O estoque de apartamentos em Manhattan está em declínio há dois anos consecutivos.
A sequência de 24 meses do bairro, documentada no relatório de mercado de fevereiro da StreetEasy, marca a mais longa série de quedas de estoque registrada nos 20 anos de história da plataforma de listagem.
O boom imobiliário em toda a cidade não conseguiu conter a onda de aumento da demanda em Manhattan, levando a aumentos implacáveis dos aluguéis em meio a uma crise de oferta.
A redução dos estoques ocorre apesar de um boom de construção em toda a cidade que gerou um número de novas unidades de aluguel, o maior em uma década, em 2025. A cidade de Nova York adicionou 18.618 novos aluguéis ao mercado no ano passado, de acordo com o relatório, mas apenas 2.575, ou 14%, chegaram a Manhattan.
Os locatários estão aumentando a concorrência por unidades de apartamentos mais antigas e existentes. Bloomberg via Getty Images
As moradias recém-construídas em Manhattan não conseguiram acompanhar a demanda. Cristóvão Sadowski
As escassas parcelas contribuíram para mais um aumento no aluguel médio pedido do bairro, de até US$ 4.700 em fevereiro, um recorde desde o verão passado.
“As novas construções estão se expandindo por toda a cidade, mas o problema é que elas têm sido desiguais por bairro”, disse Kenny Lee, economista da StreetEasy, ao Post.
A competição em Manhattan atingiu o pico em 2022, disse Lee. As empresas chamaram os trabalhadores de volta aos escritórios e o aumento das taxas de juros deixou os possíveis compradores de casas agarrados aos aluguéis de apartamentos.
“À medida que a demanda aumentava, a oferta não conseguia acompanhar”, disse Lee. “Acho que a escassez de oferta que ocorreu levou décadas para acontecer. O declínio dos estoques por 24 meses consecutivos em Manhattan, eu acho, é a maior evidência disso.”
O estoque caiu em geral, mas a disponibilidade para unidades com três ou mais quartos foi a que mais diminuiu. Bloomberg via Getty Images
A demanda ainda não esfriou da febre pós-pandemia – a listagem média de Nova York em fevereiro ainda recebeu 52,1% mais consultas do que em fevereiro de 2019, de acordo com StreetEasy.
As consultas são ainda maiores para os escassos apartamentos de dois e três quartos da cidade.
Os apartamentos de dois quartos em toda a cidade receberam, em média, 90,7% mais consultas no mês passado do que em fevereiro de 2019, de acordo com a StreetEasy. Unidades com três ou mais dormitórios receberam quase 144% mais consultas. Os aluguéis desses suprimentos aumentaram em espécie.
“Acho que pode ser uma situação realmente desafiadora para as famílias na cidade de Nova York ou apenas para os locatários que buscam dividir os custos com os colegas de quarto”, disse Lee.
O problema se resume às tendências de construção.
Os proprietários de imóveis anteriores à guerra estão a beneficiar da falta de nova oferta. jonbilous – stock.adobe.com
Mais de 60% das novas unidades na cidade em geral foram estúdios ou um quarto, de acordo com a StreetEasy, já que os desenvolvedores priorizam os jovens trabalhadores que buscam deslocamentos rápidos para o escritório em vez de quartos adicionais. O número sobe para 72,1% em Manhattan.
Mesmo no Distrito Financeiro de Manhattan, onde as conversões de escritórios para residências são um raro farol de nova oferta, perto de 80% das novas unidades são estúdios ou um quarto.
O Brooklyn, ideal para famílias, por outro lado, viu pouco menos da metade de suas 11.167 unidades recém-construídas em 2025 abrangerem dois ou três quartos, com forte oferta em bairros como Boerum Hill e Greenpoint.
O aperto em Manhattan é uma vantagem notável para os proprietários de edifícios mais antigos. Em Fevereiro, a mediana pedida para alugar edifícios pré-guerra em Manhattan aumentou 10,4% em relação ao ano anterior, para 3.975 dólares, enquanto as rendas para unidades pós-2010 permaneceram estáticas.
Um em cada cinco novos aluguéis no Bronx foi uma construção nova. Cristóvão Sadowski
A concorrência dos locatários expulsos de Manhattan está se espalhando pelo Brooklyn e pelo Queens.
Os dois bairros cresceram e se tornaram o maior mercado de aluguel da cidade juntos, graças às novas construções. Long Island City e Jamaica, no Queens, e Downtown Brooklyn, são destaques particulares. O Bronx também está em franca expansão. Um em cada cinco novos aluguéis no Bronx no ano passado foram construções novas, de acordo com o StreetEasy, o mais alto da cidade.
A utilidade dos bairros como válvula de pressão para Manhattan está diminuindo, porém, à medida que os preços sobem.
No Brooklyn e no Queens, o aluguel médio pedido em fevereiro aumentou 7,2%, para US$ 3.750, e 5%, para US$ 3.150, respectivamente.
O lento declínio das taxas hipotecárias desde os máximos recentes e a lenta marcha das conversões de escritórios em residenciais na parte alta da cidade oferecem vislumbres de esperança para os moradores de Manhattan e não só, mas a concorrência no arrendamento ainda permanece 50% mais elevada do que em 2019.
“Acho que há potencial para desaceleração do crescimento dos aluguéis, mas só precisamos ver muito mais unidades”, disse Lee. “Ainda temos muita demanda não atendida de locatários em toda a cidade.”
