O mercado imobiliário continua piorando. Os preços das casas aumentaram mais de 50% desde a pandemia. Cerca de um terço das famílias americanas gastam agora mais de 30% do seu rendimento em habitação. Em 2014, a idade média de quem comprou uma casa pela primeira vez era 31 anos. Em 2025, era 40 – a mais alta já registrada.
A essência do problema é simples: muito dinheiro em busca de poucas casas. De quantas casas a mais a América precisa? Já vi estimativas que variam de 2 milhões a 5 milhões. É uma escassez que vem sendo criada há décadas – e que não estamos nem perto de resolver. Em 2025, a América construiu menos casas por cada 100.000 pessoas do que em 2005, 1995, 1985 ou 1975.
Todas as Casas Brancas desde a administração do Presidente Barack Obama reconheceram a necessidade de construir mais casas, mas os resultados, tanto sob o governo dos Democratas como dos Republicanos, têm sido anémicos. A habitação é um problema difícil de resolver no Salão Oval. As regras de zoneamento e construção são definidas nos níveis estadual e local. As taxas de juros são definidas pelo Federal Reserve. Em 2024, Kamala Harris prometeu construir 3 milhões de novas casas e divulgou um plano que nenhum especialista em habitação com quem falei pensava que poderia chegar perto de atingir esse objetivo.
“Acho que aprendemos que a política habitacional federal está presa num equilíbrio muito fraco”, disse Jared Bernstein, que liderou o Conselho de Consultores Económicos do presidente Joe Biden. “Exige-se muito pouco às cidades e aos estados. Eles não farão muito para derrubar as barreiras que bloqueiam a habitação a preços acessíveis.”
Bernstein, que é agora membro sénior do Center for American Progress, quer mudar isso. Ele está entre os autores de um novo plano habitacional que tenta entregar ao próximo governo um conjunto de soluções mais próximo da escala do problema.
Incentivos federais
No centro do plano do centro está uma ideia que chama de “Rent Relief for Reform”. Não adoro o nome, mas gosto da ideia: lugares com escassez de moradias – e são muitos deles – podem escolher. Construa a moradia e o governo federal dará a todos os locatários da cidade até US$ 1.000 de desconto no aluguel – ou não construa a moradia e perderá o acesso a certos subsídios federais.
O Searchlight Institute, um novo grupo de reflexão democrata, propôs recentemente uma ideia semelhante. Nessa versão, as cidades e outros locais que atingissem metas ambiciosas em matéria de habitação seriam elegíveis para um desconto federal que daria a cada agregado familiar — tanto proprietários como arrendatários — um cheque igual ao aumento médio da renda no último ano. Em outras palavras, construa moradias suficientes e o governo federal dará dinheiro às pessoas que moram perto dessas moradias.
Ambas as ideias tentam resolver o difícil problema que está no cerne da política habitacional: são as pessoas que já têm casas que têm voz na política e no planeamento local. Muitas vezes gostam da vizinhança do jeito que é. Eles não querem mais trânsito, novos vizinhos ou o incômodo de construções próximas. O que há para eles?
“Você pode colocar isso de forma grosseira, pois está incentivando os locatários a comparecer às eleições locais e pressionando seus representantes eleitos a fazerem coisas que sejam favoráveis aos locatários, o que não odeio como estratégia”, disse Jenny Schuetz, que lidera a política habitacional na Arnold Ventures. “Se a maioria dos inquilinos aparecesse nas primárias e exigisse que o seu presidente da câmara e a Câmara Municipal fizessem realmente coisas boas, poderíamos ter resultados bastante diferentes. Mas a maioria dos inquilinos não comparece – especialmente nas primárias – e assim obtemos estas coligações dominadas pelos proprietários de casas nas cidades que dificultam a construção.”
Carcaça modular
A outra grande ideia do plano do Center for American Progress é mudar a forma como construímos habitações na América. “Se você voltar a 1910, alguém apareceu com uma caixa de ferramentas e um martelo para construir uma casa”, disse Bernstein. “E se você for para 2025, é a mesma coisa. Este é o único setor onde a produtividade vem caindo literalmente há cinco décadas, enquanto todo o resto vem subindo.”
A comparação que muitas vezes é feita aqui é com a fabricação. Entre 1950 e 2020, a produtividade no setor industrial – quanto seria possível produzir com o mesmo número de trabalhadores – aumentou mais de 900%. Essa é uma grande parte da razão pela qual tudo, desde mesas a televisões, é mais barato hoje do que há décadas. Mas durante o mesmo período, a produtividade no sector da construção caiu. Essa não é a única razão pela qual a habitação é tão cara hoje, mas faz parte disso.
