A maioria dos caçadores de casas passa anos economizando para o que eles acham que será o maior custo de comprar uma casa: o pagamento inicial. Mas está longe de ser o último cheque que eles preencherão durante o processo de compra de uma casa.
Os verdadeiros destruidores do orçamento são coisas que você não imagina, como taxas devidas no fechamento ou custos pré-pagos exigidos pelo seu credor.
Essas despesas são fáceis de perder porque são divididas entre diferentes partes e não recebem o mesmo tipo de cobertura que os custos tradicionais – como taxas de agente, por exemplo.
Por isso, pedimos a especialistas imobiliários que listassem os itens de linha que mais frequentemente surpreendem os compradores. O conselho deles foi contundente: orçamento além de “dinheiro para fechar”.
Em vez disso, crie um orçamento para o que acontecerá no dia do fechamento e no primeiro ano de aquisição de uma casa própria. Aqui está o que incluir.
1. Custos de fechamento além do pagamento inicial
“Os compradores frequentemente subestimam os custos totais de fechamento como um pacote, e não apenas as taxas individuais. Isso inclui taxas de credores, seguro de títulos, garantia, taxas de registro, impostos pré-pagos e seguro residencial pré-pago”, diz Ravi Velampally, fundador da Home Buying Network.
Ele está certo sobre o problema do pacote. As cobranças individuais de custos de fechamento parecem pequenas isoladamente – uma taxa de originação de 0,5% ou uma cobrança de relatório de crédito de US$ 30 – mas aumentam rapidamente, especialmente porque todas atingem ao mesmo tempo, logo após suas economias provavelmente serem esgotadas pelo seu pagamento inicial.
O pagamento inicial está longe de ser a última despesa que os compradores de imóveis enfrentarão. Gorodenkoff – stock.adobe.com
Como um pacote, os custos de fechamento geralmente ficam na faixa de 2% a 5% do preço de compra, de acordo com Freddie Mac.
Em uma casa de $ 400.000, isso equivale a cerca de $ 8.000 a $ 20.000 antes de você comprar uma única peça de mobília.
Seu credor pode ajudá-lo a estimar essas despesas com uma estimativa de caixa para fechamento. Lembre-se de que seu orçamento não deve parar por aí.
2. Transferência de impostos e taxas
Para compradores de condomínios (e especialmente de cooperativas), há uma segunda categoria de custos que nada tem a ver com o seu credor: impostos e encargos de construção desencadeados pela própria transferência.
Embora os encargos individuais dos custos de fechamento pareçam pequenos isoladamente, eles aumentam rapidamente. Macaco Negócio – stock.adobe.com
Em mercados de alto custo, essas taxas podem rivalizar com o que você planejou gastar em reparos ou mudanças.
Os impostos de transferência são cobrados pela cidade ou estado quando uma propriedade muda de mãos.
Nem todas as jurisdições os cobram, e as taxas, bem como quem é responsável por pagá-las, podem variar.
Em Nova York, por exemplo, o imposto estadual de transferência é geralmente de responsabilidade do vendedor, mas pode ser negociado. Em novos empreendimentos, não é incomum ver os custos transferidos para o comprador.
Para entender como funcionam esses impostos, digamos que você comprou um condomínio de US$ 500.000 na cidade de Nova York. O Imposto de Transferência de Propriedade Imobiliária (RPTT) da cidade cobra 1% quando o preço é de US$ 500.000 ou menos. Isso adiciona US$ 5.000 adicionais.
Os impostos de transferência são cobrados pela cidade ou estado quando uma propriedade muda de mãos. RomanR – stock.adobe.com
O estado então impõe um imposto de transferência de US$ 2 por US$ 500 de consideração (efetivamente 0,4%), adicionando US$ 2.000 – totalizando US$ 7.000 em encargos adicionais antes de quaisquer taxas de construção.
E observe que, uma vez ultrapassado o preço de compra de US$ 500.000, a taxa RPTT residencial da cidade aumenta para 1,425%.
Depois, há taxas de transferência cobradas pelo próprio edifício, geralmente por meio de um HOA ou conselho cooperativo.
Eles podem aparecer de algumas maneiras diferentes: algumas associações cobram um valor fixo, outras calculam-no como uma porcentagem do preço de venda.
E alguns edifícios exigem um “capital de giro” ou “contribuição de capital” no fechamento, normalmente de um a três meses de encargos comuns. (Se as quotas forem de US$ 600 por mês, isso representa um adicional de US$ 600 a US$ 1.800 devido imediatamente.)
Juntas, essas despesas adicionais podem facilmente adicionar US$ 10.000 ou mais à sua compra.
