O diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Pulte, disse que a agência governamental está “avaliando ativamente” hipotecas portáteis, o que permitiria ao proprietário transferir seu empréstimo de sua casa atual para uma nova casa quando se mudasse.
Com hipotecas portáteis, o proprietário seria efetivamente capaz de manter a taxa de juros e os prazos existentes, em vez de pagar o empréstimo e obter um novo.
É uma estratégia concebida para injetar movimento num mercado imobiliário estagnado.
Muitos proprietários e potenciais compradores permaneceram à margem porque estão relutantes em negociar as suas taxas hipotecárias inferiores a 3% pelos empréstimos actuais que oscilam em torno de 6,5%.
O economista sênior da Realtor.com, Jake Krimmel, disse à FOX Business que esses tipos de hipotecas não são compatíveis com a arquitetura do financiamento hipotecário dos EUA, nem resolveriam os problemas mais amplos de acessibilidade que o mercado imobiliário enfrenta hoje se fossem.
Krimmel chamou a proposta de Pulte de “uma tentativa de força bruta de ‘resolver’ o efeito de aprisionamento”.
Quando um proprietário típico se muda hoje, ele normalmente precisa pagar antecipadamente o empréstimo existente e contratar um novo com as taxas vigentes.
Teoricamente, Krimmel disse que se essa diferença nas taxas fosse a única coisa que impedisse a mobilidade, as hipotecas portáteis poderiam desbloquear alguma actividade e libertar inventário.
No entanto, Krimmel referiu-se a um relatório da Reserva Federal de maio de 2025 que revelou como o efeito de aprisionamento apenas explicava cerca de metade do recente declínio na mobilidade.
O diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Pulte, disse que a agência governamental está “avaliando ativamente” as hipotecas portáteis, o que poderia levar os proprietários a transferir seu empréstimo de sua casa atual para uma nova quando se mudarem. Imagens PA via Getty Images
“Não está claro que a portabilidade traria as vendas de volta aos níveis normais”, disse Krimmel, acrescentando que os benefícios de uma hipoteca portátil também seriam “altamente seletivos”.
Com as hipotecas portáteis, Krimmel disse que apenas os atuais detentores de hipotecas com taxas baixas seriam beneficiados, enquanto os locatários e proprietários sem hipoteca ainda enfrentariam as taxas atuais.
Mas a viabilidade, disse ele, é a questão maior.
“O sistema hipotecário dos EUA baseia-se na titularização, onde os empréstimos são agrupados e precificados com base na propriedade específica que os apoia”, disse Krimmel.
“As hipotecas devem estar vinculadas à casa onde foram originadas, para que os investidores possam avaliar o risco colateral.”
As hipotecas portáteis permitiriam que os proprietários mantivessem a taxa de juros atual em vez de adquirir uma nova. AFP via Getty Images
Se uma hipoteca se tornasse portátil, a “garantia (e, portanto, o perfil de risco de todo o conjunto) mudaria a meio do caminho”, o que quebraria a lógica da titularização.
Também descartariam os modelos utilizados para prever a rapidez com que os proprietários pagam as suas hipotecas e quanto tempo duram esses empréstimos, sendo que ambos são fundamentais para avaliar os títulos garantidos por hipotecas.
Se a mudança já não exigir que os compradores paguem a sua hipoteca atual, a duração destes empréstimos “se estenderá de forma acentuada e imprevisível”, segundo Krimmel. Os investidores exigiriam, portanto, uma compensação mais elevada por esse risco de extensão, o que aumentaria “as taxas hipotecárias, primeiro de forma abrupta e depois estruturalmente através de spreads mais amplos ao longo do Tesouro a 10 anos”.
Os problemas vão além disso também. Por exemplo, Krimmel disse que a originação e o serviço se tornariam muito mais complexos porque o penhor, o depósito, os impostos e as obrigações de título dependem todos da propriedade específica.
“No geral, as hipotecas portáteis podem parecer uma boa forma de mitigar o efeito de aprisionamento – uma questão de nicho exclusiva das actuais condições de mercado; mas a implementação generalizada introduziria problemas técnicos espinhosos e consequências indesejadas significativas – muitas delas piores do que a questão que estão a tentar resolver”, disse ele.