Mas você pode fabricar moradias – construir casas em uma fábrica externa, da mesma forma que construímos carros e depois enviá-los para montagem final. Esta é uma tecnologia pioneira nos Estados Unidos quando George Romney, pai de Mitt Romney, serviu como secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano durante a administração Nixon. Mas os Estados Unidos nunca descobriram as regras nem o financiamento para transformar isso numa indústria. Em vez disso, ele se instalou em outro lugar. Na Suécia, por exemplo, mais de 40% das novas casas — e mais de 80% das casas unifamiliares — são fabricadas fora do local.
O plano do Centro para o Progresso Americano propõe uma série de projectos para transformar esta indústria inventada pela América e torná-la numa indústria em que a América seja líder. Querem que o governo lance um grande programa de investigação para financiar a inovação na construção habitacional. Eles querem que o governo federal aproveite o seu poder de compra para se tornar um comprador inicial de habitações modulares – uma ideia aqui seria fazer com que o Departamento de Defesa actualizasse as habitações da sua base militar utilizando construção modular. Eles querem modernizar os códigos de construção para tornar a modularidade mais fácil – removendo, por exemplo, uma exigência federal desatualizada de anexar um chassi de aço permanente a todas as construções modulares – e atualizar as regras federais de seguro e financiamento para garantir que a produção modular seja qualificada.
Habitação inacessível
Você poderia imaginar estados e cidades agindo antes mesmo do governo federal. “Nova Iorque já foi um farol de produção de habitação acessível, criativa e liderada pelo setor público”, afirma o plano habitacional do prefeito eleito Zohran Mamdani. “Mas décadas de desinvestimento e redução da capacidade governamental deixaram-nos à espera que o setor imobiliário resolvesse uma crise imobiliária da qual lucram.”
O que não foi dito no seu plano é que a construção de habitações acessíveis e subsidiadas publicamente tornou-se monstruosamente cara porque o dinheiro público desencadeia regras, processos, revisões e negociações que a habitação a preços de mercado não consegue enfrentar. Um estudo da Rand descobriu que, por metro quadrado, moradias populares custam mais de 1,5 vezes mais para serem construídas na Califórnia do que moradias a preços de mercado; uma investigação do Washington Post revelou um conjunto habitacional acessível em DC, onde as unidades custam US$ 800.000 cada para serem construídas, mesmo que o mesmo desenvolvedor estivesse construindo unidades a preços de mercado por US$ 350.000 na porta ao lado. Uma razão pela qual não construímos moradias acessíveis suficientes é que tornamos a construção de moradias acessíveis inacessível.
Mamdani propôs investir 100 mil milhões de dólares para construir 200 mil “casas subsidiadas publicamente, permanentemente acessíveis, construídas por sindicatos e com rendas estabilizadas” durante a próxima década. Isso equivale a US$ 500.000 por unidade – se tudo correr bem. E se a cidade de Nova Iorque se tornasse um caso de teste para a forma como a construção modular poderia permitir que habitações públicas, encomendadas e construídas em grande escala, em fábricas sindicalizadas, se tornassem mais baratas e mais rápidas de construir do que as habitações ao preço de mercado? Se fosse apenas US$ 350 mil por unidade, isso significaria construir quase 300 mil unidades pelo mesmo custo.
Um problema que a indústria da habitação modular tem enfrentado é a ausência de uma procura constante para manter as fábricas a funcionar e resolver os problemas da construção. Um lugar como a cidade de Nova Iorque que quisesse construir habitações públicas em grande escala, durante um longo período de tempo, poderia criar essa procura constante e utilizá-la para semear uma indústria – Nova Iorque poderia tornar-se o líder da América na construção modular.
Talvez isso seja fantasioso. Mas o nosso pensamento sobre a habitação – tanto pública como privada – tem sido demasiado pequeno durante demasiado tempo. Aceitamos aumentos de custos chocantes aliados à estagnação da produtividade. Tornámos impossível que dezenas de milhões de famílias construíssem as vidas que desejam nas cidades que idealmente escolheriam. Neste momento, possibilitar a construção de mais habitações não é suficiente. Precisamos mudar a forma como construímos moradias. Não sei se a habitação modular é realmente a resposta. Mas vale a pena tentar.
Ezra Klein é colunista do New York Times.
