Os locatários de um número crescente de grandes áreas metropolitanas entraram no novo ano desfrutando de melhores condições de locação à medida que as vagas aumentavam, com Milwaukee registrando o maior aumento.
Vinte e sete mercados encerraram 2025 com taxas de vacância de aluguel mais altas em comparação com o ano anterior, com sete áreas metropolitanas – da Califórnia a Nova York – tornando-se mais favoráveis aos locatários, em grande parte graças à construção multifamiliar constante, de acordo com o relatório de aluguel de janeiro da Realtor.com®.
Uma taxa de vacância de aluguel de 5% a 7% é geralmente considerada um mercado equilibrado, onde a oferta e a demanda são bem combinadas, oferecendo aos inquilinos alguma escolha e ao mesmo tempo permitindo que os proprietários aluguem sem oferecer grandes descontos.
Os mercados com taxas de vacância inferiores a 5% normalmente favorecem os proprietários, enquanto aqueles que ultrapassam os 7% tendem a dar vantagem aos arrendatários, consistente com a dinâmica básica de oferta e procura.
Muitas das principais áreas metropolitanas dos EUA estão vendo melhores condições de locação para os locatários, com o aumento das vagas. Milwaukee viu o maior aumento. Davide Angelini – stock.adobe.com
A taxa média de vacância de aluguel nas 50 principais áreas metropolitanas atingiu 7,6% em 2025, acima dos 7,2% em 2024, de acordo com o relatório Housing Vacancies and Homeownership do US Census Bureau.
O economista da Realtor.com, Jiayi Xu, diz que esta mudança indica que o locatário americano típico hoje tem uma vantagem maior ao alugar uma casa do que no passado.
Uma análise mais detalhada das taxas de vacância nos 50 maiores mercados de arrendamento revela que 22 são considerados equilibrados; outros 22 são favoráveis ao locatário, liderados por Birmingham, AL (14,3%); e apenas seis são amigáveis aos proprietários.
Brew Town vê uma mudança dramática
Sete grandes mercados de arrendamento deixaram de ser favoráveis aos proprietários para serem equilibrados ou favoráveis aos arrendatários, mas nenhum registou uma mudança tão dramática como Milwaukee.
A maior cidade de Wisconsin, com uma população de mais de meio milhão de pessoas, viu a sua oferta de aluguer disparar de 4,9% em 2024 para 10,8% no ano passado, prometendo aos inquilinos mais opções e maior poder de negociação.
Vinte e sete mercados tornaram-se mais favoráveis aos arrendatários em 2025, em grande parte devido à construção multifamiliar constante. homank76 – stock.adobe.com
Xu explica que a rápida transição de Milwaukee de uma coluna favorável ao proprietário para uma coluna favorável ao locatário se deve a um aumento na oferta multifamiliar, com as licenças de construção quase triplicando – de apenas 700 em 2019 para mais de 2.000 em 2024.
Justin Hoffmannum corretor imobiliário da Team Hoffmann Re/Max Lakeside, confirma ao Realtor.com que milhares de novas unidades habitacionais surgiram em Milwaukee desde 2022, especialmente no centro da cidade e em enclaves suburbanos sofisticados.
“De uma perspectiva local, os apartamentos suburbanos de luxo foram superdesenvolvidos em determinados corredores”, diz Hoffmann. “Grande parte deste novo inventário visa locatários de renda mais alta, criando um excesso de oferta no topo do mercado.”
Ao mesmo tempo, as taxas de hipotecas elevadas, superiores a 6%, mantiveram alguns potenciais compradores de casas pela primeira vez a alugar durante mais tempo, mas não o suficiente para absorver o aumento de unidades caras.
Segundo o agente, o aumento de vagas melhorou modestamente a alavancagem dos locatários, principalmente no segmento de luxo.
Seis áreas metropolitanas, incluindo Boston e Nova Iorque, continuam a ser favoráveis aos proprietários, enquanto os aluguéis em geral continuam a diminuir. Nicholas J. Klein – stock.adobe.com
Em janeiro, o aluguel típico em Milwaukee custava US$ 1.630 por mês, um aumento de 1,2% em comparação com o ano anterior.
