Em 2026, uma crescente crise imobiliária nos países ocidentais finalmente forçou a sua entrada na agenda de alguns dos governos mais ricos do mundo.
No Reino Unido, uma lei histórica sobre os direitos dos inquilinos entrou em vigor em Inglaterra e no País de Gales no dia 1 de Maio, pondo fim aos despejos “sem culpa”, numa das maiores reformas do arrendamento privado do país em décadas.
Do outro lado do Canal da Mancha, a Comissão Europeia e o Parlamento lançaram um novo impulso para a acessibilidade da habitação, enquanto em Washington, o Senado dos Estados Unidos apresentou um raro projecto de lei bipartidário que visa afrouxar as barreiras à nova construção e expandir a oferta de habitação a preços acessíveis.
Especialistas dizem que a falta de habitação a preços acessíveis está a tornar-se um problema generalizado no mundo ocidental. De Londres a Toronto, de Berlim a Sydney, à medida que o aumento das rendas e dos preços das casas ultrapassou os salários, os compradores mais jovens estão a ser completamente excluídos da propriedade e os governos estão sob pressão crescente para decidir se a habitação deve ser tratada principalmente como uma necessidade básica ou como um activo financeiro.
“No Canadá, e em alguns outros países da Europa Ocidental, desde o início do neoliberalismo, que realmente começou a ganhar força no final dos anos 70, início dos anos 80, estava a reduzir (os gastos públicos com habitação)”, Leilana Farha, diretora global da THE SHIFT, uma organização internacional de direitos humanos focada na habitação, disse à Al Jazeera.
“Se houve uma crise de acessibilidade antes da crise financeira global (de 2008), foi na verdade para as pessoas com rendimentos mais baixos. E isso porque a destruição que o neoliberalismo fez foi muito dirigida contra a habitação social (ao mesmo tempo que) privatizava e eliminava a habitação social (existente).”
Em Fevereiro, o primeiro-ministro holandês, Rob Jettan, comprometeu-se a construir 100.000 casas por ano, com 30 novos empreendimentos habitacionais de grande escala espalhados pelos Países Baixos. Durante a sua campanha eleitoral de 2025, ele afirmou: “Cada porco neste país tem um teto sobre a cabeça, mas um estudante ou um jovem não consegue nem encontrar um armário de vassouras acessível”.
Mas o que significa realmente “habitação inacessível” em termos reais, para os inquilinos, os proprietários e as pessoas totalmente excluídas da habitação?
O que significa “habitação acessível”?
A falta de habitação acessível está relacionada com o facto de, durante algum tempo, o custo da habitação básica ter aumentado mais rapidamente do que o rendimento das pessoas, forçando as famílias a gastar tanto em rendas, hipotecas, serviços públicos e custos relacionados que resta cada vez mais pouco para alimentação, cuidados de saúde, cuidados infantis, transportes ou poupanças.
A nível internacional, a habitação é muitas vezes considerada inacessível quando os custos excedem 30% do rendimento familiar, de acordo com o Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos (ONU-Habitat), que se centra na urbanização sustentável, enquanto a OCDE utiliza uma medida mais rigorosa de “sobrecarga dos custos de habitação” que capta as famílias que gastam mais de 40% do rendimento disponível em habitação.
Mas em muitas cidades, esse limiar já não abrange a totalidade do custo da habitação – tanto para alojamento arrendado como para aquisição de casa própria. As famílias podem estar a pagar significativamente mais do que o limite de 30 por cento, a viver em casas sobrelotadas, a afastar-se dos empregos e das escolas, a adiar a aquisição de casa própria ou a depender de dívidas simplesmente para permanecerem casa. Os especialistas temiam que a habitação a preços inacessíveis não fosse apenas um aperto financeiro, mas também um factor de desigualdade.
De acordo com o relatório State of the Nation’s Housing de Junho de 2025, elaborado pelo Centro Conjunto para Estudos de Habitação da Universidade de Harvard, não estão a ser construídas casas suficientes para as famílias: “O boom na construção multifamiliar está a terminar. O abrandamento na nova construção, combinado com a elevada procura de habitação para arrendamento, sugere que os mercados de arrendamento irão provavelmente tornar-se ainda mais apertados no curto prazo.”
