A miragem da hipoteca de cinquenta anos
A proposta de hipotecas de cinquenta anos apoiadas pelo governo chega com um propósito sério e um timing impecável. Poucos duvidam da necessidade de alívio: a acessibilidade da habitação atingiu níveis de crise. Os americanos que compram casas hoje normalmente dedicam quase 40% do seu rendimento ao pagamento de hipotecas, e o comprador médio que compra pela primeira vez tem 40 anos, uma idade que outrora marcou o ponto médio da jornada de um proprietário de casa, e não o seu início hesitante.
O diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Pulte, chamou a ideia de uma “virada completa no jogo” e entende-se a esperança por trás da frase. Estendendo um empréstimo de US$ 400.000 de 30 para 50 anos com juros de cinco por cento reduz os pagamentos mensais em cerca de US$ 330– uma redução de quinze por cento que poderia transformar a rejeição de uma hipoteca em uma aprovação. Para muitas famílias, essa aritmética traz a promessa de uma porta de entrada, um quintal e o primeiro ponto de apoio no sonho americano.
No entanto, nas finanças, tal como na física, cada ganho acarreta um fardo igual e oposto. A própria mecânica que torna as hipotecas ultralongas atraentes para os mutuários torna-as difícil de sustentar para credores e investidores. A aspiração política pela acessibilidade vai de cabeça para a aritmética do risco e do tempo.
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O argumento da longevidade
Há um apelo intuitivo ao alongamento das obrigações hipotecárias com base no prolongamento da esperança de vida dos americanos. Quando a hipoteca de 30 anos se tornou padrão em meados do século XX, a expectativa de vida girava em torno de 60. Hoje aproxima-se dos 80. Se os americanos vivem e trabalham mais tempo, porque não contrair empréstimos durante mais tempo também?
Embora haja verdade nessa comparação, ela esconde tanto quanto revela. Os anos extras que ganhamos por necessidade estão agrupados perto do fim da vida, quando a saúde e o poder aquisitivo estão diminuindo. Ninguém descobriu como nos dar mais alguns anos de juventude. Os rendimentos de reforma permanecem modestos: cerca de dois terços dos americanos mais velhos dependem principalmente da Segurança Social e um terço dela depende quase inteiramente. Pedir aos reformados que paguem hipotecas sobre rendimentos fixos corre o risco de transformar a longevidade de uma bênção em um fardo.
Os dados aconselham cautela. A percentagem de proprietários com 65 anos ou mais que ainda têm hipotecas aumentou aumentou de 25 por cento em 1998 para 37 por cento até 2019, e esses mutuários terão as taxas de execução hipotecária mais altas de qualquer faixa etária. O objectivo tradicional de uma reforma sem hipotecas perdura por boas razões. Vidas mais longas não significam necessariamente empréstimos mais longos; eles apenas nos dão mais anos para sentirmos as consequências deles.
Quando a duração encontra a realidade
Os mercados obrigacionistas passaram séculos a aprender uma verdade simples: tempo é risco. Quanto mais tempo dura um empréstimo, mais expõe o seu titular às tempestades imprevisíveis das taxas de juro e da inflação. Os investidores hipotecários vivem com uma reviravolta particularmente incômoda conhecida como risco de pré-pagamentoa tendência dos mutuários de refinanciarem quando as taxas caem e de permanecerem imóveis quando as taxas sobem. Os investidores acabam por deter a hipoteca durante mais tempo quando menos querem mantê-la – quando as taxas subiram e melhores retornos acenam noutros lugares – e perdem-na precisamente quando mais querem mantê-la, à medida que as taxas caem e o rendimento fixo parece cada vez mais atraente. É como ser expulso da festa justamente na hora em que o bom vinho está sendo servido.
Uma hipoteca de 50 anos amplia enormemente esse dilema. Credores e investidores devem contemplar uma obrigação que poderia persistir por meia vidaatravés de múltiplos ciclos económicos e inúmeras mudanças políticas. A incerteza por si só comanda um preço.
