O Presidente Trump e Bill Pulte, diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação, lançaram recentemente a ideia de oferecer às pessoas uma hipoteca de 50 anos em vez da opção mais convencional de financiamento de 30 anos. À primeira vista, parece atraente porque prolongar o pagamento de uma hipoteca reduziria o pagamento mensal do mutuário, mas isso não resolveria a crise de acessibilidade da casa própria.
Não é exagero chamar a situação atual de crise. De acordo com o Federal Reserve Bank de Atlanta, a percentagem do rendimento de uma família necessária para pagar apenas uma casa com preço médio está hoje perto de um máximo histórico, e a acessibilidade está perto de um mínimo histórico. Uma geração inteira de jovens americanos desistiu em grande parte do sonho da casa própria.
Os gastos perdulários da administração Biden e a má gestão monetária da Reserva Federal fizeram com que os preços das casas e as taxas de juro disparassem, um duplo golpe mortal que derrubou o mercado imobiliário.
Como os preços das casas e as taxas de juro são os principais factores na determinação do pagamento mensal da hipoteca de um potencial comprador, quando esses dois factores aumentaram rapidamente, os americanos viram o pagamento mensal da hipoteca de uma casa com preço médio mais do que duplicar em menos de quatro anos.
Se isso não é uma crise de acessibilidade, nada é.
Mercado congelado
Para exacerbar ainda mais o problema está o facto de milhões de americanos terem comprado uma casa ou refinanciado em 2020 e 2021 a taxas de juro anormalmente baixas e não poderem efectivamente vender as suas casas no mercado actual de taxas de juro relativamente elevadas.
A razão para este fenómeno é que o vendedor quase sempre tem de pagar a hipoteca existente sobre uma casa no momento da venda, encerrando essa hipoteca. Os rendimentos restantes são então usados para o pagamento de outra casa, mas a nova hipoteca não será outro empréstimo de 3% ou menos, mas normalmente de 6% ou mais.
O vendedor deve se contentar em mudar para uma casa muito mais barata, caso contrário, o pagamento mensal da hipoteca explodirá. Conseqüentemente, os proprietários hoje estão listando suas casas por preços exorbitantes apenas para tentar administrar os custos de financiamento de sua próxima casa.
O mercado de novas casas não está melhor, onde os construtores enfrentam custos recordes que foram forçados a transferir para os consumidores para evitar perdas. Mesmo assim, as casas iniciais e as opções mais económicas não são nada lucrativas em determinados mercados, pelo que os construtores residenciais estão cada vez mais a construir apenas casas de luxo.
Em resposta ao mercado imobiliário congelado da América, muitos comentadores têm clamado à Reserva Federal para reduzir as taxas de juro, reduzindo assim os custos de financiamento para potenciais compradores de casas para, teoricamente, aumentar a acessibilidade.
Infelizmente, as taxas de juro e os preços das casas recuperaram hoje em grande parte, o que significa que regressaram à sua relação inversa tradicional. Quando as taxas de juros caem, as pessoas podem pedir mais dinheiro emprestado e manter o mesmo pagamento mensal da hipoteca. Isso significa que os mutuários podem contrair hipotecas maiores e aumentar o preço das casas, mantendo a acessibilidade inalterada.
Falha fatal
Essa também é uma falha fatal na hipoteca de 50 anos. Incentivará os potenciais proprietários a pedir mais empréstimos do que deveriam, ao mesmo tempo que exercerá pressão ascendente sobre os preços das casas.
Enquanto isso, o mutuário é efetivamente um locatário, pelo menos durante a primeira década da hipoteca, porque quase nenhum pagamento mensal da hipoteca irá para o principal, reduzindo o valor devido ao banco. O proprietário praticamente não acumulará nenhum patrimônio durante esse período, assim como um locatário.
Pior ainda, a idade média de quem compra uma casa pela primeira vez é agora de 40 anos. Mesmo no cenário improvável em que a introdução de hipotecas de 50 anos reduza essa idade, talvez para 35, os proprietários ainda não seriam verdadeiramente proprietários das suas casas mesmo após a reforma, pelo que poderão nunca conseguir reformar-se para continuar a pagar as hipotecas.
Embora a hipoteca proposta de 50 anos possa surgir de um desejo sincero de ajudar os americanos na luta para encontrar habitação acessível, ela não resolveria o problema. Na verdade, a habitação não é inacessível devido à escassez de opções de financiamento a longo prazo, mas devido a um desfasamento fundamental entre a oferta e a procura.
Quando a administração Biden inundou o país com mais de 10 milhões de estrangeiros ilegais, isso aumentou significativamente a procura de habitação. Simultaneamente, a política fiscal e monetária fracassada desviou o capital das indústrias privadas, como a habitação, o que reduziu a produção. Anos de regulamentação excessiva, do nível local ao federal, reduziram ainda mais a oferta de moradias.
Isto é Econ 101: Aumentar a procura e diminuir a oferta é uma forma clássica de aumentar os preços. Se quisermos realmente resolver a crise de acessibilidade à aquisição de habitação própria, então temos de abordar as causas profundas do desfasamento entre a oferta e a procura que existe hoje – e não introduzir novos mecanismos de financiamento que sejam auxiliares ao problema real.
EJ Antoni é economista-chefe da Heritage Foundation. ©2025 Agência de Conteúdo Tribune.