A habitação alguma vez foi acessível?
Durante grande parte do século XX, a acessibilidade da habitação nas nações mais ricas e ocidentais foi apoiada por uma combinação de habitação social, construção de alojamento para arrendamento e aquisição de habitação própria de baixo custo. Os especialistas dizem que isto aconteceu porque a habitação era considerada mais uma necessidade humana do que uma ferramenta de investimento.
“No Canadá, nas décadas de 60 e 70, havia uma compreensão real de quão essencial era uma casa para a existência, e havia uma compreensão de que deveria haver toda uma gama de oportunidades de habitação. Havia habitação social, havia habitação para arrendamento que estava a ser construída, havia opções de aquisição de casa própria e novos produtos hipotecários”, disse Farha.
Durante a primeira metade do século XX, os governos dos países ricos expandiram amplamente o acesso à habitação a preços acessíveis: o Reino Unido utilizou a Lei Addison de 1919, e mais tarde subvenções às autoridades locais, para expandir a habitação social. Os EUA criaram uma estrutura federal de habitação pública através da Lei Nacional de Habitação de 1934, e a Lei Wagner-Steagall de 1937 criou a Autoridade de Habitação dos EUA. Em 1938 e 1945, o Canadá institucionalizou a intervenção habitacional federal através da Lei Nacional de Habitação e da Corporação Canadense de Hipotecas e Habitação (CMHC), que fornece acesso ao financiamento para os credores. O Conselho de Habitação e Desenvolvimento de Cingapura (HDB) tornou a habitação pública um projeto estatal central em 1960.
Como resultado, a habitação era significativamente mais barata nas nações ricas durante o século XX do que é agora. De acordo com dados do banco de investimento Schroders, o preço médio da habitação era quatro vezes o rendimento médio anual no Reino Unido em 1957.
Mas a crise de acessibilidade da habitação começou a aprofundar-se à medida que muitos governos reduziram o investimento em habitação pública e social no final do século XX, deixando os mercados privados a determinar cada vez mais não apenas os preços da habitação, mas também o acesso a bairros, cidades e oportunidades. Em novembro de 2022, a casa média custava nove vezes o rendimento anual, de acordo com a Schroders.
Nos últimos 50 anos, nos EUA, os preços da habitação também ultrapassaram cada vez mais os salários. O relatório The State of the Nation’s Housing de 2025 da Universidade de Harvard mostra que o rácio preço/rendimento nacional dos EUA atingiu 5,0 em 2024, em comparação com 4,1 em 2019 e uma média de 3,2 na década de 1990.
De acordo com Farha, a política “neoliberal” no Reino Unido e nos EUA “esvaziou” a habitação pública. No Reino Unido, o programa Right-to-Buy da primeira-ministra Margaret Thatcher, na década de 1980, deu aos inquilinos municipais um caminho para a aquisição de casa própria, mas simultaneamente reduziu o parque habitacional social do Reino Unido, enquanto Reagan reduziu o apoio federal à habitação nos EUA. Esta liberalização financeira transformou a habitação de um bem social em algo cada vez mais moldado pelos mercados e pelo capital privado.
Como a política governamental mudou da habitação pública para a privada
A privatização gradual da habitação no final do século XX perdurou até ao século XXI. De acordo com a visão geral da habitação a preços acessíveis da OCDE para 2024, o investimento público no desenvolvimento habitacional nos países da OCDE foi “quase reduzido em 90 por cento entre 2009 e 2016″.
À medida que a política se deslocou da construção de habitação pública em grande escala para vouchers, créditos fiscais e incentivos para promotores privados, isto abriu cada vez mais a porta para os investidores institucionais participarem no mercado imobiliário.
