25 de janeiro de 2026 – 5h
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Olá de uma Washington, DC que logo nevará.
Ao lado da embaixada australiana aqui, um projeto de construção está em andamento desde o ano passado. Um antigo edifício de escritórios – que já abrigou a Associação de Pilotos de Linha Aérea – está sendo convertido em 157 apartamentos residenciais.
Um projeto de construção de escritório para residência em Washington, DC, próximo à embaixada australiana na Avenida Massachusetts.Michael Koziol
É um dos oito projetos semelhantes que estão sendo apoiados por uma iniciativa de redução de impostos de US$ 41 milhões (US$ 61 milhões) do governo do Distrito de Columbia, chamada programa Housing in Downtown, para incentivar a transformação de escritórios subutilizados do CBD em residências.
Não existe uma percentagem definida para a redução do imposto sobre a propriedade, que dura 20 anos e é oferecida tanto para projetos de reutilização adaptativa como para reconstruções desmontáveis.
A prefeita de DC, Muriel Bowser, anunciou o programa no final de 2022 e o lançou com a conversão de um bloco de escritórios no “Triângulo Dourado” central da cidade em 163 unidades em março de 2024.
A prefeita de DC, Muriel Bowser, diz que quando ela iniciou o programa, os críticos disseram que suas conversões de escritório em residencial eram impossíveis.Bloomberg
“Faz muito sentido”, disse Leona Agouridis, diretora executiva do distrito de melhoria empresarial do Triângulo, no lançamento. “O centro da cidade é o centro de tudo… temos calçadas largas e acessíveis e infraestrutura de transporte de classe mundial. Você pode caminhar até restaurantes, lojas, sua academia, seu médico e, claro, seu consultório, que é o novo paradigma.”
O centro de Washington, DC, é uma mistura. Estou aqui há um ano, então não experimentei isso antes da pandemia, mas dificilmente é o que você chamaria de movimentado. As áreas mais vibrantes – com mais residentes – circundam o CBD. Ainda assim, há muito mais coisas acontecendo do que a maioria dos centros das cidades americanas.
O que se destaca nas ambições do conselho de DC é a sua escala. No início deste projeto, o centro de DC tinha 25.000 residentes (dependendo de como você define a área) e o uso do terreno era 87% comercial e 13% residencial.
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Bowser pretende adicionar 15.000 residentes até 2028, um aumento de 60 por cento, o que reequilibraria o ADN do centro da cidade marcadamente a favor dos residentes em apenas alguns anos. A cidade acredita que 90 por cento dessa meta pode ser alcançada através do programa Habitação no Centro, que visa gerar 8.400 novas moradias.
Espera-se que os oito projectos apoiados pelo município anunciados até agora produzam 1.745 novas unidades residenciais, incluindo 176 unidades de “habitação a preços acessíveis”. A maior delas é uma conversão de US$ 750 milhões de um bloco de escritórios perto de Dupont Circle em 532 residências, que obteve financiamento há apenas algumas semanas e está prevista para meados do próximo ano.
Inaugurando o local esta semana, Bowser disse que o incentivo à redução de impostos estava “fazendo exatamente o que pensávamos que faria”. Mais escritórios estão sendo convertidos em residências em Washington do que em qualquer outra cidade dos EUA, exceto Nova York.
O conselho de DC está a seguir esta política de forma activa e agressiva. É óbvio, dadas as mudanças contínuas nos padrões de trabalho provocadas pela COVID. A taxa de vacância de escritórios no centro de DC estava abaixo de 10% em 2014 – hoje é de 19%. DC decidiu que residencial é o futuro.
Esta iniciativa contrasta fortemente com o que está a acontecer – ou melhor, não está a acontecer – nas grandes cidades da Austrália, onde muitos municípios estão determinados a preservar o zoneamento comercial.
Downtown DC tinha 25.000 residentes no início do programa. O conselho quer adicionar 15.000 residentes até 2028.Bloomberg
O Guardian Australia informou em outubro que nenhum pedido de desenvolvimento foi apresentado em Melbourne para converter edifícios de escritórios desde 2023. Mas Melbourne recebe um passe livre porque já construiu muitas moradias em seu CBD, que tem a vibração que Washington e outras cidades procuram.
Sydney não tem essa desculpa. Tinha menos de 17.000 residentes no CBD no último censo – Melbourne tinha mais de 42.000. E as unidades CBD de Sydney são demasiado caras para alugar a trabalhadores-chave, estudantes e à maioria dos jovens.
Como a minha colega Julie Power relatou há três meses, existem problemas com as conversões de escritórios para residências, incluindo viabilidade, tamanho da placa de piso e conformidade com as diretrizes de design de apartamentos (que poderiam ser reduzidas com a cooperação de um governo disposto).
Mas estes não são obstáculos em outras cidades. Aviator House, o empreendimento próximo à embaixada australiana, será concluído em poucos meses. A um quarteirão do meu escritório, outro projeto está em andamento – um que não faz parte do programa Habitação no Centro. Um prédio que antes pertencia ao Departamento Federal de Segurança Interna está sendo transformado em 264 apartamentos.
Escolha do editor
Bowser diz que quando ela iniciou o programa, os críticos disseram que suas conversões de escritório para residencial eram impossíveis. “Não há ar suficiente, não há luz suficiente, é tão difícil que não podemos fazer isso”, ela se lembra de eles terem dito. “Estamos provando que essa narrativa está errada. Embora possa ser difícil, é possível.”
Na cidade de Nova Iorque, as conversões de escritórios em residências, que antes eram em média inferiores a 111.000 metros quadrados por ano, aumentaram para uma taxa anualizada de 3,1 milhões de metros quadrados em 2024, e 3,8 milhões de metros quadrados em Agosto do ano passado, com outros 8,2 milhões em preparação, afirma a empresa de serviços imobiliários Cushman & Wakefield. A antiga sede da Pfizer, perto da Grand Central Station, está a ser transformada em 1.600 apartamentos – o maior projecto deste tipo no país.
Um artigo da Brookings Institution no ano passado identificou pelo menos 12 projetos de conversão de escritórios em residenciais concluídos no centro de Los Angeles e nos distritos de Koreatown desde 2020, e outros cinco em planejamento ou construção.
E de acordo com o Illinois Policy Institute, Chicago, que tem uma taxa de desocupação de escritórios de 28%, converteu 11 edifícios em residenciais, estando mais nove em construção.
Se os líderes municipais e estaduais da Austrália quiserem novas ideias para incentivar a habitação e revitalizar os seus CBDs, poderão fazer pior do que olhar para os EUA.
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Michael Koziol é o correspondente na América do Norte do The Age e do Sydney Morning Herald. Ele é ex-editor de Sydney, vice-editor do Sun-Herald e repórter político federal em Canberra.Conecte-se via Twitter ou e-mail.
