O tamanho de um apartamento típico de estúdio é de 500 a 600 pés quadrados. Os estúdios, que a Riaz Capital se baseiam na área da baía, medem uma média de 300 pés quadrados – também para um quarto de hotel padrão.
No entanto, o desenvolvedor com sede em Oakland vê os Microst Studios como uma maneira de oferecer “acessibilidade através do design” em um estado em que os custos de moradia são uma grande carga financeira para muitos residentes.
As unidades vêm apenas com o essencial. Muitos não têm fogões – apenas dois queimadores elétricos. As primeiras unidades que a empresa construíram foram mais com mini-refrigeradores do que em tamanho real. (Quando a frustração dos moradores sobre a falta de sala de freezer, eles atualizaram para os maiores em seu próximo projeto.) O pequeno tamanho das unidades significa que eles podem empurrar mais apartamentos em um único edifício e podem obter mais efeitos em escala em termos de manutenção e orçamento operacional.
Então, alugue as unidades metade do apartamento de 600 metros quadrados?
Bem, não.
No entanto, o aluguel é mais barato do que muitos dos apartamentos recém -construídos na área da baía. Em Arthaus Jack London, um ex -motel Riaz, que foi convertido em 130 apartamentos, um estúdio de 277 metros quadrados custa 1.750 por mês. Esse preço é o mesmo, independentemente de você alugar um apartamento de taxa de mercado ou uma das versões “abaixo do mercado”, limitadas pela renda, para pessoas que alcançam menos de 110% da renda média na área (cerca de US $ 120.000 para um ganhador de renda no condado de Alameda). Outros estúdios recém -construídos em torno de Oakland, com corridas de tamanho mais típicas mais próximas de 2.200 dólares por mês.
A Riaz Capital traz o conceito de micro unidade em outros lugares. Eles construíram 2.200 residências em toda a Bay Area e têm 3.700 unidades em desenvolvimento em toda a Califórnia, incluindo San Diego e Santa Cruz.
Riaz Toplin, CEO, e Lisa Vilhauer, vice -presidente de design e reivindicação, sentaram -se para explicar por que apostam em suas unidades menores que podem ser uma solução para alguns californianos que procuram oportunidades de vida eficazes.
Riaz Toplin, fundadora da Riaz Capital, Right, e Lisa Vilhauer, vice -presidente de design e reivindicação da Riaz Capital, falam durante uma entrevista nos apartamentos do Arthaus Jack London em Oakland, Califórnia, em 3 de junho de 2025 (grupo de notícias da Dai Sugano/Bay Area).
Q: Como você chegou às propriedades do apartamento?
Taplinada: Na década de 1970, meu pai trabalhava em condomínios. Algumas pessoas se combinam com o pai no esporte – eu e meu pai nos conectamos ao setor imobiliário. Começamos a comprar edifícios residenciais no final dos anos 90. Então, depois que fui para a faculdade, tive a sensação: “Não tive conclusão para lidar com banheiros e inquilinos”. Então, eu queria fazer outra coisa.
Passei a primeira parte da minha carreira construindo acomodações de luxo, mas estava interessado na idéia de uma solução baseada em design para a acessibilidade. Passei os últimos cinco anos para me concentrar na construção de moradias de especialistas em renda em uma escala.
Vilhauer: Eu tenho um diploma em arquitetura paisagística, mas finalmente trabalhei em engenharia e planejamento civil. Depois de oito anos, decidi estar do lado do desenvolvedor em vez de estar no consultor. Então, fui a Taylor Morrison, uma governanta pública nacional e alguns anos depois para uma empresa de desenvolvimento menor em propriedade familiar em East Bay e depois veio para Riaz.
Q: A terra é tão cara na área da baía que nos concentramos no topo do mercado, onde os aluguéis são mais altos. Por outro lado, você tem desenvolvedores sem fins lucrativos que confiam principalmente em subsídios (geralmente créditos tributários) para construir um espaço de estar acessível. Por que se concentrar na construção de apartamentos que estão no meio do mercado?
Vilhauer: Poucas pessoas constroem para as pessoas que interferem em algum lugar – entre 60.000 e 120.000 dólares. Decidimos nos concentrar neles. Vimos essa necessidade.
Quando começamos a alugar nosso primeiro projeto em 2020, vimos que realmente tínhamos acertado na cabeça. Encontramos muitos inquilinos que não podiam trabalhar à distância – que precisavam estar aqui em Oakland. Pessoas como professores, motoristas de ônibus, enfermeiros que não queriam participar na época, mas ainda precisavam encontrar em algum lugar de seu orçamento. Até vemos alguns aposentados que desfrutam da conveniência do centro da cidade.
