Numa época em que milhões de possíveis compradores de casas estão trancados para fora do mercado, um grupo seleto de proprietários está reivindicando um enorme incentivo fiscal-para segundas casas.
Conhecida como dedução de juros hipotecários, esta provisão centenária permite que os proprietários deduzam juros pagos em até US $ 750.000 em dívidas hipotecárias, incluindo empréstimos em casas de férias, casas de praia e condomínios de esqui-desde que eles espectizem seus impostos.
Mas, embora a dedução tenha sido originalmente destinada a uma pausa para muitos, a duplicação da dedução padrão em 2017 sob a Lei de Cortes de Impostos e Empregos tornou isso involuntariamente um corte de impostos para os poucos.
Isso ocorre porque menos pessoas especificaram suas deduções, optando pela dedução padrão mais fácil e agora mais generosa.
A revogação do benefício para as segundas casas pode gerar entre US $ 43 bilhões e US $ 108 bilhões em receita na próxima década, com a maior parte desse dinheiro proveniente dos 1% dos ganhadores, de acordo com uma análise do Yale Orçamento Lab.
Mas estaria longe do dinheiro gratuito, alertam os críticos da proposta. A revogação da dedução também pode prejudicar compradores de renda média e desestabilizar as economias locais construídas em torno de segundas casas.
À medida que os legisladores, em todos os níveis, pesa como consertar um mercado preso, eis o que saber sobre o passado, presente e propôs o futuro da dedução de juros da hipoteca.
Numa época em que milhões de possíveis compradores de casas estão trancados para fora do mercado, um grupo seleto de proprietários está reivindicando um enorme incentivo fiscal-para segundas casas. fizkes – stock.adobe.com
Qual é a dedução de juros da hipoteca?
A dedução de juros da hipoteca (MID) é uma das incentivos mais antigos dos impostos sobre a habitação nos livros. Quando o código tributário moderno original foi introduzido pela primeira vez em 1913, os contribuintes poderiam deduzir juros sobre quase qualquer tipo de dívida, diz Evan Liddiard, diretor de política tributária da Associação Nacional da Realtors®.
Isso mudou com a Lei de Reforma Tributária de 1986, que eliminou a maioria das deduções de juros pessoais. Mas o Congresso criou uma exceção para hipotecas, preservando a dedução para casas primárias e segundas.
“Muitos legisladores viam o meio como um incentivo para a propriedade que adicionou benefícios sociais, como comunidades estáveis e construção de riqueza”, explica Liddiard.
Conhecida como dedução de juros hipotecários, esta provisão centenária permite que os proprietários deduzem os juros pagos em até US $ 750.000 em dívidas hipotecárias, desde que especificassem seus impostos. chinnarach – stock.adobe.com
Desde 1987, os legisladores impuseram novos limites à dedução, mas suas proteções básicas sofreram. Hoje, os proprietários de imóveis podem deduzir juros de até US $ 750.000 em dívidas hipotecárias em uma ou mais casas, desde que especificam em vez de tomar a dedução padrão e atender aos requisitos de uso básico.
Os proprietários devem ocupar o lar por pelo menos 14 dias por ano ou 10% dos dias em que é alugado, o que for maior. Caso contrário, a casa é tratada como uma propriedade de aluguel e diferentes regras tributárias se aplicam.
Quem usa esse intervalo de impostos – e quem não
Parte das críticas ao meio é que ele continua sendo uma das deduções mais caras quando medidas pelo impacto do orçamento federal. Para perspectiva, estima -se que custe receita federal quase US $ 26 bilhões apenas em 2025, de acordo com o Comitê Conjunto de Tributação. Enquanto isso, a proposta da deputada dos EUA, Marjorie Taylor Greene, de eliminar o imposto sobre ganhos de capital sobre as vendas primárias de residências, custaria apenas US $ 6 bilhões, de acordo com as estimativas de seu escritório.
A revogação do benefício para as segundas casas pode gerar entre US $ 43 bilhões e US $ 108 bilhões em receita na próxima década, com a maior parte desse dinheiro proveniente dos 1% dos ganhadores, de acordo com uma nova análise. Jenkoataman – stock.adobe.com
No entanto, apesar desse custo, os críticos afirmam que é usado apenas pelos proprietários mais ricos. As famílias que ganham mais de US $ 150.000 por ano representam 64% dos registros de impostos e 84% das deduções do valor em dólares para o meio, de acordo com pesquisas do Centro de Políticas Bipartidárias. É por isso que seus oponentes o rotularam como um dos impostos mais regressivos.
“As famílias de alta renda, muitas das quais possuem segundas casas como propriedades de férias, se beneficiam mais da dedução de segunda casa”, diz Dennis Shea, vice-presidente executivo e presidente do Centro de Política Habitacional J. Ronald Terwiliger da BPC. “Suspeito que a maioria dos eleitores não tenha conhecimento dessa provisão específica do código tributário federal”.
Mas Liddiard adverte contra a simplificação excessiva. Ele ressalta que o limite atual – US $ 750.000 em uma casa primária e em uma segunda casa – foi projetada para criar paridade entre as famílias.
Um contribuinte com uma única hipoteca de US $ 750.000 recebe a mesma dedução que alguém com duas hipotecas menores. Isso limitou “equaliza o tratamento tributário entre aqueles que têm apenas uma casa e aqueles que desejam um segundo”, explica Liddiard.