Para efeito de comparação, o aluguel médio pedido em Brew City, em Wisconsin, era de US$ 1.678 em dezembro de 2025, refletindo um aumento de 5,3% ano a ano – um sinal de que o crescimento dos aluguéis está começando a se estabilizar.
Hoffmann salienta que muitos proprietários aumentaram agressivamente as rendas durante os anos de pandemia para compensar os aumentos de impostos, seguros e manutenção, e que os preços provavelmente ultrapassaram o que o mercado poderia sustentar.
“Como resultado, alguns locatários estão mudando de unidades luxuosas no centro da cidade para opções suburbanas mais acessíveis, contribuindo para maiores vagas em edifícios urbanos premium”, acrescenta.
Os proprietários estão começando a se ajustar a esta nova realidade favorável ao locatário, oferecendo novamente concessões, incluindo um mês grátis, depósitos reduzidos, vantagens de estacionamento e maior flexibilidade de aluguel.
Mas Hoffmann diz que há uma advertência que os caçadores de apartamentos devem ter em mente.
“Não é um mercado para locatários em todas as faixas de preço, mas em propriedades classe A suburbanas e centrais de alto padrão, os locatários têm hoje mais poder de negociação do que há 18 ou 24 meses”, conclui ele.
Semelhante a Milwaukee, Portland, OR, mudou de um mercado equilibrado para um mercado favorável ao locatário, à medida que a taxa de vacância da cidade aumentou de 5,7% para 7,4% ano após ano.
Cinco outros mercados – Denver; Hartford, CT; Rochester, Nova York; Sacramento, CA; e Washington, DC – passaram de favoráveis aos proprietários para equilibrados.
Metrôs onde os proprietários ainda estão no controle
Em janeiro, o aluguel típico em Milwaukee custava US$ 1.630 por mês, um aumento de 1,2% em comparação com o ano anterior. Nicholas J. Klein – stock.adobe.com
Embora os locatários tenham ganhado em quase duas dúzias de mercados, seis áreas metropolitanas continuam firmemente favoráveis aos proprietários, com Boston liderando o grupo com uma taxa de vacância de apenas 3,2%.
Os inquilinos estavam igualmente em desvantagem em Riverside, CA, onde a percentagem de unidades vagas era de 3,3% em 2025; San José, CA (3,5%); Providência, RI (3,7%); Los Angeles (4,4%); e Nova York (4,6%).
“Enquanto isso, além da baixa taxa de vacância em San Jose e Nova York, o contínuo crescimento anual dos aluguéis de 1,9% em San Jose e 0,8% em Nova York sugere que esses mercados estão atualmente em condições muito difíceis”, diz Xu.
Além disso, sete mercados, incluindo os principais centros de emprego Pittsburgh e Richmond, VA, passaram do estatuto de arrendatário para senhorio, à medida que as taxas de vacância diminuíam enquanto os preços subiam anualmente devido ao aumento da procura fora do mercado.
Os aluguéis continuam em tendência de queda
Janeiro marcou o 29º mês consecutivo de queda nos aluguéis ano após ano, com o aluguel pedido típico caindo US$ 26, ou 1,5%, em comparação com o mesmo período em 2025.
Semelhante a Milwaukee, Portland, OR, passou de um mercado equilibrado para um mercado favorável ao locatário. Billy McDonald – stock.adobe.com
O aluguel médio nas 50 maiores áreas metropolitanas dos EUA foi de US$ 1.672 no mês passado, uma queda de US$ 85 em relação ao pico de agosto de 2022.
A mediana dos aluguéis pedidos caiu ano após ano em todos os tamanhos de unidades, com dois quartos registrando a maior queda anual de 1,7%, registrando US$ 1.847 em janeiro.
O aluguel de unidades de um quarto caiu 1,4%, ficando em US$ 1.552, enquanto o aluguel típico de um estúdio caiu 1,2%, para US$ 1.393.