A área da piscina nos apartamentos do Arthaus Jack London, em Oakland, Califórnia, em 3 de junho de 2025 (Dai Sugano/Bay Area News Group)
Q: Durante a pandemia Covid 19, muitas pessoas queriam morar sozinhas do que com colegas de quarto. Quais são as tendências, como as pessoas vivem hoje e como isso afetou seu design para essas unidades?
Vilhauer: As pessoas costumam morar em colegas de quarto porque é acessível. Enquanto algumas pessoas gostam do aspecto da comunidade, muitas pessoas preferem viver sozinhas. Isso realmente influenciou nosso design.
Tentamos construir apartamentos naturalmente acessíveis em comparação com as restrições de renda. Algumas de nossas unidades são restritas e as unidades moderadas que construímos para que possamos construir mais unidades em qualquer acomodação com o programa de bônus do estado.
Também temos muitos inquilinos que passam a noite aqui por tempos mais curtos – como enfermeiros viajantes. Oferecemos contratos de aluguel que são para você por menos de um ano. Também oferecemos unidades mobiliadas que se mudaram.
Q: Durante a Covid, muitas pessoas decidiram deixar o ambiente urbano. Esses apartamentos Arthaus são projetos muito “urbanos”. Como isso afetou seu negócio?
Taplinada: A tendência contra a pandemia era uma casa pequena, uma grande vida. Você troca uma grande casa nos subúrbios por um lugar menor na cidade porque seu jardim é o ambiente urbano.
A pandemia criou uma mudança contra a proximidade. Isso caiu junto com o fim de um grande ciclo técnico. Com o surgimento de tantas empresas de inteligência artificial na área da baía, agora estamos começando a ver outro ciclo técnico. Isso traz as pessoas de volta e elas estão procurando espaço para estar.
Vilhauer: Aqui na Arthaus Jack London, estamos ocupados cerca de 93% após nove meses do contrato de aluguel.
Q: Os aluguéis na maioria das partes da Califórnia e da área da baía se recuperaram da queda da pandemia – com exceção de East Bay. Você recebe os aluguéis que esperava?
Taplinada: Não. Este tempo de cinco anos é uma anomalia na história da Califórnia ou não. Acho que veremos uma reversão da média.
Q: Você pode um pouco mais sobre o programa de bônus do estado e como o usou em seus projetos?
Vilhauer: O bônus de densidade é um programa político estadual que deve construir uma construção mais residencial e acessível por meio de um compromisso: o desenvolvedor oferece uma certa quantidade de espaço de estar acessível e, em troca, pode construir um denso ou sair dos padrões de desenvolvimento que pode aumentar os custos de um edifício.
Por exemplo, Santa Cruz possui um padrão de que os desenvolvedores não podem usar janela de vinil. E é extremamente caro instalar janelas de alumínio. Graças ao bônus de densidade, oferecemos casas mais baratas e podemos instalar vinil em vez de alumínio.
Lisa Vilhauer:
Idade: 42
Posição: Vice -Presidente, Design e Reivindicação
Treinamento: California Polytechnic State University – San Luis Obispo, arquitetura paisagística
Residência: Danville/Carnelian Bay
Riaz Toplin:
Idade: 44
Posição: CEO
Educação: London School of Economics and Political Science – BA, História Econômica
Residência: São Francisco
Cinco fatos sobre Taplin e Vilhauer:
1. Tapela e Vilhauer queriam trazer a cor de seus edifícios. Até agora, o portfólio da Arthaus Living contratou mais de 20 artistas locais para imagens externas de paredes e para arte interior.
2. Taplin começou sua carreira em acomodações de luxo. Seu objetivo é para as residências que a empresa agora está construindo o mesmo olho por qualidade e detalhes.
3. Tapela tornou -se boa com a mentalidade de “fazer o bem”. Sua mãe era diretora de comunicação da Planned Parenthood, seu padrasto, o chefe do Sierra Club e seu pai, um advogado imobiliário.
4. Vilhauer tem mais de 5.000 unidades intituladas “1.350) com Riaz Capital em sua carreira.
4. Tapela e Vilhauer reuniram -se em Copenhague em um elevador com outros dois desenvolvedores e um arquiteto, enquanto aprenderam sobre o design urbano com uma pista, um think tank com sede em São Francisco.