Mas nem todos os estados, cidades ou edifícios estão sujeitos a essas taxas, portanto, discuta-as com seu agente imobiliário ou advogado antes de fazer uma oferta.
3. Reparos imediatos
A própria casa pode exigir dinheiro muito antes do vencimento do primeiro pagamento da hipoteca.
E, ao contrário das atualizações que você pode adiar, muitas soluções de mudança são do tipo nada glamoroso e não opcional: problemas de segurança, seguro ou habitabilidade que podem inviabilizar o fechamento.
Isso ocorre porque a maioria dos credores não financiará uma hipoteca se a propriedade apresentar defeitos graves (pense em grandes problemas no telhado, problemas estruturais ou perigos que tornem a casa insegurável).
A maioria dos credores não financiará uma hipoteca se a propriedade apresentar defeitos graves, como grandes problemas no telhado, problemas estruturais ou perigos que tornem a casa insegurável. Nova África – stock.adobe.com
Quando isso acontece, a conta do conserto passa a ser uma condição de fechamento, paga pelo vendedor, pelo comprador ou por ambos.
“Os vendedores também estão frustrados porque os compradores têm cada vez menos reservas de caixa e muitas vezes precisam de crédito do vendedor para tornar a transação possível”, diz Marisa Simonetti, da Sell House Fast MN. “Não é ganância, é necessidade.”
Portanto, se você estiver comprando algo menos do que realmente pronto para uso, planeje uma reserva de reparo além de seu dinheiro para fechar. Se o vendedor não puder ou não quiser cobrir os consertos necessários por meio de concessões, talvez você precise trazer mais dinheiro para a mesa ou estar preparado para desistir.
4. Custos de manutenção
Simonetti também recomenda que os compradores comecem a alocar fundos para manutenção assim que redigirem uma oferta.
“Os custos de manutenção também deverão aumentar”, alerta.
Portanto, em vez de tratar a manutenção como um evento único, os compradores devem considerá-la como a base do seu orçamento.
Os compradores devem começar a alocar fundos para manutenção assim que redigirem uma oferta, diz Marisa Simonetti, da Sell House Fast MN. Diego Cervo – stock.adobe.com
Uma regra prática que muitos proprietários e profissionais usam é de cerca de 1% a 4% do valor da casa por ano, com as casas mais novas tendendo a cair para o segmento inferior e as casas mais antigas para o segmento superior, de acordo com a Fannie Mae.
Em uma casa de US$ 400.000, isso representa cerca de US$ 4.000 a US$ 16.000 por ano – ou cerca de US$ 335 a US$ 1.335 por mês – antes que uma verdadeira “surpresa” (como um aquecedor de água quebrado ou uma máquina de lavar louça quebrada) apareça.
5. Movimentadores
“Uma das maiores despesas que os compradores esquecem de fazer um orçamento é o custo das mudanças. Deveria ser seu próprio item de linha, mas muitas vezes os compradores se esquecem completamente dele até reservarem as mudanças logo após terem assinado o contrato”, diz Kati Spaniak, da eXp Realty.
“Uma das maiores despesas que os compradores esquecem de fazer um orçamento é o custo das mudanças”, diz Kati Spaniak, da eXp Realty. Nova África – stock.adobe.com
Nacionalmente, o custo de contratação de mudanças profissionais é em média de cerca de US$ 1.707, com muitas mudanças locais custando cerca de US$ 880 a US$ 2.563, dependendo do tamanho da casa, se há escadas ou elevadores e quanto você está movendo.
Mesmo que você planeje fazer partes da mudança sozinho, crie uma almofada para embalar suprimentos e logística de última hora. Os custos de mudança podem aumentar quando a data de fechamento é fixada.
Orçamento além do pagamento inicial
O traço comum entre todos os cinco custos é o tempo. Esses custos se acumulam quando você tem menos flexibilidade, logo após a aceitação de sua oferta, na mesa de fechamento e nos primeiros meses de propriedade.
Esses custos residenciais se aglomeram quando os compradores têm menos flexibilidade, logo após a aceitação de sua oferta, quando estão na mesa de fechamento e nos primeiros meses de propriedade. MENTE E EU – stock.adobe.com
Embora a solução (planejar essas despesas com antecedência) não seja complicada, ela exige disciplina e alguma previsão.
Peça ao seu credor uma estimativa detalhada do dinheiro para fechar com antecedência, solicite uma lista por escrito de quaisquer taxas de construção se você estiver comprando um condomínio ou cooperativa e mantenha uma reserva separada no primeiro ano para reparos, manutenção e a mudança em si.
Se você não conseguir carregar confortavelmente os dois números (o total do dia de fechamento e o colchão do primeiro ano), pode ser um sinal para renegociar, continuar comprando ou ajustar o preço de compra antes de ficar preso.
