dos devastadores incêndios florestais que destruíram mais de 12.000 casas no início de 2025.
Em Nova Iorque – o estado com o parque habitacional mais antigo, com uma idade média de 64 anos, de acordo com o NAHB – a cidade de Nova Iorque tem cerca de 50.000 apartamentos fantasmas porque o custo de actualização dessas unidades excede a receita potencial de renda que seriam capazes de gerar.
Uma fileira de prédios abandonados é mostrada em 23 de março de 2011, em Detroit, Michigan. GettyImages
Parte do problema, de acordo com os proprietários, são as regulamentações restritivas de controle de aluguel que limitam o quanto um proprietário pode aumentar o aluguel depois de gastar o capital para melhorar essas casas. Mas, pela mesma matemática, também o é o custo proibitivo de fazer essas melhorias.
A tinta com chumbo é um bom exemplo. A remoção de tinta com chumbo de um apartamento de dois quartos pode custar até US$ 20.000, enquanto as inspeções e testes relacionados à conformidade podem adicionar centenas ou milhares a mais antes do início de qualquer trabalho de renovação mais amplo.
Novamente, vale a pena notar o quão necessários são esses tipos de melhorias. A tinta com chumbo e o pó contaminado com chumbo representam sérios riscos para a saúde dos residentes, incluindo a possibilidade de envenenamento por chumbo se não forem geridos adequadamente.
Os custos adicionais atingem mais fortemente os proprietários de casas de baixa renda
O tempo e o custo adicionais dos atritos regulatórios são mais importantes para os proprietários com menos espaço para absorvê-los.
Os gastos com reformas residenciais já estão fortemente divididos pela renda. Em 2023, os proprietários do quintil de rendimento mais baixo gastaram menos de um terço em melhorias e manutenção do que os proprietários do quintil de rendimento mais elevado, de acordo com o JCHS de Harvard.
O tempo e o custo adicionais dos atritos regulatórios são mais importantes para os proprietários com menos espaço para absorvê-los. Christopher Sadowski para o NY Post
“As melhorias e reparações nas casas são fundamentais para manter condições dignas”, diz Wedeen, observando que os investimentos básicos podem ser importantes tanto para a estabilidade financeira como para viver numa casa segura.
O resultado é um ciclo difícil de quebrar: as famílias com menos recursos têm maior probabilidade de viver em casas com graves necessidades de reparação, mas são também as que têm menos capacidade para pagar as obras que poderiam evitar que esses problemas se agravassem.
A crise imobiliária não se trata apenas de construir mais casas – trata-se de consertar as que já temos
A escassez de habitação situa-se atualmente em 4,03 milhões de casas – acelerando em relação ao ano anterior, à medida que o início da habitação abrandou e a formação de agregados familiares acelerou, de acordo com a investigação mais recente da Realtor.com.
Isso torna urgentes novas construções, mas também torna as casas que a América já possui mais importantes do que nunca.
A escassez de habitação situa-se atualmente em 4,03 milhões de casas – acelerando em relação ao ano anterior, à medida que o início da habitação abrandou e a formação de agregados familiares acelerou, de acordo com a investigação mais recente da Realtor.com. Angelov – stock.adobe.com
À medida que o parque habitacional envelhece, a preservação das casas existentes exigirá milhões de reparações rotineiras, mas essenciais. Parte desse trabalho será discricionário, mas grande parte não o será, e isso significa que a resposta política terá de funcionar em duas vertentes.
O primeiro é dinheiro. A assistência para reparações domésticas continua fragmentada e subfinanciada, embora as necessidades de reparação sejam generalizadas e concentradas entre as famílias menos capazes de as pagar.
Wedeen aponta para o impulso crescente em torno de programas como o Whole Home Repairs Program da Pensilvânia e o bipartidário Whole Home Repairs Act, mas disse que o sistema atual continua a ser uma colcha de retalhos de programas federais, locais, públicos e do setor civil, onde o acesso muitas vezes depende de onde o proprietário mora e se ele se qualifica.
O segundo é o processo. As conclusões do CSI sugerem que alguns sistemas de licenciamento podem avançar mais rapidamente sem alterar os padrões de segurança.
Projetos rotineiros e repetíveis podem ser uma forma fácil de acelerar alguns pedidos, permitindo que mais recursos sejam dedicados à revisão atempada de trabalhos complexos.
São os tipos de soluções que se tornarão cada vez mais importantes nas próximas décadas. À medida que as cidades trabalham para acelerar novas construções para manter a habitação acessível, terão também de se perguntar se as regras locais estão a tornar demasiado difícil – ou demasiado caro – para os proprietários manterem as casas existentes seguras, habitáveis e no mercado.