Uma mudança governamental poderia fazer pender a balança para milhões de americanos “invisíveis ao crédito” e estimular centenas de milhares de milhões de novas hipotecas.
Numa mudança de regras finalizada no mês passado, os gigantes hipotecários governamentais Fannie Mae e Freddie Mac disseram que aceitariam hipotecas subscritas com um modelo de pontuação de crédito que leva em conta o pagamento pontual de aluguel.
A VantageScore, a empresa por trás do sistema de pontuação de crédito, estima que a inclusão do histórico de pagamento de aluguel permite que cerca de 7,7 milhões de americanos aumentem sua pontuação de crédito acima de 620, tornando-os potencialmente elegíveis para hipotecas tradicionais.
Além disso, a empresa afirma que esta abordagem melhora a previsão de risco, identificando até 11% mais inadimplências nas faixas de pontuação mais arriscadas, reduzindo potencialmente a taxa de inadimplências futuras.
A mudança “poderia fazer a diferença para uma pequena mas crescente parcela de mutuários: freelancers, famílias autônomas, trabalhadores temporários ou jovens e imigrantes com fluxo de caixa bom e confiável, mas com um arquivo de crédito limitado”, afirma o economista sênior do Realtor.com®, Jake Krimmel. “Eles provavelmente são qualificados como um todo, mas não no papel sob o atual sistema rígido e desatualizado.”
Aqui está o que mudou
A Fannie e a Freddie compram empréstimos inteiros a credores hipotecários para os empacotar como títulos para investidores, e as regras que estabelecem para empréstimos “conformes” elegíveis têm grande influência no mercado.
O diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação dos EUA, William Pulte, que também supervisiona a Fannie Mae e a Freddie Mac, anunciou em 22 de abril que estavam expandindo um piloto para permitir que os credores hipotecários usassem as classificações VantageScore para avaliar a qualidade de crédito do mutuário, além ou em vez das pontuações FICO tradicionais.
A VantageScore, empresa por trás do sistema de pontuação de crédito, estima que a inclusão do histórico de pagamento de aluguel permite que cerca de 7,7 milhões de americanos aumentem sua pontuação de crédito acima de 620. Shutterstock/Andrew Angelov
VantageScore é um modelo de pontuação desenvolvido pelas três principais agências de crédito, Equifax, Experian e TransUnion. Eles a operam por meio de uma joint venture chamada VantageScore Solutions LLC. Seus “dados de tendências” levam em consideração o histórico de aluguéis e pagamentos de serviços públicos relatados às agências.
A FICO, base da pontuação de crédito com base em Montana, agora também considera o histórico de pagamento de aluguel positivo e negativo relatado às agências em seu FICO 10T.
No anúncio, Pulte enquadrou a mudança como uma modernização do crédito ao consumidor. Pagamentos atrasados de aluguel e serviços públicos podem impactar negativamente a pontuação de crédito, portanto, a falta de um impacto positivo no histórico de pagamentos era “um absurdo”, disse Pulte.
A National Association of Realtors® e a Mortgage Bankers Association aplaudiram a medida como uma modernização dos relatórios de crédito.
Inclinando a balança para o ‘crédito invisível’
No ano passado, apenas cerca de 13% dos locatários beneficiaram de um histórico positivo de pagamentos de aluguer nos seus relatórios de crédito. Califórnia, Colorado e Nova Iorque já promulgaram programas de relatórios de rendas. Nove outros estados consideraram legislação.
A VantageScore Solutions acredita que quase 7,7 milhões de americanos veriam seu crédito aumentar se o modelo se espalhasse por todo o país. E também acredita que os dados ajudam a prever melhor quem irá incumprir e quem não irá.
A FICO, base da pontuação de crédito com base em Montana, agora também considera o histórico de pagamento de aluguel positivo e negativo relatado às agências em seu FICO 10T. Jacob Lund – stock.adobe.com
A pontuação média de crédito dos consumidores jovens aumenta 67 pontos. Mas alguns aumentaram em até 100 pontos, disse o economista-chefe da VantageScore, Rikard Bandebo.