De acordo com o relatório da OCDE sobre habitação de 2024, as seguintes estatísticas demonstram como os governos dos países da OCDE estão a recuar no investimento em habitação:
- O investimento público total em habitação e equipamentos comunitários caiu quase 50 por cento entre 2009 e 2016
- O investimento público total só no desenvolvimento habitacional foi reduzido em quase 90 por cento entre 2009 e 2026
Estas quedas mostram como a habitação passou de abrigo a uma classe de activos, dizem os especialistas.
“Há também evidências de que os investidores institucionais utilizam cada vez mais a elevada procura de apartamentos para arrendamento privado e se envolvem no fornecimento de casas em circunstâncias sobrefaturadas e inseguras”, informou o Instituto Leibniz de Investigação sobre a Sociedade e o Espaço (IRS) em 2023 no seu estudo sobre a política habitacional sob condições de financeirização. “Resumindo, pode-se afirmar que, na melhor das hipóteses, os investidores institucionais dificilmente ajudaram a reduzir as pressões sobre a acessibilidade dos preços. Na pior das hipóteses, contribuíram para o aumento dos custos da habitação e lucraram com a exploração da escassez de habitação existente.”
Desde a crise financeira global de 2008, enormes fluxos de capital transferiram-se para o imobiliário residencial, transformando o arrendamento de habitações num importante alvo de investimento em todos os países ocidentais, em geral, disse Farha.
Quando os investidores com fins lucrativos se concentram na habitação, a rentabilidade torna-se a prioridade. Isso cria pressão para transferir os inquilinos existentes para apartamentos acessíveis, especialmente onde os proprietários podem reajustar o aluguel quando uma unidade fica vazia.
A crise de acessibilidade da habitação pode ser resolvida?
De acordo com o relatório Habitação Adequada para Todos (PDF) da UN-Habitat 2025, mais de 2,8 mil milhões de pessoas enfrentam alguma forma de inadequação habitacional, incluindo 1,1 mil milhões de pessoas que vivem em aglomerados informais e bairros de lata. Em locais afectados por conflitos e deslocações, a escassez pode tornar-se extremamente desafiadora para aqueles que vivem em locais com elevado défice habitacional.
Em muitas economias do Sul Global, a crise habitacional tem a ver com o acesso a abrigos básicos, infraestruturas, direitos fundiários e deslocamento. Em muitos países mais ricos da OCDE, porém, a questão está mais frequentemente na acessibilidade, no aumento das rendas, na financeirização, nos sem-abrigo e no declínio da habitação pública ou social.
As evidências sugerem que a crise imobiliária não será resolvida apenas com mais construção de moradias.
O relatório da ONU-Habitat de 2024 afirmou: “Sem uma estratégia de longo prazo para orientar os investimentos, a rápida produção de novas unidades habitacionais pode levar a um descompasso entre o parque habitacional e as necessidades reais de habitação. Sem um quadro estratégico de longo prazo e um foco na densidade adequada, a produção de novas unidades habitacionais pode levar a um mau planeamento espacial e ao aumento das desigualdades socioeconómicas”.
Segundo Farha, um ponto de partida seria tratar a habitação como um direito humano básico e não como uma oportunidade de investimento.
“Os planos do governo para enfrentar a crise habitacional irão sempre falhar o alvo se não identificarem a habitação como um direito humano e não levarem a cabo o que isso significa”, disse ela.
Até o presidente dos EUA, Donald Trump, parece concordar com isto. No seu discurso na cimeira do G7 em Davos, em Janeiro, ele disse: “As casas são construídas para pessoas, não para empresas, e a América não se tornará uma nação de arrendatários”. No mesmo dia, ele assinou uma ordem executiva chamada Impedindo Wall Street de competir com os compradores de casas da Main Street, com diversas disposições.
A ordem executiva determina que as agências federais e as empresas patrocinadas pelo governo parem, na medida do legalmente permitido, de aprovar, segurar, garantir, titularizar, facilitar ou vender casas unifamiliares a grandes investidores institucionais quando essas casas pudessem, de outra forma, ser compradas por proprietários ou ocupantes privados.