Durante a era da pandemia, as baixas taxas hipotecárias paralisaram o mercado imobiliário, um efeito paralelo de “aprisionamento” do locatário está a afetar as zonas metropolitanas mais caras do país, à medida que os inquilinos na cidade de Nova Iorque e Los Angeles consideram financeiramente impossível abandonar os arrendamentos abaixo do mercado.
Os locatários de longo prazo – definidos como famílias que permanecem na mesma unidade de aluguel por pelo menos cinco anos – representam cerca de 36% de todas as famílias inquilinas nos EUA, de acordo com um novo relatório da Realtor.com® que analisa os dados da American Community Survey de 2024 nas 100 maiores áreas metropolitanas.
Um agregado familiar típico de arrendamento de longa duração é chefiado por um adulto de 55 anos, que vive num agregado familiar de duas pessoas e dois quartos, com um rendimento familiar médio de 48.500 dólares.
Embora alguns inquilinos de longo prazo permaneçam no local por opção, seja porque anseiam por estabilidade ou porque têm uma afinidade particular com a sua vizinhança, para outros, a mudança tornou-se uma impossibilidade financeira.
Um agregado familiar típico de arrendamento de longa duração é chefiado por um adulto de 55 anos, que vive num agregado familiar de duas pessoas e dois quartos, com um rendimento familiar médio de 48.500 dólares. Helayne Seidman para o NY Post
“Em mercados de alto custo, onde mudar significa abrir mão de um aluguel abaixo do mercado por uma unidade que poderia custar centenas de dólares a mais por mês, a decisão de ficar tem menos a ver com estabilidade e mais com sobrevivência”, diz Jiayi Xu, economista da Realtor.com.
“Os custos mais elevados dos empréstimos tiraram muitos locatários do mercado, de modo que eles permanecem locatários por mais tempo do que o planejado”, disse Nadia Evangelou, economista principal da National Association of Realtors®, ao Realtor.com.
“Ao mesmo tempo, os aluguéis mais altos nos últimos anos tornaram mais difícil economizar para pagar a entrada, reforçando esse ciclo.
“Os custos mais elevados dos empréstimos tiraram muitos locatários do mercado, de modo que eles permanecem locatários por mais tempo do que o planejado”, disse Nadia Evangelou, economista principal da National Association of Realtors®, ao Realtor.com. Helayne Seidman para o NY Post
Talvez sem surpresa, as maiores concentrações de inquilinos de longo prazo encontram-se nas zonas metropolitanas mais caras do país e nos seus “mercados de refúgio” próximos, onde os arrendamentos são mais baratos em comparação, o que cria um conjunto separado de desafios.
Nova York lidera o ranking com a maior parcela de locatários de longo prazo nas 100 maiores áreas metropolitanas, com 53,3%. Los Angeles não fica muito atrás, com 49,6%.
Xu explica que, nestes mercados costeiros de elite, décadas de políticas de estabilização e controlo de rendas que limitam os aumentos de preços e protegem as pessoas do despejo, mantiveram milhões de americanos essencialmente presos em unidades abaixo do mercado, das quais simplesmente não podem dar-se ao luxo de abandonar.
“São locatários fazendo contas e concluindo, corretamente, que mudar significa abrir mão de um aluguel que o mercado nunca mais vai oferecer”, diz o economista.
“Eles são locatários que fazem as contas e concluem, corretamente, que mudar significa abrir mão de um contrato de arrendamento que o mercado nunca mais lhes oferecerá”, diz Jiayi Xu, economista da Realtor.com. Helayne Seidman para o NY Post
O último relatório de aluguel do Realtor.com mostra que Nova York teve a segunda maior mediana de aluguel pedido entre as 50 maiores áreas metropolitanas, atingindo US$ 2.894, em fevereiro. Enquanto isso, a mediana de Los Angeles foi registrada em US$ 2.768.
Simplificando, uma família que paga 1.800 dólares por mês por um aluguer em Brooklyn está essencialmente presa porque a diferença entre o seu arrendamento e os preços actuais é demasiado grande – reflectindo o efeito de “aprisionamento” que estagnou o mercado imobiliário ao longo dos últimos anos.
Mercados transbordantes transformam-se em armadilhas de mobilidade
No entanto, estas cidades “âncora” de grandes nomes não são as únicas que colocam armadilhas de mobilidade aos arrendatários.
A análise dos dados indica que algumas das concentrações mais elevadas de inquilinos de longo prazo encontram-se agora em mercados secundários que absorvem o excedente dos seus vizinhos mais caros.
A análise dos dados indica que algumas das concentrações mais elevadas de inquilinos de longo prazo encontram-se agora em mercados secundários que absorvem o excedente dos seus vizinhos mais caros. Los Angeles Times por meio do Getty Images
Na Costa Leste, muitas famílias que fogem dos custos proibitivos de Nova Iorque dirigiram-se para Bridgeport, CT, onde a percentagem de arrendatários de longa duração é agora de 43%.
Em todo o país, os inquilinos preocupados com o orçamento e com preços fora de Los Angeles e da Bay Area têm migrado para as cidades relativamente mais acessíveis de Oxnard, na Califórnia (49,5%); Fresno (49,3%); Stockton (47,9%); Bakersfield (44,7%) e Riverside (44,5%).
Para alguns migrantes, encontraram maior acessibilidade e agora permanecem por opção nestes “mercados transbordantes” porque a matemática ainda funciona para eles.
Para alguns migrantes, encontraram maior acessibilidade e agora permanecem por opção nestes “mercados transbordantes” porque a matemática ainda funciona para eles. Los Angeles Times por meio do Getty Images
No entanto, Xu diz que outros se encontraram numa situação familiar: as rendas subiram nas zonas metropolitanas onde se instalaram e agora mantêm os seus arrendamentos porque mudar-se novamente não faz sentido financeiro.
Foi o que aconteceu com os locatários em Providence, Rhode Island, e Worcester, MA, que têm atraído inquilinos de Boston, com preços altíssimos, com seus aluguéis comparativamente mais baixos.
As rendas, no entanto, não permaneceram baixas durante muito tempo nestes “mercados de refúgio”, deixando os recém-chegados de Boston sem ter para onde ir.
Como resultado, Providence e Worcester estão agora entre os países mais elevados dos EUA em termos de quota de arrendatários de longo prazo, com cerca de 44% cada, simplesmente porque os inquilinos ficaram sem locais acessíveis para se mudarem e permanecem no local por necessidade.
Na verdade, com base na análise de dados do Realtor.com, uma média de 39,2% das famílias alugadas nas 10 principais regiões metropolitanas de locatários de longo prazo enfrentariam graves dificuldades de acessibilidade se fossem forçadas a mudar para uma nova unidade na mesma área com um aluguel de mercado justo.
“Tudo se resume à acessibilidade e à oferta. Precisamos de mais casas com preços acessíveis no mercado e de alguma redução nas taxas de hipoteca para trazer os locatários de volta ao mercado”, acrescenta Evangelou.