O modelo “permite que os mutuários demonstrem um comportamento financeiro responsável que os modelos legados de pontuação de crédito atualmente ignoram”, disse Bandebo.
Num estudo que a VantageScore conduziu com 600.000 pessoas no ano passado, descobriu que cerca de 10% dos 77 milhões de locatários relevantes para o crédito no país beneficiariam da actualização da pontuação de crédito. Para estes americanos, adicionar o histórico de pagamentos de aluguer resultaria numa pontuação de pelo menos 620, tornando-os elegíveis para hipotecas ao abrigo das actuais directrizes de empresas patrocinadas pelo governo (GSE).
Na verdade, uma fração destes arrendatários é “invisível ao crédito”, o que significa que, fora do histórico de rendas, não têm qualquer crédito segundo as métricas tradicionais. A VantageScore usou esses dados para estimar que há uma oportunidade de mercado de 2,1 milhões de famílias e US$ 777 bilhões em volume de novas hipotecas.
Ao mesmo tempo, pontuações positivas no pagamento de rendas poderiam identificar 11% mais incumprimentos e um aumento preditivo de 3,7%. Como disse Pulte, o histórico de pagamentos de aluguel é um indicativo do histórico de pagamentos de hipotecas, dando aos bancos uma ideia melhor do risco de uma pessoa.
Os credores hipotecários adotam a mudança
O credor hipotecário Newrez, com sede na Pensilvânia, que originou os primeiros US$ 10 milhões em empréstimos usando esses dados, descobriu que o processo poderia ser muito semelhante ao seu processo normal de empréstimo, disse Bob Johnson, chefe de originações da empresa.
A sede da Fannie Mae é vista em Washington, DC, EUA, em 21 de fevereiro de 2014. REUTERS
Isso “validou” a ideia de que um novo modelo de pontuação de crédito pode ser aplicado usando os mesmos processos. Combinado com “fortes controles e disciplina de subscrição”, o novo modelo oferece uma visão mais holística do crédito de uma pessoa, disse Johnson.
E provou que a experiência inicial da Newrez, ou “engajamento limitado”, é escalonável.
“Para os consumidores, a conclusão é simples: o comportamento consistente de pagamento dentro do prazo em uma ampla gama de obrigações pode agora aparecer em uma pontuação de crédito de uma forma que muitas vezes não acontecia nos modelos legados”, disse Johnson. “Isso é particularmente significativo para mutuários com arquivos limitados e anteriormente sem pontuação.”
Numa teleconferência de 29 de abril, o CEO em exercício da Fannie Mae, Peter Akwaboah, disse que a medida “apoiaria a acessibilidade e o acesso por meio da inovação e da concorrência no setor”. A Fannie Mae forneceu US$ 116 bilhões em liquidez para 385 mil famílias no primeiro trimestre. Não foram divulgados mais detalhes sobre como incorporaria o VantageScores.
Um número crescente de empresas hipotecárias aderiu. A United Wholesale Mortgage, com sede em Michigan, anunciou em 29 de abril que começaria a aceitar FICO e VantageScore, por exemplo. O secretário do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Scott Turner, disse que seguiria com o uso do VantageScore “em breve”.
Avaliando riscos potenciais
O economista Krimmel afirma que modernizar os critérios de pontuação de crédito desta forma ajudará as pessoas com rendimentos estáveis, mas que podem ter um histórico de crédito mais fraco.
“Há algum risco, no entanto”, diz ele. “A inadimplência da FHA aumentou, embora isso possa refletir em parte o fato de que esses mutuários marginais ‘certos’ estão sendo excluídos enquanto os errados escapam.”
Ainda assim, a mudança acontece numa altura em que os jovens estão esmagadoramente pessimistas em relação ao mercado imobiliário. Eles culpam uma série de fatores, incluindo a falta de oferta de habitação que faz subir os preços. Dada a incerteza económica e as elevadas taxas de juro, a fórmula do crédito é apenas um factor no quebra-cabeças imobiliário mais amplo.
“O mais importante, porém, para os riscos negativos, é que o cenário económico está algures entre o incerto e o instável”, disse Krimmel. “As políticas de expansão do conjunto de crédito são tão sólidas quanto o mercado de trabalho as apoia.”