Os mercados expressam esse custo na forma de spreads de taxas de juro. Hoje, as hipotecas a 30 anos têm normalmente taxas cerca de 60 pontos base mais elevadas do que os empréstimos a 15 anos, um prémio modesto pelo risco acrescido do tempo. Mesmo isso só é possível porque muitas hipotecas de 30 anos são subsidiadas pelas empresas hipotecárias do governo, Fannie Mae e Freddie Mac. Por lógica semelhante, uma hipoteca de 50 anos provavelmente exigiria um adicional de meio a três quartos de ponto percentual– ou ainda mais se forem feitas sem subsídios governamentais. O que parece ser uma pequena diferença no papel pode desfazer silenciosamente o suposto benefício a longo prazo.
A sete por cento, em vez de seis e um quarto, a mesma hipoteca de US$ 400 mil custaria cerca de US$ 2.407 por mês, pouco menos do que os US$ 2.463 devidos em um empréstimo de 30 anos. O quadro vitalício é ainda mais nítido: o total dos pagamentos de juros aumenta de cerca de US$ 547 mil para mais de US$ 1 milhão. O mutuário troca um conforto de curto prazo por um ônus de longo prazo.
A hipoteca de 50 anos, então, oferece não tanto acessibilidade quanto ilusão: uma gentileza aritmética que esconde um fardo financeiro espalhado por décadas.
A armadilha do patrimônio
Ainda mais importante do que a carga de juros mais elevada é o ritmo lânguido a que o capital se acumula. Após 10 anos de pagamentos, um proprietário com uma hipoteca de 50 anos tem reduziu o principal em apenas 10 por cento. Num empréstimo tradicional de 30 anos, o mesmo mutuário teria liquidado quase um quarto da dívida. Isto não é apenas uma construção de riqueza mais lenta; é uma espécie financeira completamente diferente.
A maioria dos americanos não habita suas casas há meio século. O mandato típico dura entre 8 e 13 anos – tempo suficiente para criar um filho ou mudar de carreira, mas muito aquém do horizonte ao longo do qual uma hipoteca de 50 anos recompensa a paciência. Uma família que vende depois de uma década terá construído pouco capital através da amortização, dependendo quase inteiramente da valorização do preço para obter qualquer retorno. Eles têm, com efeito, alugado de seu banco, assumindo todos os riscos de propriedade— impostos sobre a propriedade, manutenção e volatilidade do mercado — sem desfrutar da recompensa tradicional da poupança forçada.
Esta estrutura revela-se mais frágil quando a maré habitacional recua. Uma descida modesta dos preços, mesmo de cinco a 10 por cento, poderia apagar anos de capital acumulado, deixando os mutuários submersos e vulneráveis à inadimplência. A própria característica que torna a hipoteca longa atraente em condições calmas – o pagamento mensal mínimo – torna-se perigosa no estresse, pois não deixa proteção contra perdas.
A hipoteca de 50 anos corre o risco de converter uma geração de potenciais proprietários de casas em inquilinos altamente alavancados dos seus próprios sonhos-um geração de proprietários no nome, mas de locatários em substância.
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O problema da capitalização de preços
Suponhamos, para fins de argumentação, que a maquinaria da política e das finanças se alinhe: que os reguladores permitam a inovação, que a Fannie Mae e o Freddie Mac estejam prontos para assegurá-la, e que os investidores concordam em manter essas hipotecas alongadas a taxas que o público pode pagar. E então?
A economia básica oferece uma resposta inquietante. Nos mercados onde a oferta de habitação é fixa ou a sua expansão é lenta – ou seja, em quase todas as cidades desejáveis – políticas que aumentam a capacidade de endividamento tendem a aumentar os preços em vez de expandir o acesso. Quando os compradores podem subitamente comprar casas com preços 10% ou 15% mais altos, os vendedores respondem na mesma moeda. O poder de compra extra é rapidamente capitalizado em valores imobiliários.
Os beneficiários de tal mudança são os proprietários existentes, cujos activos se valorizam, não as famílias aspirantes que a política pretende ajudar. Esses novos compradores conseguem entrar – mas a preços inflacionados e com dívidas mais pesadas. O alívio imediato de um pagamento mensal menor mascara um fardo futuro de custos totais maiores.
Há também um cálculo político digno de nota. Os decisores políticos que defendem hipotecas de 50 anos podem receber hoje aplausos por expandirem o acesso à casa própria. Mas daqui a 15 ou 20 anos, quando os mutuários contabilizarem os seus pagamentos e descobrirem que pagaram o dobro do preço de compra da sua casa, sem prejudicarem o capital, a gratidão poderá transformar-se em ressentimento. O político que entregou a chave já terá partido há muito tempo, enquanto o proprietário ainda estará assinando cheques. Essas consequências retardadas são fáceis de descontar na urgência de uma crise, mas ainda assim podem acontecer.