Ainda assim, os críticos argumentam que esse tratamento igual não aborda a desigualdade subjacente: que muitos americanos não podem pagar nem uma casa, muito menos dois. E com menos de 10% dos contribuintes especificando seus retornos hoje, a dedução permanece invisível para a maioria das famílias, custando bilhões em receita perdida.
Alguns especialistas temem revogar, pode deprimir mercados imobiliários locais
Embora a dedução hipotecária de segunda casa possa parecer frutas de reforma baixa, especialistas como Liddiard alertam que a eliminando isso pode ter um efeito devastador em mercados que dependem fortemente dos compradores de segunda casa.
Sem a dedução, a compra de uma segunda casa seria muito mais difícil para os compradores de renda média, especialmente no momento em que os custos de empréstimos permanecem elevados.
“A revogação do MID para essas casas tornaria a segunda casa mais cara e, portanto, mais difícil de alcançar, o que significa que menos pessoas poderiam se dar ao luxo de comprar uma”, explica ele.
“As famílias de alta renda, muitas das quais possuem segundas casas como propriedades de férias, se beneficiam mais da dedução de segunda casa”, diz Dennis Shea, vice-presidente executivo e presidente da BPC’s J. Leszglasner – stock.adobe.com
Um mercado estagnado de segunda casa pode ter um efeito devastador nas economias locais, deprimindo os valores da casa e enfraquecendo o crescimento do emprego em comunidades dependentes do turismo. A proibição de novas segundas casas nas cidades turísticas da Suíça levou a uma queda de 15% no crescimento do preço da casa primária, um aumento de 12% no desemprego e um aumento de 26% no crescimento de preços de segunda casa-uma combinação que acabou reforçando a desigualdade de riqueza, em vez de reduzi-lo, um estudo de 2020 publicado no Journal of Urban Economics descobriu.
Existem também casos de borda que complicam a imagem. As famílias em transição-como aquelas que se mudam para o trabalho, cuidando da família em outro estado ou carregando duas hipotecas durante uma mudança-poderiam ser capturadas na mira se as deduções de segunda casa forem eliminadas completamente, em vez de reestruturadas.
Uma mudança maior pode estar chegando para os proprietários de segunda casa
Segundo casas estão sob crescente escrutínio em todo o país. A recente revisão de impostos sobre a propriedade de Montana é apenas um exemplo. A partir de 2026, os proprietários de segunda casa estarão sujeitos a um imposto sobre a propriedade mais alto do que as residências primárias, em parte para oferecer alívio do imposto sobre a propriedade, mas também para incentivar esses proprietários a vender.
Shea diz que a crescente preocupação com o estoque apertado e as taxas de hipoteca elevadas está pressionando os legisladores a considerar soluções criativas como essas.
“Os formuladores de políticas sabem muito que não há inventário suficiente no mercado para atender à demanda, o que fez com que os preços da venda de residências aumentassem”, explica ele. “Eles também sabem que as taxas de hipoteca elevadas contribuíram para um efeito de bloqueio, pelo qual os proprietários existentes não estão dispostos a se mover porque não desejam assumir uma nova hipoteca a uma taxa mais alta”.
As segundas casas estão sob crescente escrutínio em todo o país, segundo relatos. fizkes – stock.adobe.com
Nesse contexto, a eliminação da dedução de juros hipotecários para segundas casas pode servir a um duplo objetivo: libertar o fornecimento e aumentar a receita federal.
“Eu posso ver uma variedade de idéias ganhando força no Congresso, incluindo o não imposto sobre a Lei de Vendas de Casa, com o objetivo de incentivar os proprietários existentes a vender”, diz Shea. “Com a dívida federal tão alta, seria importante encontrar compensações para essas iniciativas. Nesse contexto, a eliminação da dedução para segundas casas poderia ser vista como tendo um efeito estimulador no mercado enquanto aumenta a receita federal”.
Mas outros alertam que a reação do mercado pode cortar para o outro lado. Como Liddiard aponta, a revogação da dedução de segunda casa poderia realmente exacerbar um mercado imobiliário em dificuldades, não a aliviar.
A partir de 2026, os proprietários de segunda casa estarão sujeitos a um imposto sobre a propriedade mais alto do que as residências primárias, em parte para oferecer alívio do imposto sobre a propriedade, mas também para incentivar esses proprietários a vender, reclama relatórios. Rido – stock.adobe.com
“Para os proprietários (de primeiros e/ou segundos casas) que especificam, eles desfrutam de um benefício fiscal por serem proprietários de casas, o que reduz o custo e torna a propriedade de uma casa mais barata do que alugar uma”, diz ele.
Esse risco também não é apenas teórico. Como as descobertas do Switzerland Show, políticas semelhantes diminuíram o crescimento de preços para residências primárias, o aumento do desemprego e impulsionou os preços das segundas casas existentes – multimaturalmente reforçando, em vez de reduzir, a desigualdade de moradia.
À medida que os legisladores de nível local e nacional lidam com como ajudar um mercado imobiliário em dificuldades, essas perspectivas concorrentes destacam a tensão central: antes que possamos consertar o mercado imobiliário, podemos primeiro precisar concordar com o que, exatamente, deveria fazer – e quem deve servir.
