Embora a Califórnia seja considerada um bastião liberal, é muito menos “inquilino -amigável” do que seus colegas no Blausstate, na costa leste, mostrou um novo estudo.
Segundo a pesquisa, realizada pelo economista habitacional da UC Irvine, Ed Coulson, o estado ficou em 15º lugar no país em termos de proteção do inquilino por trás de Delaware, Rhode Island, Massachusetts e Nova York.
Até o Alasca, Nebraska, Kentucky e Dakota do Sul têm leis mais fortes que os inquilinos estimam em evacuações, aumentos de aluguel e depósitos excessivos de segurança.
“Você poderia pensar que os países azuis costeiros podem ter mais simpatia de aluguel, mas esse nem sempre é o caso”, disse Coulson, diretor do Centro de Imóveis da UCI. “De acordo com o nosso índice, a Califórnia nem está entre os 10 primeiros.
O estudo, que apareceu no tópico MAI do Journal of Urban Economics, testou décadas de hipótese de que a maior proteção dos inquilinos levou a aluguéis mais altos e taxas de vacância mais baixas. O compromisso pode ser por algumas taxas de evacuação mais baixas, que para todos para todos os aluguéis mais altos.
“Embora os regulamentos rígidos possam reduzir a evacuação, eles podem levar a consequências não intencionais, como os preços inflados dos imóveis e o aumento da falta de moradia”, afirmou o estudo.
Para descobrir se isso é verdade, Coulson e os co-autores Thao Le (Universidade Estadual da Geórgia), Victor Ortego-Martic (UC Riverside) e Lily Shen (Universidade Clemson) criaram um índice que mede as leis para protestar contra a proteção do inquilino de todos os Estados.
Em seguida, comparou essas listas de classificação estatística com métricas como acessibilidade, taxas de evacuação e taxas de vacância.
O estudo mostrou que o Havaí era mais alto por causa da simpatia do inquilino. Utah, por outro lado, tinha a tendência mais forte pró-terra, seguida pelo Colorado, Idaho, Virgínia Ocidental e Louisiana.
O estudo chegou à conclusão de que a hipótese acadêmica estava em grande parte certa no dinheiro – mas com uma curva.
Sim, os estados com proteção de inquilinos mais fortes tendem a ter mercados de aluguel mais próximos e acessíveis.
No entanto, o número de inquilinos e proprietários também aumentou nesses mercados. Os inquilinos são atraídos por lugares mais amigáveis e amigáveis, e essa demanda mais alta aumenta a gama de moradias.
Pedimos a Coulson para explicar seus resultados. Seus comentários foram processados por comprimento e clareza.
P: Qual foi o objetivo deste estudo?
UM: Muita atenção foi dada nos últimos cinco anos, especialmente porque as leis foram aprovadas para evitar evacuações durante a pandemia.
E assim tivemos que pensar sobre o que os efeitos dessas leis têm.
E então pensamos, agora, existem várias leis que regulam as relações proprietários-inquilinos, e todos estão conectados. Por isso, passamos pelos estatutos individualmente para cada estado e selecionamos 12 leis através das quais cada estado tem uma lei.
Nós os combinamos estatisticamente e desenvolvemos esse índice de simpatia do inquilino para cada estado.
P: Que tipo de leis você apoiou seu índice?
UM: Existem leis que regulam as contribuições de segurança. Existem leis sobre rescisão (aluguel). Existem leis sobre o que acontece no caso de lesão de aluguel. Existem leis sobre evacuações.
Por exemplo, há um sobre o depósito máximo, independentemente de ser um aluguel mensal ou um aluguel de um mês ou um aluguel de cinco meses.
P: Como uma classificação mais alta afeta o mercado imobiliário?
UM: Você pensaria que os fornecedores de apartamentos poderiam reagir a esse aumento da simpatia dos inquilinos dizendo: “Ok, eu não quero mais fazer parte desse mercado imobiliário. Pego minha oferta de uma maneira ou de outra”.
E o que isso faria seria tornar o mercado imobiliário mais próximo para os inquilinos. Portanto, levaria a aluguéis mais altos, com manchas abertas mais baixas e possivelmente ao aumento extremo da cota sem -teto.
E isso quase acontece.
Significa aluguéis mais altos. Significa menos ofertas de emprego. As estatísticas para isso estão um pouco fora de foco, mas principalmente isso causa um ligeiro aumento na taxa de sem -teto.
A surpresa, no entanto, foi que também há um aumento na demanda por vida nesses lugares. Em outras palavras, os inquilinos veem um local amigável (e) que aumenta a demanda pela vida nesse local específico.
E aqui os aluguéis mais altos vêm. Realmente não vem de uma retirada da oferta. O que vemos é um aumento na demanda e a oferta se houver mais simpatia.
P: Em seu estudo, é mencionado que a evacuação leva a conseqüências sociais e econômicas negativas, incluindo poder da juventude, desempenho escolar ruim e má saúde física e mental. Então, o que é pior, os terríveis custos sociais para evacuação ou aluguel mais alto?
UM: Sim, essa é uma pergunta complicada.
O compromisso é a prevenção de evacuação para algumas pessoas em comparação com um aluguel mais alto para todos.
O maior pagamento de aluguel é um tipo de seguro contra o seguro deslocado. … É um aumento modesto do aluguel em troca de uma menor probabilidade de ser expulso.
P: Todos os anos, grupos de proprietários e grupos de direita do inquilino em Sacramento entram em batalha e, na maioria das vezes, os proprietários chegam ao topo. Segundo os inquilinos, apenas 31 das 539 cidades e condados da Califórnia têm controle de aluguel juntos. A reforma do controle de aluguel foi três vezes na votação do estado e recuou três vezes na derrota. Por que os inquilinos não têm mais músculos políticos na Califórnia democraticamente?
UM: Não parece que eles obtenham muito progresso em comparação com outros lugares. Por exemplo, Nova York.
O controle de aluguel é o pior dos dois mundos, porque se você impor controle de aluguel, dificulta os proprietários, mas não recebe nenhuma compensação por isso.
Com as leis de evacuação, há compensação pelo proprietário porque os aluguéis aumentam.
Se você acredita que a gama de moradias é a chave para criar um espaço acessível, nosso estudo mostra que as escalas compensam um pouco. A adaptação, que o mercado imobiliário faz em resposta a mudanças nessas leis, não derrota o caminho para muitos apartamentos existentes e acessíveis.
P: O que os legisladores, proprietários e grupos de direitos de inquilinos podem aprender com este estudo?
UM: Algumas coisas. Um deles é que um dos objetivos dos grupos de direitos do inquilino é evitar evacuações. E nosso estudo mostra que as leis de despejo e os direitos dos direitos dos inquilinos parecem afetar a evacuação.
A outra lição que eu aceitaria é que nem todas são más notícias, uma vez que a reação do mercado imobiliário e o crescente oferecem muitas das consequências negativas que as pessoas pensavam que aconteceriam se criassem mais direitos de inquilinos.
Ed Coulson
Título: Professor de Economia e Diretor do Centro de Imóveis
Organização: Paul Merage School of Business, Universidade da Califórnia, Irvine
Cidade da residência: Dana Point
Educação: Bacharel em Economia pela UC, Riverside; Promoção em Economia da UC San Diego
Empregos anteriores: Professor de Economia e Faculdade de Rei em Imóveis na Universidade Estadual da Pensilvânia; Professor de Economia e Diretor do Instituto Lies de Estudos Imobiliários da Universidade de Nevada, Las Vegas.