Vimos essa reação de indignação por empréstimos estudantis. Muitos mutuários ficam mais tarde chocados ao descobrir que os empréstimos que concordaram no final da adolescência e no início dos vinte anos ainda constituem um passivo importante aos trinta e quarenta anos. Embora eles possam ter entendido a ideia de que um mutuário sempre paga mais do que o principal do empréstimofrequentemente subestimavam quantos juros deveriam e quanto mais seriam eventualmente obrigados a pagar.
Esse padrão não é conjectura, mas história. A dedução dos juros hipotecários, há muito promovida como um incentivo à aquisição de casa própria, tem demonstrado repetidamente que aumentar os preços em vez de aumentar as taxas de propriedade. A mesma lógica se aplicaria aqui: a menos que a oferta se expandao mercado absorverá os benefícios do crédito mais barato e oferecerá em troca preços mais elevados.
Nesse sentido, os riscos hipotecários de 50 anos tratar o sintoma de choque adesivo enquanto agrava a doença: a suboferta crônica de residências.
Precedentes internacionais oferecem pouco conforto
A experiência no exterior oferece mais aviso do que incentivo. Programa Flat 50 do Japão existe apenas sob cuidadosa restrição: os mutuários devem pagar até os 80 anos, limitando efetivamente a participação aos jovens o suficiente para terminar antes da reforma. Mesmo assim, a aceitação tem sido modesta e em grande parte confinada às áreas metropolitanas mais caras do país.
O Reino Unido fez experiências numa escala menor, permitindo prazos de 50 anos para determinadas obrigações cobertas. No entanto, estes continuam a ser instrumentos de nicho – curiosidades financeiras em vez de produtos convencionais. A breve aventura da Espanha em hipotecas ultralongas durante o boom imobiliário de meados dos anos 2000 terminou abruptamente quando o mercado entrou em colapsodeixando os bancos com pesadas perdas e as famílias com dívidas ruinosas.
A lição retirada destas experiências não é que tais empréstimos sejam impossíveis, mas que exigem alfaiataria estreita e supervisão constante. Podem funcionar como ferramentas especializadas para circunstâncias específicas – talvez para mutuários mais jovens em regiões de custos elevados – mas têm dificuldade em prosperar como padrão nacional. Os riscos crescem mais rápido que os benefícios.
Os governos podem suportar esses riscos durante algum tempo, mas a história sugere que mesmo um apoio generoso não pode superar indefinidamente a gravidade financeira.
Uma política que circunda o bloco
A proposta de hipoteca de 50 anos surge de um desejo sincero de ampliar o caminho para a propriedade. É uma resposta imaginativa a um problema inegável: as casas custam demasiado para muitas pessoas. Ainda a sua engenhosidade reside mais na engenharia financeira do que na solução económica.
A habitação é inacessível porque a oferta é limitadanão porque o calendário seja muito curto. A extensão dos prazos de reembolso não pode evocar novas casas. Só pode reorganizar quem suporta o fardo e quando. O prolongamento da dívida ao longo de meio século pode aliviar a pressão mensal, mas também estende o risco através das geraçõesatravés dos ciclos de mercado e entre os contribuintes que um dia poderão subscrever as perdas.
Se for adoptada, a hipoteca de 50 anos provavelmente continuará a ser um instrumento de boutique: útil em alguns casos especiais, mas longe da reforma transformadora que os seus defensores imaginam. Sem um subsídio substancial, a taxa de prémio irá corroer o benefício. Com subsídio, o efeito provavelmente aparecerá em preços residenciais mais altos, em vez de em maior acessibilidade.
O impulso da administração merece respeito. Enfrenta uma crise genuína com criatividade e boa fé. Mas o caminho mais sensato não é alargar o horizonte da dívida. É ampliar a base de oportunidades, construir mais casas unifamiliares onde as pessoas desejam viver. Até que isso aconteça, a hipoteca de 50 anos não oferece um novo começo, mas um desvio elegante em torno da mesma velha restrição.
